Главный вызов для строительного рынка в наступающем 2018 году — вступление в силу новых поправок в закон о долевом строительстве. Участники рынка прогнозируют существенное повышение себестоимости, поскольку им придется активнее прибегать к банковским кредитам. Другие новые тренды берут начало в году текущем: это высокая доля ипотечных сделок и небольшое смещение спроса из «заКАДья» в пределы городской черты. Результатом действия этих факторов, как считают участники рынка, станет рост цен на жилье до 10% в будущем году и до 30% — в среднесрочной перспективе.
Когда граждане поймут, что времена изменились
Новые правила долевого строительства, в частности, потребуют от девелоперов выделять отдельное юридическое лицо под каждый проект и до начала строительства аккумулировать на специальном счете 10% стоимости проекта. «Себестоимость после поправок однозначно вырастет, процентов на 20-30, никто не рискнет сказать обратного», — убежден гендиректор строительной компании «Норманн» Борис Бросалин.
Причем резервов для удержания цены у бизнеса, по его словам, практически не осталось. «Девелоперы уже и так ужались, как могли — ни о каких сверхприбылях в отрасли давно и речи не идет. Удешевление строительства с помощью технологий сдерживается СНИПами и техническими нормативами. Компании, конечно, пытаются экономить, но качество — это серьезное конкурентное преимущество и выкидывать его просто так никто не будет. Так что здесь строители ощущают дно — дальше можно только повышать цены, иначе строить придется из своего кармана», — пояснил глава компании.
Новые правила долевого строительства, в частности, потребуют от девелоперов выделять отдельное юридическое лицо под каждый проект и до начала строительства аккумулировать на специальном счете 10% стоимости проекта.
Еще один фактор, который тоже отразится на себестоимости, хотя и не так значительно — дополнительные социальные обязательства для застройщиков. «В 2018 году застройщикам необходимо будет отчислять средства в Фонд социальных обязательств для строительства детских образовательных учреждений. В какой-то мере это, безусловно, отразится и на стоимости жилья для покупателей. Оценить размеры будущих изменений цен пока трудно, так как не ясны условия работы Фонда», — рассказала начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер» Светлана Лежнева.
Повышение цен не будет мгновенным. «Новые поправки в законодательстве не окажут влияния на те объекты, которые строятся сейчас и будут строиться в следующем году. У строительных компаний есть достаточный запас проектов, которые они смогут в ближайшие два-три года реализовывать по текущим схемам долевого строительства. И как только граждане начнут понимать, что таких объектов становится все меньше, и что через 2-3 года квартиру на начальной стадии строительства по минимальной стоимости купить будет все сложнее, их интерес к покупке жилья ожидаемо вырастет», — уточнил директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. В результате, по его оценке, в будущем году средний рост цен на первичном рынке жилой недвижимости составит 5-10%.
По прогнозам девелоперов, поправки в закон о долевом строительстве приведут не только к росту цен на недвижимость, но и к дальнейшей консолидации рынка. «По сути, изменения, которые вступят в силу в 2018 году, перекроют возможность появления на рынке новых игроков, а у большинства существующих недостаточно времени, чтобы приспособиться к нововведениям. Поэтому многие некрупные застройщики исчезнут. В результате на рынке останутся только крупные корпорации, и не факт, что это создаст благоприятный климат для всего строительного комплекса», — отметила генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Ипотечный луч: что еще могут банки
«Лучом света» в сложившейся ситуации девелоперы называют ипотеку. По словам директора по продажам «Главстрой-СПб» Юлии Ружицкой, сегодня у лидеров банковского сектора ипотечные ставки находятся на историческом минимуме. Если в начале 2017 года средняя ставка по ипотеке составляла более 12% годовых, то сейчас она стремится к 9,25%.
«В 2018 году недорогая ипотека продолжит обеспечивать основной объем сделок на рынке — до 65%. В проектах «Главстрой-СПб» в текущем году этот показатель доходил до 70%, в среднем доля ипотечных покупок в общем объеме договоров компании составляет 60%. Это подтверждает высокую потребность людей в улучшении жилищных условий и их желание не откладывать покупку квартиры в «долгий ящик», — отметила Ю.Ружицкая.
Потенциала для дальнейшего снижения ставок, по ее мнению, у банков уже не осталось. Впрочем, С.Терентьев полагает, что в будущем году ипотека может подешеветь еще на один процентный пункт. Валерия Малышева также говорит о продолжении нисходящего тренда: «Сегодня ключевая ставка Центробанка — 7,75%. Думаю, что в 2018 году ставка ЦБ будет еще снижаться, что не может не оказать влияния и на ипотеку. Застройщики уже сейчас активно объявляют о совместных с банками акциях по снижению ипотечных ставок».
Сегодня у лидеров банковского сектора ипотечные ставки находятся на историческом минимуме. Потенциала для дальнейшего снижения ставок у банков не осталось, считают участники строительного рынка.
Город манит, но низких цен не обещает
Еще один тренд текущего года, который перейдет и в наступающий, — это смещение спроса из Ленобласти в Петербург. «В 2017 году стартовало довольно много проектов в городской черте, как правило, на земельных участках редевелопмента бывших промышленных предприятий. Это вызвало некоторое смещение спроса в городские кварталы. В первую очередь это относится к жилью комфорт-класса. В то же время, большой объем предложения в районах области, примыкающих к границе Петербурга, удерживает спрос благодаря низким ценам. Эти тенденции сохранятся и в новом году», — отметила С.Лежнева.
Еще один тренд текущего года, который перейдет и в наступающий, — это смещение спроса из Ленобласти в Петербург.
Несмотря на появление новых «пятен» под застройку в черте Петербурга, ожидать появления дешевого жилья на территории города не стоит. «Планируемые поправки в Правила землепользования и застройки, предлагающие ограничить максимальную высоту зданий в городской черте 40 метрами (то есть примерно 12-15 этажами), могут окончательно вытеснить эконом-класс из города. Строить дешевое жилье в относительно небольших домах будет невыгодно», — пояснила директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
По оценке Калашниковой, сегодня в городе львиная доля предложения, порядка 52% от общего объема, приходится на комфорт-класс. Следом идет бизнес сегмент с долей в 26%. Остальное поделили эконом и премиум. «И это отражает реальный спрос на жилье по сегментам», — подчеркнула представитель компании.
Как влюбленные в темноте
Борис Бросалин, генеральный директор строительной компании «Норманн»:
«В 2018 году предложение со спросом будут искать друг друга, как влюбленные в темноте, и есть вариант, что могут не встретиться. Застройщики хотят предложить жилье там, где есть доступные пятна и идет строительство. Покупатели заинтересованы, прежде всего, в жилье рядом с метро, но там уже практически нет локаций, или в высокой степени готовности по сравнительно невысокой цене. Рано или поздно они, конечно, встретятся, но предложение будет сильно подорожавшее из-за изменений в 214-ФЗ и поборов на инфраструктуру, а спрос будет похудевший, поскольку доходы, скорее, падают».
