Главным сюрпризом исследования, проведенного консалтинговой компанией в сфере недвижимости Peterland, ее генеральный директор Юрий Зарецкий называет неожиданно обнаруженное обилие свободных участков под застройку в так называемом «сером», промышленном, поясе Петербурга. На них можно построить жилья (14 млн кв. м) почти столько же, сколько и в районе КАД (порядка 15 млн кв. м).
Второй важный результат исследования — продолжение девелоперского бума 2016 года, когда прирост площадей преобразуемых территорий «серого пояса» за год вырос почти втрое. Предварительные данные за 2017 год свидетельствуют о развитии тенденции. «В этом году прирост будет не меньшим», — утверждает Зарецкий.
«Клондайк» для застройщиков
Компания Peterland впервые скрупулезно подсчитала пригодные для застройки территории «серого пояса» с точностью до квадратного метра — с учетом функционального зонирования по Генплану и ПЗЗ, всех ограничительных факторов (максимально разрешенной плотности застройки, территорий под автопарковки, зеленых зон, внутриквартальных улиц и т.п.), а также существующей на этих территориях непромышленной застройки (детсадов, школ, офисов и т.п.).
В результате оказалось, что в петербургском «сером поясе» (общей площадью более 6 тыс. га) имеется более 2,3 тыс. га земель, пригодных для жилой и деловой (офисной, торговой) застройки. Размер территории, пригодной для жилищного строительства, составляет порядка 1,26 тыс. га. На ней можно построить почти 14 млн кв. м жилья (почти столько же, сколько в зоне КАД — около 15 млн кв. м жилья). Его продажа по нынешним ценам способна принести застройщикам и девелоперам около 1,6 трлн выручки (и 160 — 300 млрд руб. прибыли, по грубой оценке). Финансовые показатели рассчитаны с учетом трех факторов — средних цен по району, по конкретным локациям и в соседних проектах.
Наибольшим коммерческим потенциалом жилой застройки по площади возводимых улучшений (свыше 1,5 млн кв. м) обладают зоны Октябрьская, Полюстрово и Новоизмайловская. По выручке (свыше 100 млрд руб.) — пять зон: Новоизмайловская, Октябрьская, Полюстрово, Черная речка и Петровский остров. При этом только Петровский остров располагается в одной из самых дорогих зон, где 1 кв. м жилья стоит более 200 тыс. руб. Новоизмайловская и Черная речка относятся к средним ценовым зонам (110-140 тыс. руб/кв.м), а Октябрьская и Полюстрово, обладающие самым высоким потенциалом жилой застройки — и вовсе к низшим (90-110 руб./кв.м).
Оказалось, что в петербургском «сером поясе» (общей площадью более 6 тыс. га) имеется более 2,3 тыс. га земель, пригодных для жилой и деловой (офисной, торговой) застройки. Размер территории, пригодной для жилищного строительства, составляет порядка 1,26 тыс. га.
Пригодные под застройку площадки занимают более половины (3,2 тыс. га) общей территории «серого пояса». Еще треть имеет промышленное зонирование, хотя реальное производство ведется не на всей этой территории и в принципе такие площадки, главным образом в ближайшей к центру города зоне «серого пояса», тоже могут быть отданы под редевелопмент.
Бум стал тенденцией
Нынешний экономический кризис породил очень полезный для Петербурга процесс — широкомасштабный редевелопмент «серого пояса» (ни шатко, ни валко он идет уже лет десять). Как уже сообщал РБК Петербург, процесс начался в 2016 году, когда площадь новых проектов в «сером поясе» за один год увеличилась почти в три раза. В то же время некоторые эксперты приписывали этот бум не объективным обстоятельствам, а совпадению ряда факторов.
Так, по мнению генерального директора ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максима Ельцова, трехкратный рост редевелопмента произошел в значительной степени потому, что несколько компаний одновременно получили согласование своих крупных проектов в промзонах и одновременно начали их энергично реализовывать (их стимулировало также и резко сократившееся число обычных пятен в обжитых районах). С Ельцовым соглашался и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш, который по этой причине не был склонен преувеличивать устойчивость наметившегося тренда: «Таких территорий в городе осталось довольно мало, согласовывать проекты там невероятно сложно, так что тенденция вполне может вскоре затухнуть».
Однако новейшие данные опровергают этот скепсис. Во-первых, свободных территорий в «серой зоне» вблизи центра города оказалось довольно много. Во-вторых, девелоперы их активно скупают и застраивают. К началу осени 2017 году общее количество земельных сделок в целях жилищного строительства в петербургской агломерации (включая район КАД) превысило показатель 2016 года, а к концу года, как прогнозируют аналитики Peterland, их число составит порядка 60. При этом прирост, по площади, преобразуемых территорий будет примерно таким же рекордно высоким, как и в 2016 году.
Наибольшая, по объему площадей, застройка происходит сейчас в трех зонах: Полюстровской (по обеим сторонам проспекта Маршала Блюхера), в Новоизмайловской и Октябрьской (вдоль Октябрьской набережной). Таким образом можно, считает глава Peterland, уверенно констатировать — в Петербурге вовсю идет широкомасштабное преобразование серого пояса.
Трехкратный рост редевелопмента произошел в значительной степени потому, что несколько компаний одновременно получили согласование своих крупных проектов в промзонах и одновременно начали их энергично реализовывать.
Впрочем, Зарецкий прогнозирует в недалеком будущем снижение темпов — территории с высоким коммерческим потенциалом закончатся, а оставшиеся требуют очень серьезных затрат на очистку, которые по силам в основном крупным девелоперам. Маржа девелоперов на этих участках в сложных случаях не будет превышать 5-7%. «Раньше девелоперы отказывались работать с такой низкой маржой, но скоро им будет некуда деваться», — считает глава Peterland.
Промышленность землю не хочет
При таком огромном потенциале осваивается пока небольшая часть «серого пояса» — реальные преобразования произошли или осуществляются сейчас на 16-17% общей территории «серого пояса» (6,1 тыс. га). Эксперты объясняют это значительными затратами на подготовку площадок и высокими ценами на землю, которые установили владельцы участков, почувствовавшие конъюнктуру. «В городе довольно много собственников, которые держат неадекватно высокие цены на свои участки и ни за что не желают их снижать, — замечает Зарецкий. — Они уверены, что земля еще будет дорожать».
В недалеком будущем эксперты ожидают снижения темпов освоения промышленных территорий — участки с высоким коммерческим потенциалом закончатся, а оставшиеся требуют очень серьезных затрат на очистку.
В то же время увеличения спроса на землю под промышленные проекты исследователи не зафиксировали. «Спрос на промышленные земли падал все последние годы. Сейчас падение остановилось, но спрос остается низким», — констатирует глава Peterland и отмечает, что это косвенно свидетельствует об отсутствии роста числа новых крупных промышленных проектов.
За весь 2016 год в петербургской агломерации (включая ближние пригороды, формально относящиеся к Ленобласти), по данным Peterland, было заключено около 50 сделок по промышленным землям. Основная их часть касалась района Шушар, Волхонки (Горелово), Ломоносовского района Ленобласти (Разбегаево). Единичные сделки совершались в Мурино, Янино, Разметелево. А это значит, что у серого пояса в Петербурге огромный жилищный потенциал.