На протяжении последних нескольких лет около 70% строящегося жилья приходится на квартиры площадью до 55 кв.м. Традиционными «лидерами» являются однокомнатные квартиры, однако в первом квартале 2026 года аналитики отметили рост числа двух— и трехкомнатных квартир. С чем связан спрос на большее количество комнат, как это влияет ли на стоимость покупки и какие варианты квартир предлагают покупателям петербургские застройщики в новых проектах — в материале РБК Петербург.
Реальная потребность
На российском рынке жилой недвижимости наблюдается постепенное изменение структуры спроса в сторону увеличения количества комнат. Аналитики Российской гильдии риелторов в своем исследовании отмечают, что в первом квартале 2026 года «77,3% строящегося жилья приходится на площадь 1- и 2-комнатных квартир. В 1 квартале 2026 года стало больше 2-комнатных квартир по сравнению с 1-комнатными».
При этом по-прежнему, по данным аналитиков, 69% строящихся квартир в России приходится на жилье малого формата площадью до 55 кв.м: с учетом цены квадратного метра такие квартиры пользуются высоким спросом. Однако, констатируют эксперты, за последний квартал объем 3-х комнатных квартир увеличился.
Это изменение является реакцией на реальную потребность россиян в «жизненном пространстве». Согласно совместному исследованию аналитического центра Дом.рф и ВЦИОМ, опубликованному в официальном канале Max «Аналитика Дом.рф», предпочтения российских семей распределены иначе, чем текущая структура строящегося жилья. Наибольшим спросом (45%) пользуются двухкомнатные квартиры, а просторное жилье с тремя комнатами и более хотели бы приобрести 46% опрошенных.
Вместе с тем говорить о полном удовлетворении этого запроса пока не приходится. Аналитики Дом.рф констатирует сохраняющийся дисбаланс: «Значительным спросом (45%) пользуются двухкомнатные квартиры. Однако на долю таких объектов приходится 32% строящегося жилья. Просторное жилье с тремя комнатами и более хотели бы приобрести 46% опрошенных, однако в предложении девелоперов доля таких квартир — менее 15%». Особенно остро ситуация выглядит в сегменте многокомнатных квартир: «квартир с тремя и более комнатами, которые хотели бы купить 46% российских семей, в реальности строится только около 14% от общего объема предложения».
Семейный Петербург
Тенденция на увеличение количества комнат в квартире актуальна и для Санкт-Петербурга, при этом за счет компактных планировок площади остаются небольшими. «Мы наблюдаем четкий сдвиг в предпочтениях покупателей в сторону функциональности и практичности жилья, — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте. — В портфеле ГК «Ленстройтрест» средняя площадь квартиры составляет около 45 кв.м, что выше среднего показателя по рынку — 42 кв.м по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Мы реализуем семейные кварталы и целенаправленно разрабатываем планировки, ориентированные на людей с детьми, включая многодетные семьи. Они, безусловно, являются нашей основной целевой аудиторией».
«Мы наблюдаем четкий сдвиг в предпочтениях покупателей в сторону функциональности и практичности жилья, — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте. — В портфеле ГК «Ленстройтрест» средняя площадь квартиры составляет около 45 кв.м, что выше среднего показателя по рынку — 42 кв.м по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Мы реализуем семейные кварталы и целенаправленно разрабатываем планировки, ориентированные на людей с детьми, включая многодетные семьи. Они, безусловно, являются нашей основной целевой аудиторией».
Данные Дом.рф подтверждают, что доля однокомнатных квартир в новых проектах Санкт-Петербурга на 1 мая 2026 года снизилась на 2 процентных пункта относительно той же даты годом ранее. При этом текущий показатель 72% (в среднем по России — 58%) демонстрирует, что общая структура запуска новых проектов в регионе пока сохраняет перевес в сторону малогабаритного жилья.
Цена вопроса
Увеличение количества комнат в приобретаемой квартире закономерно влияет на бюджет покупки, однако этот рост не всегда носит пропорциональный характер. «Количество комнат, разумеется, влияет на бюджет покупки: при прочих равных большее число комнат чаще означает более высокий чек, потому что растет общая площадь либо повышается «ценность» планировочного решения. При этом важно, что рост стоимости не всегда пропорционален числу комнат: на рынке появляются варианты, где дополнительная комната достигается грамотной компоновкой, а не значительным увеличением метров», — рассказала Юдита Григайте.
По данным аналитиков «Циан», в среднем по крупным городам России доплата за еще одну комнату составляет 33% от стоимости квартиры, однако стоит учитывать, что эти данные собраны на вторичном рынке. В Петербурге однокомнатная квартира дороже студии на 48%, двухкомнатная дороже однокомнатной на 43%, а трехкомнатная — дороже двухкомнатной на 25%. Примечательно, что в Москве доплата за переход из «двушки» в «трешку» составляет 32%, а в Ленинградской области — всего 19%.
За пять лет общероссийская разница в стоимости между «двушками» и «однушками» сократилась с 35% до 33%, а между «трешками» и «двушками» — с 37% до 33%. «Более компактные (и более дешевые) квартиры за последние годы подорожали сильнее: однушки в среднем по крупным городам выросли в цене на 88%, двушки — на 86%, трешки — на 81%. Этим объясняется сокращение ценового разрыва, что является плюсом для тех, кто планирует расширение жилплощади», — пояснила ведущий аналитик «Циан» Елена Бобровская.
Количество комнат естественным образом влияет на затраты на ремонт и отделку квартиры. Юдита Григайте отмечает: «По ремонту и отделке эффект тоже понятен: больше помещений — больше объем работ по покрытиям, инженерии, дверям, освещению, мебели. Кроме того, растет «стоимость комплектации» квартиры, особенно если это детские/кабинет с индивидуальными сценариями. Поэтому часть покупателей, выбирая больше комнат, параллельно внимательнее относится к рациональности отделочных решений и заранее планирует бюджет на меблировку».
Перспективы тренда
Оценивая долгосрочные перспективы изменения спроса в пользу квартир с двумя и более комнатами, Юдита Григайте характеризует этот тренд как достаточно стабильный в среднесрочной перспективе. «Спрос на две и более комнаты будет держаться, пока сохраняется приоритет семейного сценария и потребность в зонировании пространства. В то же время структура спроса всегда зависит от доступности ипотеки, уровня доходов и разницы в цене между форматами», — уточнила эксперт.
Дополнительным фактором, способным укрепить этот тренд, могут стать изменения в ипотечном законодательстве. «Обсуждаемые изменения в программе семейной ипотеки — в частности, возможная дифференциация ставок в зависимости от количества детей — могут стать дополнительным драйвером спроса. Если семьи с двумя и более детьми получат еще более выгодные условия кредитования, это логично приведет к росту интереса к трех— и четырехкомнатным квартирам», — полагает Юдита Григайте.
