Неоклассика строительного рынка

Еще несколько лет назад на рынке недвижимости Петербурга не было ни одного девелопера, предлагающего апартаменты. За 2015-2016 год, по данным аналитиков, предложение данного формата недвижимости выросло более чем на 200%. По итогам третьего квартала 2017 года, согласно данным Knight Frank, в городе предлагалось к продаже уже около 280 тыс. кв. м. апартаментов. В чем причины быстрого роста петербургского сегмента апартаментов и как он будет меняться, в интервью РБК+ рассказала директор по продажам и маркетингу ГК Docklands development Илона Лапинскайте.

— С чем связан рост интереса петербуржцев к апартаментам на фоне невысокого в целом спроса на жилье?

— Это молодой, динамично растущий рынок в Петербурге. Мы активно перенимаем успешный зарубежный опыт и в каком-то смысле меняем представления о стиле жизни. Апартаменты можно рассматривать как следующий этап развития классического жилья. Современные горожане много работают и серьезно задумываются об эффективности свободного времени — насколько качественно, с какой отдачей для себя и своих семей они его проводят. Апартаменты отвечают на этот запрос, освобождая горожан от решения многочисленных бытовых задач — управление жилищем полностью переходит профессионалам. И если при этом семье удается найти предложение с хорошей локацией и развитой инфраструктурой, то жизнь меняется кардинально.

— Можете привести пример задач, которые «переходят профессионалам»?

— Проживая в обычной квартире, я слежу за счетчиками, оплачиваю квитанции, общаюсь с коммунальными и сервисными службами, наблюдаю за тем, что происходит в парадной. Если мне необходимы дополнительные услуги, поиск специалиста по ремонту, взаимодействие и контроль за выполнением работ — тоже на мне. В любом случае я вовлечена в процесс постоянно, от этого зависит мой личный уровень комфорта. С апартаментами дело обстоит иначе. Вам больше не придется беспокоиться по бытовым вопросам. Нет желания самим искать арендатора, проводить уборку в квартире, ремонтировать инженерные системы — вы всегда будете знать, кому доверить эту работу, и не беспокоиться за результат. Независимо от того, собственник вы или гость, ваш комфорт в приоритете профессиональной команды, отвечающей за управление апарт-комплексом. Управляющая компания готова прийти на помощь по любому вопросу, сдать или забрать вещи из химчистки, заказать пакет продуктов из супермаркета.

— По большому счету, речь идет о проживании в гостиничном номере?

— Аналогия верная. Однако есть важное отличие — этот «номер» будет находиться в вашей собственности. Горожанин становится желанным гостем в своем доме, как посетитель в хорошем отеле. Это действительно новая культура жизни, в которую мы, как девелопер, верим. Чтобы в нее верили и жители города, мы стараемся в своих проектах уделять особое внимание технологиям строительства, инфраструктуре и сервису.

— В отличие от девелоперов жилой недвижимости, застройщики апартаментов пока не имеют жестких обременений по социальной нагрузке. Значит ли это, что жителям апартаментов социальная инфраструктура не нужна?

— Это совершенно справедливый вопрос. Добросовестный застройщик всегда исходит из того, что девелопмент — это деятельность на долгую перспективу. У проекта должен быть запас прочности с расчетом на несколько поколений жителей. В лофт-квартале Docklands, например, мы предусмотрели собственный детский сад, фитнес-клуб с бассейном, супермаркет, широкий спектр компаний сферы услуг — все это на круглосуточно охраняемой территории.

— Есть ли какие-то отличия процесса строительства апартаментов с точки зрения технологий?

— Как и в классическом жилищном строительстве, материалы и технологии — зона ответственности девелопера. На мой взгляд, в ближайшее время в этой области должны произойти важные изменения. Выбирая жилье, покупатели все чаще задумываются о долговечности и экологичности используемых материалов, системах кондиционирования, технических решениях. Еще несколько лет назад к этому относились менее притязательно. Сегодня формируется определенный запрос на экологичные и энергоэффективные технологии, которые уже получили широкое распространение в Европе, например. На рынке Петербурга девелоперов, предлагающих такие решения, единицы, даже в сегменте «бизнес» и выше.

— Почему девелоперы не стремятся опережать спрос? Разве это не дает рыночных преимуществ?

— Не каждая компания готова брать на себя дополнительные расходы и увеличивать себестоимость строительства. Пока спрос не сформирован, такой необходимости нет, но в ближайшие 3-5 лет девелоперам придется «догонять» своего потребителя. В конце прошлого века, например, в Германии широкое распространение получили технологии строительства «пассивных домов», которые мы сегодня активно применяем для наших объектов. Идея — снизить теплопотери здания настолько, чтобы вовсе отказаться от отдельной системы отопления. В нашем климате такой проект реализовать сложно, но, используя ряд технологических решений, можно снизить энергопотребление, сохранив при этом комфортный микроклимат внутри помещения. Зачем? Во-первых, из экономических соображений: собственники наших апартаментов будут платить за электроэнергию и теплоснабжение меньше. Во-вторых, благодаря качественной очистке воздуха через механическую приточно-вытяжную систему вентиляции воздух в помещениях постоянно обновляется. Сегодня все это — нетиповые решения, но завтра они станут стандартными требованиями со стороны покупателя.

— Апартаменты нередко относят к инвестиционному жилью — это верно?

— Да, апартаменты можно рассматривать как один из финансовых инструментов наряду с депозитами, например, потому что такое жилье удобно сдавать в аренду. Апартаменты — это актив с высокой ликвидностью. Приобретая такую недвижимость, человек становится владельцем готового арендного бизнеса. Более того, в данный момент апартаменты приносят инвесторам повышенную доходность, в отличие от классического жилья. К примеру, сдача обычной квартиры в аренду, по оценкам экспертов, может принести не более 5% годовых. Отнимите ваше личное время и деньги, потраченные на самостоятельный поиск арендатора, уборку, устранение поломок техники и так далее. Стоит также учитывать инфляционные риски и высокую конкуренцию на этом рынке.

— Доходность банковских продуктов — выше.

— Зачастую это не так: депозитных программ, предлагающих доход выше 8-9% годовых, сейчас не так много. Есть еще коммерческая недвижимость, вложения в которую были достаточно популярны некоторое время назад. Сегодня этот рынок перенасыщен и локаций с высоким трафиком немного. Такие модные финансовые инструменты, как биткоин, относятся к высоко рискованным. Вложение в апартаменты могут обеспечить инвестору не только сохранение, но и удвоение первоначального капитала. Надежный девелопер, как правило, предлагает услуги собственной управляющей компании, которая наряду с эксплуатацией апарт-комплекса призвана обеспечивать высокую доходность собственников. В нашем случае это до 17% в год.

— Но доход напрямую зависит от загрузки номера. Как апартаменты будут конкурировать с более привычными форматами — отелями и хостелами?

— Да, сейчас доля апартаментов на этом рынке крайне мала, но за счет конкурентных цен и сервиса она будет расширяться. Наш город — туристический и деловой центр, в который приезжают в том числе иностранные гости, а для них апартаменты — привычный вид жилья. Большую роль также играют локация и инфраструктура. Для Docklands мы не случайно выбрали Васильевский остров–визитную карточку Петербурга. От лофт-квартала до центра — пятнадцать минут, двадцать — до аэропорта.