Предстоящая отмена долевого строительства вызвала массовую скупку земли петербургскими девелоперами. По оценкам аналитиков, 80% застройщиков сейчас рассматривают возможность пополнения земельного банка. Но скупка земли сейчас может привести к массовой распродаже потом. Торопясь совершить сделку, покупатели берут в том числе участки с дефектами, продать которые потом удастся только с большим дисконтом.
Время покупать
По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало 2017 года в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах находилось порядка 4,2 тыс. га — потенциально не менее 30 млн кв. м жилья, что с учетом среднегодового объема жилого строительства в Петербурге формирует запас на 10 лет вперед. Для сравнения, на конец 2015 года в продаже находилось 3,6 тыс. га, в 2014 году — 1,8 тыс. га.
По данным РБК+, в течение 2017 года на петербургском рынке произошло большое число крупных сделок по приобретению земельных участков: земельный банк серьезно увеличили «Группа ЛСР», Setl City, «Полис Групп», Glorax Development, «Мегалит», «Охта Групп» и «Эталон».
По оценке Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, в 2017 году было продано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых можно построить около 3,5 млн м2 жилья. Общая стоимость проданных участков превышает $810 млн, говорит Пашков.
И процесс скупки не завершен: 80% девелоперов заявляют, что они рассматривают возможности пополнения портфеля проектов и находятся в постоянном поиске привлекательных предложений. Среди таких застройщиков есть как крупные и средние игроки, так и новички строительного рынка, говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
На начало 2017 года в Петербурге было выставлено на продажу порядка 4,2 тыс. га земли, что с учетом среднегодового объема жилого строительства в городе формирует запас на 10 лет вперед.
Аппетит растет, требования смягчаются
Объем предложения земли растет в количественном выражении, но следует отметить нехватку качественного предложения на рынке — наделов, расположенных в привлекательных локациях, с полным пакетом исходно-разрешительной документации и возможностью подведения инженерных коммуникаций, отмечает Трошева. При этом в 2017 году девелоперы явно смягчили свои требования к приобретаемым участкам: если в 2016 году они рассматривали только подготовленные участки с жилым статусом, то в 2017 году проявляли интерес и к участкам разного назначения, говорит Николай Пашков.
«Все чаще предлагаются к продаже земельные участки с объектами коммерческой недвижимости, причем не только производственными зданиями, но и концептуально устаревшими бизнес-центрами и торговыми комплексами. В ряде случаев продажа такого актива в качестве земельного участка под строительство жилья или апартаментов перспективнее, чем в качестве действующего объекта», — дополняет картину Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
При этом, по его словам, спрос на землю в локациях, граничащих с КАД, за 2017 год заметно снизился. По данным Colliers International, в Шушарах, Мурино и Кудрово, где еще в 2016 году приобретались участки площадью до 80 га, в течение 2017 года не была заключена ни одна серьезная сделка — наоборот, крупные игроки стремятся «сбросить» свои земельные активы за КАД, приобретенные в прошлые годы. Сохраняется тенденция к совершению безденежных или комбинированных сделок, когда часть стоимости участка вносится деньгами, а другая часть — квартирами, упоминает еще одну особенность текущей ситуации Николай Пашков.
Сейчас идет очень активная фаза торговли землей — скупают, прежде всего, участки, где можно успеть получить разрешение на строительство до 1 июля. Потом, скорее всего, начнется вторая волна активности — покупать будут уже участки с полученными разрешениями на строительство, полагает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По данным экспертов, спрос на землю в локациях, граничащих с КАД, за 2017 год заметно снизился. В течение 2017 года в заКАДье не была заключена ни одна серьезная сделка по покупке земли.
Рынок, потерявший стабильность
«До принятия поправок строительные компании разрабатывали стратегические планы на 5-6 лет вперед, но новые нормы серьезно скорректировали этот процесс, — говорит гендиректор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Одни девелоперы вынуждены форсировать получение разрешений на уже имеющиеся участки. Другие продают участки, которые были в их собственности, но не имели разработанной документации, и теперь застройщики не успевают оформить эту документацию по всем правилам. Третьи, наоборот, покупают участки с готовым разрешением на строительство, чтобы потом не заниматься их оформлением по новому закону, реализация норм которого пока непонятна». «В итоге на рынке сегодня наблюдается высокая волатильность в отношении цен на землю: одни участки сильно подешевели, другие подорожали. Рынок потерял стабильность, существовавшую до появления поправок в № 214-ФЗ», — рассказывает Белоусов.
Некоторые участники рынка считают, что покупать участки надо было раньше — сейчас можно уже не успеть «упаковать» купленную землю. «Некоторое время назад девелоперы стремились получить максимально возможное количество разрешений на строительство. Но в конце 2017-го — начале 2018 года эта тенденция уже не так актуальна. До вступления в силу нововведений осталось несколько месяцев, поэтому успеть найти участок и заключить сделку сейчас сложно. Начинать надо было раньше», — говорит Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
Совладелец компании «Мастер девелопмент» Вячеслав Семененко вообще считает гонку за участками с разрешениями лишенной смысла. «Это паленая история, червивое яблоко», — отмечает он. По его словам, в спешке продаются «подделанные, халтурные проекты, которые ни один нормальный девелопер отстраивать не будет, а если будет, то это даже может привести к убыткам». Нормальные девелоперы станут такую документацию переделывать, а переделка проекта влечет необходимость получения нового разрешения, говорит Семененко. По его словам, такое «аварийное» предложение участков «рассчитано на дилетантов, на иногородних, но не на опытных петербургских девелоперов». При этом настоящего ажиотажа он не видит: есть ряд спешных сделок, но нет реального всплеска спроса на земельные активы.
Грядущие изменения в законодательстве несколько подтолкнули девелоперов к активным действиям, но это не определяющий фактор: девелопмент — сложный бизнес, проекты планируются заранее и недостаточно просто купить землю, чтобы начать строить — для этого необходимо время и ресурсы, считает Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. Петербургские девелоперы в целом заняли более выжидательную позицию, чем московские, и не бросились скупать все участки подряд, отмечает Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД». «У большинства крупных и средних застройщиков, в том числе у нашей компании, земельный банк сформирован на несколько лет вперед. Интерес могут представлять только участки с готовой градостроительной и разрешительной документацией, но такие на рынке появляются редко», — говорит он.
Прогнозируя ценовую динамику рынка земли, эксперты делают акцент на относительно невысоком спросе на жилье. «Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет, — говорит Эдуард Тиктинский. — Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, — это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем сегодня. Для застройщика это означает снижение цены земельного участка». «Цены на землю уже повышались, и большая часть игроков уже совершила покупки, пополнив свой земельный банк. Поэтому дальнейшего роста цен не будет однозначно», — уверен председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.
Петербургские девелоперы в целом заняли более выжидательную позицию, чем московские, и не бросились скупать все участки подряд.
Период осторожных действий
Как будут развиваться события на строительном рынке, в связи с произошедшей серией сделок с землей, после 1 июля? «Грядущие законодательные нововведения в сфере жилищного строительства заставляют девелоперов существенно увеличить скорость вывода в продажу новых очередей и жилых комплексов. В этой «гонке» главное — не потерять точку равновесия и осторожно подойти к увеличению объемов на фоне уже имеющегося сегодня определенного переизбытка предложения на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области», — рассуждает Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой-СПб».
По мнению Лелина, во второй половине года темпы вывода в продажу нового предложения серьезно замедлятся, начнется период осторожных действий и четких оценок, девелоперы возьмут курс на оптимизацию экономики проектов и сокращение издержек. Далеко не все проекты, на которые получены разрешения, единовременно выйдут на рынок, ведь получение разрешения на строительство не обязывает застройщика срочно приступить к реализации проекта, дополняет Ольга Трошева.
Существенных изменений в динамике цен на жилье в этом году эксперты не ожидают. Возможно незначительное увеличение стоимости квадратного метра в пределах 10% на фоне законодательных нововведений и роста себестоимости строительства, но в целом цены относительно прошлого года значительно не поменяются, говорит Александр Лелин. По оценке Андрея Косарева, рост цены квадратного метра может составить 10-15%. В популярных локациях, где отсутствует сильная конкуренция, возможно более значительное удорожание «квадрата», считает Александр Лелин.
В первую очередь, к росту цен не готов покупатель, подчеркивает Андрей Кошкин. При этом застройщики, в свою очередь, не видят пространства для снижения стоимости жилья, чтобы стимулировать таким образом спрос. «Возможности для снижения цен у участников рынка нет. Сегодня девелоперам и так приходится работать с минимальной маржой, и снижать цену — фактически означает продавать ниже себестоимости», — говорит Эдуард Тиктинский. По его мнению, рост цен на жилье вряд ли придется на 2018 год, так как девелоперы постарались заблаговременно получить разрешения на строительство, чтобы успеть начать строительство по старым правилам. Но потом ситуация может измениться.
«Нельзя исключать такой сценарий, при котором растущая жесткость государственного регулирования приведет к уходу с рынка ряда компаний, в первую очередь, финансово неустойчивых. Сокращение числа участников рынка может привести к некоторому сокращению предложения, а за этим может последовать и рост цен», — говорит Тиктинский.
Покупатель к росту цен не готов. При этом застройщики, в свою очередь, не видят пространства для снижения стоимости жилья, чтобы стимулировать таким образом спрос.
Малые и средние застройщики могут уйти с рынка или переквалифицироваться в генподрядные компании, говорит Алексей Белоусов. Сценарий ухода многих игроков и концентрации ресурсов, в том числе земельного банка, у относительно узкой группы строительных компаний и банков считают реалистичным большинство экспертов. К концу 2017 года на долю 10 крупнейших девелоперов пришлось 50% всех проданных квартир, а в дальнейшем процесс укрупнения продолжится, подчеркивает Андрей Косарев.
В этом контексте основной смысл сделок с землей в прошлом и текущем году — амортизация удара по отрасли. Подстраховавшись участками с разрешениями, игроки получают короткую отсрочку, в течение которой одни постараются подготовиться к грядущим переменам, другие примут решение все продать и уйти из бизнеса.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Купить участок — не означает выходить на строительную площадку. А получить разрешение на строительство — не тождественно старту продаж. Модели продаж разрабатываются, исходя из стратегических задач компании и рыночной ситуации. О «затоваривании» качественными проектами, с развитой инфраструктурой, не в чистом поле, в статусе жилья — думаю, можно не беспокоиться.
Ситуация в нашей компании достаточно уникальная — наш земельный банк сформирован 13 лет назад. Это 205 га на южном берегу Финского залива. На 70% наша территория уже застроена. В этом году мы перешли активно к освоению северной части участка. Мы планируем построить еще 4 жилых квартала (комфорт, бизнес, бизнес плюс и элит) в течение нескольких лет».
Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»:
«Мы действительно видим сейчас тенденцию массовой скупки участков и запуска новых проектов. В первую очередь, это приведет к появлению в ближайшие два года (в этом году и следующем) большого количества нового предложения на рынке. Но при этом мы не увидим снижения цен, так как девелоперы будут вынуждены отыгрывать свои затраты на покупку дорогих участков, закладывая разницу в стоимость квадратного метра».