«Больше всего изменения в экономике влияют на покупательскую способность аудитории эконом-сегмента. В бизнес-классе воздействие кризиса на целевую аудиторию отражается в гораздо меньшей степени. В результате, спрос на такие проекты достаточно стабилен», - делится наблюдениями руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
«Сильнее всего просел спрос и снизилась цена квадратного метра в сегменте эконом-класса, где строится стандартное жилье, то есть бетонные коробки в длинном строю одинаковых многоэтажек. А популярность жилья с дополнительными опциями комфорта в кварталах, где спроектирована (и, что важно, строится) инфраструктура, где предусмотрены места для парковки, продумана и обеспечивается безопасность жителей, сохраняется примерно на докризисном уровне», - высказывает схожую точку зрения заместитель генерального директора по маркетингу ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Карпушин.
По его мнению, новая экономическая реальность заставляет покупателей подходить к вопросу покупки квартиры более тщательно. «Кризисы приходят и уходят, а жилье люди обычно покупают надолго и потому хотят купить лучшее из того, что могут себе позволить», - говорит Дмитрий Карпушин.
«Покупатели предпочитают выбирать жилье более качественное и с лучшими потребительскими характеристиками: расположенное в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. Причем это касается как тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и инвесторов. Рынок затоварен жильем эконом-класса, продать или сдать его в аренду в условиях финансовой нестабильности становится довольно сложно», - развивает мысль директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова.
«В ближайшее время станет окончательно ясно, будет ли сценарий «расслоения» определяющим. И если станет, то тактику «на дворе кризис – давайте строить подешевле» нельзя будет считать однозначно выигрышной», - говорит Дмитрий Карпушин.
Комфорт против цены
По мнению директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев негативная ценовая динамика в жилье эконом-класса вызвана, в основном, тем, что именно цена определяет конкурентоспособность проектов в этом сегменте. «Как правило, в «экономе» много проектов комплексного освоения территорий, и появление по соседству еще одного КОТа сразу обваливает цены продаж в локальном окружении», - добавляет Максим Соболев. Он напоминает, что на выбор покупателем проектов комфорт- или бизнес-класса влияет не только цена, но целый комплекс факторов, что положительно сказывается на стоимости квадратного метра (с позиции застройщика). «Например, в проекте комплекса Fjord, который мы строим на Васильевском острове, цены растут с момента запуска его в продажу, - приводит пример Максим Соболев. - В нынешнем году мы уже повышали цены и в других проектах комфорт- и бизнес класса в Петербурге».
По данным Надежды Калашниковой, в течение первого квартала 2016 года бизнес-класс единственный показывал пусть и незначительный, но рост цен (примерно на 1-3% в месяц), цены на жилье комфорт-класса оставались примерно на одном уровне, а в эконом-классе — падали. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу июня прирост средней цены в сегменте «бизнес» составил 2,5% (по сравнению с началом января 2016 года).
В любом месте
«Сегодня жилые проекты комфорт- и бизнес-класса возводятся во всех районах города и ближайших пригородов, предложение достаточно разнообразно по всем параметрам и может удовлетворить любые запросы покупателей», - рассказывает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Светлана Лежнева. «В принципе, сейчас покупатель может выбрать квартиру в любом районе и практически в любом квартале; дефицита на рынке точно нет», - подтверждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев. Впрочем, по оценке Светланы Лежневой о переизбытке предложения речь также не идет. «Открытие продаж в любом качественном жилом комплексе вызывает активный потребительский интерес», - утверждает она.
Руководитель Центра элитных проектов «Петербургская Недвижимость» Андрей Петров отдельно отмечает новый кластер жилья бизнес-класса, который формируется на Петровском острове. «В прошлом году в зоне редевелопмента стартовали продажи в ЖК «Ostrov» компании «Строительный трест», ЖК «Петровская ривьера» компании «Северный город». В апреле 2016 года стартовали продажи в элитном Апарт-отеле «Royal Park» от компании «Кортрос». Кроме того, компания Setl City приобрела на Петровском острове участок территории завода «Алмаз» под проект редевелопмента», - перечисляет Андрей Петров.
Справка:
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынке строящегося жилья класса «бизнес» представлено более 75 объектов, считая очереди строительства. Объем рынка на конец первого квартала оценивается в 1 068,6 тыс.кв. м, из них в предложении - 506,7 тыс.кв.м.
В 1 кв. 2016 г. реализовано 53,1 тыс.кв. м, что на 8,4% больше показателя предшествующего квартала, и на 44,3% больше показателя в 1 кв. 2015 г.
Средняя стоимость жилья в сегменте «бизнес» на 01.06.2016 – 168,9 тыс. рублей.
На вкус и цвет
«В чистом виде проекты эконом-класса сейчас практически не встречаются. У нас достаточно давно все современные жилые комплексы массового сегмента строятся с элементами комфорт-класса, например, включают подземный паркинг, качественную отделку, колясочные и т.д. При этом проекты собственно комфорт-класса отличаются от них, прежде всего, локацией и стоимостью квадратного метра», - говорит Сергей Терентьев.
«С «комфортом» ситуация неоднозначная, - предупреждает Надежда Калашникова. - Все чаще к этому классу относят комплексы, расположенные за пределами КАД. С точки зрения качества строительства и оригинальности проекта они могут попадать под требования, предъявляемые к такого рода объектам, но транспортная доступность и обеспеченность социальными объектами в этих локациях «хромает».
«Для проектов комфорт- и бизнес-класса все большую роль начинает играть качество предлагаемого продукта и услуг, - говорит Максим Соболев. - Бюджет покупки в бизнес-классе выше и требует более вдумчивого отношения и выбора. Покупатели обращают внимание даже на мельчайшие детали. Особенно значимую роль (помимо комфорта проживания, обеспечиваемого характеристиками проекта) играет статус проекта».
«Бизнес-класс от комфорта отличает место возведения комплекса, его квартирография и архитектурный проект», - поясняет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
По ее мнению, комплекс бизнес-класса должен строится по индивидуальному архитектурному проекту, отличающему его от конкурирующих объектов, находиться в более привлекательных локациях, ближе к центру, обладать развитой инфраструктурой, благоприятным окружением; из окон должен открываться вид на парк, водоемы, панораму города.
Какие параметры самого жилья ценят покупатели в бизнес-классе? Андрей Петров перечисляет ключевые характеристики на примере жилого комплексе бизнес-класса «Москва», который компания Setl City строит в Московском районе: закрытая территория двора, минимум два лифта на подъезд, небольшое количество квартир на этаже, большая высота потолков, а также наличие просторного паркинга.
«Важным фактором для покупателей остается оптимальная функциональность квартир. Сегодня они не готовы платить за «лишние» квадратные метры, - говорит руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. - Покупателей интересуют рациональные планировки по доступной цене. В связи с этим все большую популярность приобретают европланировки».
«Среди тенденций, которые сейчас характерны для спроса со стороны покупателей жилья комфорт- и бизнес-класса, можно отметить продолжающую постепенно возрастать популярность квартир с европланировками, которые имеют единое пространство кухни и гостиной», - подтверждает Максим Соболев. По его словам, привлекательность европланировок состоит в том, что при грамотном подходе девелопера такая квартира (имеющая даже относительно небольшой метраж) позволяет комфортно проживать большему числу людей, нежели в квартире с традиционной планировкой.
Юлия Ружицкая также отмечает необходимость сбалансированной квартирографии. «Комплексы с большой долей студий и однокомнатных квартир (более 50%) не могут относиться к бизнес-классу. Наличие большого количества малокомнатных квартир может привести к формированию в комплексе определенной социальной среды, не свойственной объектам высоких сегментов», - говорит она.
