Ждут ли городскую массовую застройку качественные изменения и станет ли Петербург «умным городом» (smartcity), обсудили архитекторы, девелоперы и урбанисты на дискуссии «Эволюция городской застройки: из Ленинграда в Петербург будущего» в рамках летней сессии форума «Будущий Петербург». По мнению большинства участников разговора, качественный перелом может произойти в начале 2020-х годов, а пока новые районы и кварталы Петербурга – образец совсем не инноваций, а ощутимого регресса.
Новостройки для временного проживания
Сегодня массовый первичный рынок жилой недвижимости Петербурга характеризуется сверхплотной застройкой окраин, включающей возведение кварталов, рассчитанных на временное проживание, подчеркнули эксперты дискуссии. Из студий и однокомнатных квартир люди будут быстро «вырастать» и пускаться в поиски нового жилья, то есть постоянная ротация жильцов станет неизбежным пороком таких новостроек, поясняет архитектор Владимир Реппо. «Как можно организовать жизнь в подъезде, состоящем преимущественно из студий? На кого опираться, с кем договариваться о совместных действиях по благоустройству?» – недоумевает он. Тем не менее, в период до 2020 года порочная практика строительства «муравейников» будет только крепнуть, считают девелоперы.
«Рынок недвижимости развиваются циклично, – говорит директор IT-службы NAI Becar Роман Блонов, – и сейчас конкуренция реализуется в основном путем понижения цены продукта. Но резервы этой модели действий все равно исчерпаются, цена опустится до такого уровня, что перестанет быть конкурентным преимуществом». «В этой ситуации выиграет тот, кто начнет внедрять и предлагать технологические преимущества», – оптимистично полагает он.
Эволюционный скачок намечен на 2020-е
Сейчас, несмотря на шквал технологических новшеств, приходящих с Запада, строительство в Петербурге опрощается – в частности, применяются менее совершенные инженерные системы, чем еще несколько лет назад, отмечает генеральный директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов. «Даже элитный сегмент, всегда игравший роль технологического драйвера рынка недвижимости – источника полезных инноваций, которые вскоре появлялись и в более низких ценовых сегментах, – делает в этом смысле шаги назад», – констатирует он.
Тем не менее, новейшие технологии не минуют петербургский рынок недвижимости, уверен генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков. Технологическое развитие будет активным после восстановления платежеспособного спроса, считает он. «Думаю, что рынок перейдет в новое качество и начнется повышающая тенденция. К тому состоянию, в котором мы сейчас находимся, мы шли с 2008 года, а сейчас 2016 год – восемь лет. Есть принцип – сколько в кризис заходишь, столько из него и выходишь. Полагаю, к 2020 году мы будем на повышающем тренде и появятся новые форматы жилья – в гораздо большем количестве, чем мы видим сейчас. Следовательно, будут востребованы и технологические инновации».
Давайте хотя бы попробуем!
Одним из способов развития новых форматов и применения новых технологий является создание пилотных территорий, уверены девелоперы и архитекторы. Так, в Москве, по их мнению, такой территорией стала Москва-Сити.
По мнению профессора кафедры градостроительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Валерия Нефедова, город нужно открыть для международного взаимодействия. «Нам нужна интернациональная среда, конкурентная, разная, – настаивает он. – Самый международный город – Берлин; там существовала практика разделения земель под застройку на разные лоты. На этих участках разные архитекторы реализовывали свои проекты. Если бы до того, как застроить большой участок в Петербурге, можно было разрезать территорию на лоты и провести конкурс на застройку без вмешательства российских участников и всех согласовывающих и надзирающих, вот тогда было бы понятно, насколько вариативной может быть современная жилая архитектура».
Пока же более реалистичным кажется предложение заместителя директора по развитию Bonava Saint Petersburg Александра Бойцова – создавать пилотные проекты со специальными техническими условиями. «У нас большой город, и, если мы сразу внесем изменения в градостроительный кодекс, то могут появиться компании, которые сделают не так, как мы задумали при обсуждении, и возникнут проблемы, – отмечает он. – Поэтому надо посмотреть, как работают новые правила и технологии, на пилотных проектах». «Например, можно запустить проекты, где реализованы прорывные идеи с парковками, – конкретизирует он, – с энергоэффективными сетями, с развитием новых видов общественного транспорта, и затем посмотреть, что дало хороший эффект на практике».
Технологии подтянутся
Как заметил Петр Кузнецов, фундаментом развития новых технологий является мотивация к их внедрению. «К 2020 году, я надеюсь, у нас произойдут изменения в экономике, в общей атмосфере, и на них быстро отзовется общество – тогда появится мотив к развитию технологий, который существовал в начале нулевых годов, и инженеры вместе с архитекторами начнут работать над совсем другими проектами, чем сейчас – интернетом вещей, умным домом, разнообразными инженерными системами».
«Чтобы инженерная мысль работала, нужны мотивы. Сегодня их явно недостаточно, – добавляет он. – Я бы хотел, чтобы эти мотивы скорее появились, и тогда к 2030 году сможем вас чем-то порадовать».
По словам директора по продажам Docklands development Екатерины Запорожченко, элементы умного дома вполне могут появиться в Петербурге уже к 2020 году. «Появятся энергоэффективные дома, для строительства которых применяются более высокие стандарты. Показатели энергопотребления в таких домах ниже в три раза, по сравнению с обычными домами, что влечет значительную экономию на их содержание», – отмечает она.
По словам генерального директора Olymp Group Константина Поликарпова, в загородном строительстве также набирает силу тренд на новые технологии и инновации. «Обращение к инновациям становится главным трендом – все материалы выставляются на продажу с приставкой «эко». Увеличился спрос на более «дышащие» материалы», – отмечает Константин Поликарпов. Однако он напоминает, что «западные тренды в этой сфере, как, впрочем, и многих других, приходят на российский рынок с десятилетним, а то и большим опозданием».
Генеральный директор «Архитектурная мастерская Цыцина» Сергей Цыцин указывает, что такие задержки с внедрением новых технологий, в том числе зеленых, связаны с «незаточенностью» всего государства под их внедрение. «Никаких действий, финансовых инструментов, организационной поддержки со стороны государства нет. Процесс внедрения все равно идет, но гораздо медленнее, чем мог бы», – указал он.
Мировые тренды
В мире сейчас наблюдается три ключевых градостроительных тренда. Первый – устойчивое развитие городов и районов. Когда район самодостаточен и с разных сторон идет его комплексное развитие.
Второй тренд – мегагорода, мегаполисы. Всем нам не нравятся 25-33-этажные дома, но города растут, людей в них все больше, и жить, как в XIX веке, мы не можем. У нас совсем другая культура, другая структура городского пространства, намного больше людей, чем было в Петербурге полтора века назад. Мировая тенденция – на увеличение плотности населения в больших городах. Здесь очень важен баланс, чтобы учесть мировой опыт и не допустить того же транспортного коллапса, какой был, например, в Фениксе.
Третья тенденция – диджитализация. Цифра приходит очень быстро, и она должна быть интегрирована в градостроительную политику и строительство.
Все ради продаж
На внедрение инноваций и развитие строительной отрасли влияют три силы, отметил заместитель генерального директора «СТАРТ Девелопмент» Константин Ковалев. Во-первых, регулятор, который меняет нормы, во-вторых, девелоперы, которые зарабатывают на этом деньги, и, в-третьих, спрос. «Рынок жилой недвижимости – это потребительский рынок, поэтому важны изменения потребительских предпочтений», – напомнил он.
В целом участники дискуссии пришли к выводу, что кварталы должны меняться в сторону большего разнообразия – от разных форматов и разной высотности до функционального разнообразия. И причина тому – потребитель. При существующей застройке такое разнообразие становится важным маркетинговым ходом. «В районах, которые находятся на границах города, плотность должна быть уменьшена, в противном случае люди очень скоро просто не будут покупать там квартиры», – предостерегает коллег Константин Ковалев.
«Мы не должны делать спальные кварталы. Мы должны увеличивать самодостаточность новых районов, уменьшать транспортные потоки, снижать нагрузку на дороги», – говорит Сергей Цыцин. Будущее, по мнению участников разговора, за деавтомобилизацией города, развитием общественного транспорта, в том числе железнодорожного, расширением сетей автошеринга, развитием вело- и пешеходного движения, акцентом на внедрение зеленых технологий. Только это – чуть позже, а пока архитекторы решают другую задачу – как разместить в придомовом пространстве все уже имеющиеся автомобили и сделать цивилизованные парковки неотъемлемой частью городской среды.
