Горизонт планирования застройщиков сократился, а маржа — упала из-за стремления поддержать слабеющий спрос на фоне растущей себестоимости. В свою очередь, слабеющий спрос — явление объективное на фоне сжатия всей экономики, хотя его ровная динамика даже несколько удивляет видавших виды девелоперов. В таких условиях можно начинать строить и крупные — на несколько миллионов квадратных метров — жилые проекты, но только если предварительно всё хорошо просчитать, замечает в интервью РБК+ генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.
Как вы оцените итоги первого полугодия 2016 года? Насколько они совпали с вашими прогнозами? Как смотрится динамика продаж строящихся квартир во втором квартале на фоне неожиданно высокого спроса на квартиры в январе-марте?
Я бы не сказал, что мы наблюдали неожиданно высокий спрос. Другое дело, что в конце 2015 года многие прогнозировали провал в 2016-м, и вот как раз никакого провала мы не увидели.
Всплеск продаж в начале года объясняется неопределенностью с субсидированием ипотечной ставки: многие хотели успеть до того момента, пока программа господдержки совершенно точно действует. В результате фавраль и март были для застройщиков очень успешными. С началом второго квартала - в апреле - стало потише, но лишь за счет того, что часть спроса была предъявлена досрочно. Затем мы продолжали фиксировать достаточно ровный и прогнозируемый спрос, несмотря на майские праздники и начало лета. Это даже несколько удивляет: мы думали, что спрос в этот период будет послабее. Получается, что реальность выглядит гораздо интереснее, чем наши планы. Кризиса в острой фазе на рынке строящегося жилья нет. Я думаю, прежде всего за счет доступной ипотеки. Её доля очень велика, в нашем случае - около 50%.
Как идет реализация ваших проектов в Ленобласти на землях, примыкающих к КАД - в Мурино, Кудрово, Янино и др.? Верны ли рассуждения аналитиков о затоваривании в подобных локациях? Ощущаете ли вы перетекание спроса в проекты на обжитых территориях внутри городской черты?
Мы не ощущаем падения спроса в перечисленных вами локациях. Да и наши коллеги-застройщики, с которыми мы постоянно общаемся, тоже не ощущают. Мурино, Девяткино, Кудрово, Янино очень раскручены, там строится огромный объем жилья, причем не просто строится, но и продается. Если же говорить о территориях, которые расположены дальше от города, там спрос действительно сильно упал. Это объективная ситуация. Когда экономика сжимается, идет перетекание спроса в более ликвидное, более интересное предложение. Не только в области, но и в городе какие-то локации становятся менее востребованными.
Какие, например?
Например, отдельные участки в промзонах или примыкающие к промзонам. Вообще, выручка, которую генерируют некоторые объекты в пределах городской черты, часто оказывается существенно ниже той, что обеспечивают проекты на областных землях. И это несмотря на то, что в городе продажная цена выше. В текущей ситуации можно продавать квартиры по 100 тыс. рублей за квадратный метр в четыре раза медленнее, чем по 80 тыс. в том же Кудрово.
При этом нужно учитывать, что и Мурино, и Девяткино, и Кудрово — уже довольно обжитые локации, вопросы по инженерии и социальной инфраструктуре там решаются, большая часть отрицательных моментов уходит в прошлое, что прибавляет объектам привлекательности.
Некоторое время назад вы анонсировали крупный проект комплексного освоения территории в Новосаратовке, но особого продвижения пока не видно. Ваши планы изменились? Вообще, время ли сейчас для реализации крупных проектов на рынке строящегося жилья?
Большие проекты — это интересно, это дает множество преимуществ и застройщику и покупателю. Если компания может позволить себе иметь большой проект, это сильно облегчает ситуацию - работу можно планировать на многие годы вперед (если только проект реализуется в нормальной локации, а не непонятно где). В свою очередь, потребитель сможет оценить преимущества единой концепции застройки, включая архитектурную составляющую и социальную инфраструктуру. Так что время больших проектов — всегда, и сейчас тоже.
Новосаратовка — это действительно большой проект. На его вывод в продажу влияет несколько факторов. Во-первых, мы строим достаточно крупный проект рядом (на Октябрьской набережной), и не хотим стимулировать излишнюю конкуренцию. Во-вторых, этапность больших проектов зависит от их объема. Когда экономика хорошая, можно строить большими объемами, когда сжатие — очередями поменьше. Если проект на 300 тыс. кв. м, то первый этап, скажем, в 20 тыс. кв. м смотрится вполне органично. Но объем нашей Новосаратовки - 4,5 млн «квадратов», и начинать его нужно хотя бы с очереди в 200 тыс. кв. м. А это достаточно серьезное решение, к которому в отсутствие избытка финансирования нужно серьезно готовиться. Мы уже утвердили два первых проекта планировки территории на 1,1 млн кв. м, проектируем дороги, инженерные коммуникации. Видимо, приступим собственно к строительству к концу года.
Вы купили недавно участки под жилое строительство в Красногвардейсом и Невском районе? Каковы ваши планы по пополнению земельного банка?
Мы находимся в постоянном поиске земельных участков, которые потенциально можем купить. Это обычная работа, но она нелинейная. Рынка земельных участков в Петербурге нет как такового; нельзя прийти и купить то, что тебе понравилось. Мы приобретаем участки по совокупности причин, сейчас особо трепетно учитываем фактор локации. Предлагается довольно много участков, стоимость которых выводит нас практически на нулевую экономику. Любое ухудшение конъюнктуры — это уже «минус». Но даже если все сложится, как планировали, то выход «в ноль», то есть работа ради работы — это не наш вариант.
Можно ли сказать, что с наступлением кризиса лэндлорды стали адекватнее оценивать свои участки?
Все, кто продает участки, люди достаточно толковые, но у каждого из них своя ситуация. У кого-то есть возможность договориться с покупателем о компромиссной стоимости земли, у кого-то — нет ни возможности, ни желания. Если мы видим хорошее предложение, то стараемся изыскать возможности им воспользоваться, но говорить о каком-то планировании покупки участков невозможно, так как нет соответствующего рынка. Выделить несколько миллиардов рублей на новые приобретения и начать их во что бы то ни стало «осваивать» - это не про нас.
Меняется ли спрос на строящееся жилье? Верно ли утверждение, что интерес покупателей переключился со студий и компактных «однушек» на двухкомнатные квартиры?
Сегодня нельзя говорить о резком смещении спроса. Я наблюдал подобное после 2008 года: ипотека тогда была почти недоступна по ряду причин, и покупатель действительно перестроился на покупку суперкомпактных квартир. Сейчас не так. Ипотека дает возможность купить то, что минимально необходимо, включая и небольшие двухкомнатные квартиры, и более просторное жилье. Многое зависит о количественного состава семьи.
Как, на ваш взгляд, поменяется спрос к тому моменту, когда рынок снова пойдет в рост?
Я не думаю, что глобально что-то поменяется. При сжатии рынка слабые игроки страдают больше, сильные — меньше, плохие локации менее востребованы, хорошие — более. Плохие локации — это далеко работы и от «очагов культуры». Там строить сегодня не имеет смысла. Но когда рынок будет насыщаться деньгами, дальние локации будут также постепенно подключаться к обороту.
Я вообще считаю, что все текущие колебания спроса — это «рябь на волнах» на фоне ключевого фактора: огромный спрос на жилье, которые до сих пор не удовлетворен и не будет удовлетворен еще долго. В среднесрочной перспективе Петербург и Ленобласть будут продолжать притягивать людей; существует множество причин для того, чтобы стремиться здесь жить. Это значит, что спрос будет сохраняться в разных сегментах, на разные квартиры.
Как вы оцениваете в этой связи итоги реализации вашего проекта Kantele в Репино? Насколько востребован такой формат жилья как таунхаусы? Будете ли реализовывать проекты малоэтажных кварталов в будущем?
Kantele – нетипичный для нас проект. Если честно, мне когда-то просто очень понравилось место. Но в процессе строительства и реализации стало понятно, что рынок таунхаусов - очень слабый. Если продажи типового жилья прогнозируемы и понятны, то здесь они единичны. Мы в свои планы как-то попадали за счет оптимальных условий — таунхаусы предлагались по ценам ниже привычных для данной локации. Если бы наши цены соответствовали средним по рынку, мы бы имели просто эпизодические продажи. Наверное потому, что спрос в этом сегменте не так велик, а предложение - большое.
В конечном итоге мы всё построили, почти всё реализовали, что-то заработали. Но ставить подобные проекты на поток не будем, потому что не видим для себя большой перспективы ни в загородном строительстве, ни в строительстве таунхаусов. Единичные объекты могут быть интересны, но как отдельное направление бизнеса — не очень.
Как вы охарактеризуете ценовую ситуация на рынке строящегося жилья? Ваш прогноз по динамике цен?
В среднем по рынку цены, скорее всего, будут до конца года держаться примерно на достигнутом уровне или чуть-чуть подрастут. Даже в не очень ликвидных объектах цены падать не будут, потому что себестоимость не уменьшается, а скорее растет из-за подорожания материалов и роста социальной нагрузки. Продажная стоимость в неликвидных объектах «выжата» до предела, дальнейшее падение — это работа в убыток.
Отрасль строительных материалов, к слову, тоже работает на грани себестоимости, потому что рынок находится в сжатом состоянии. Как только он начнет оживать, производители стройматериалов повысят цену достаточно существенно. Значит, и наша себестоимость снова вырастет, а с нею и цены на массовое жилье — рано или поздно. Чем больше пружина будет в сжатом состоянии, тем сильнее она разожмется. Если абстрагироваться от глобальных вещей, то в подобном сценарии нет ничего нового, все это мы уже проходили.
