Самые негативные ожидания по итогам 2025 года не оправдались — отмена массовой льготной ипотеки и сохранение высокой ключевой ставки не привели к полному обвалу рынка новостроек, а объемы строящегося жилья по итогам I квартала 2026 года даже несколько приросли к аналогичному периоду 2025 года. Однако за усредненными данными наблюдается усиление разрыва между регионами. Ряд субъектов действительно столкнулся с избытком нереализованного жилья и охлаждением спроса, тогда как в некоторых сформировался устойчивый дефицит предложения. Санкт-Петербург на этом фоне занимает особое положение, входя в тройку наиболее ликвидных рынков и демонстрируя рост запуска новых проектов на фоне общероссийской тенденции к сокращению.
Поляризация активности
На агрегированном уровне российский рынок жилья по итогам 2025 года оценивается как стабильный. Как отмечают аналитики агентства АКРА в своем обзоре, объем продаж в денежном выражении вырос по сравнению с 2024 годом на 10% до 5,2 трлн руб., а цены выросли на 10,2% при инфляции 5,6%. Соотношение распроданности и строительной готовности в целом по стране составило 73%, а оптимальным диапазоном этого значения считается 60—80%.
Вместе с тем за усредненными показателями фиксируется значительная региональная поляризация. АКРА выделяет 30 субъектов с устойчивым дефицитом предложения, где показатель распроданности превышает 80%, и 25 регионов с дефицитом спроса (распроданность ниже 60%). В числе лидеров по распроданности — Москва (98%) и Санкт-Петербург (96%), что свидетельствует о высоком уровне спроса.
В I квартале текущего года произошло неизбежное охлаждение спроса, связанное с изменением условий семейной ипотеки. «В феврале и марте объем спроса в большинстве локальных рынков снизился. Ожидания участников рынка на активизацию спроса, связанные с падением кредитной ставки на жилищном рынке, не оправдались», — отмечается в аналитической справке Российской гильдии риелторов. При этом, несмотря на снижение покупательской активности, в 18 городах из 30 исследуемых цены продолжили расти, что указывает на устойчивый характер дефицита качественного предложения. Объем строительства в марте 2026 года также вырос — на 1,8% к декабрю 2025 года и на 3,5% к марту 2025-го.
Феномен Петербурга
Санкт-Петербург демонстрирует динамику, отличную от большинства крупных рынков. Если в Москве в 2025 году запуск новых проектов сократился на 29%, а объем строящегося жилья снизился впервые за несколько лет, то в Северной столице динамика противороложная. Аналитики АКРА фиксируют: «Санкт-Петербург показал самый высокий прирост запуска новых проектов в 2025 году — на 33%, до 1,8 млн кв. м».
Уровень активности продаж жилья в городе также остается высоким. Более того, в I квартале текущего года по соотношению распроданности и строительной готовности Петербург немного обогнал Москву. В обеих столицах этот показатель составил порядка 95%, и они вошли в тройку лидеров, уступив первое место Нижнему Новгороду с показателем 98%.
«По итогам первых месяцев 2026 года можно говорить о том, что рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга чувствует себя значительно лучше, чем ожидалось, — прокомментировала ситуацию в Северной столице коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева. — В апреле результаты ГК «КВС» оказались выше, чем в марте, и мы перевыполнили план продаж. Май традиционно считается сезоном затишья: начинается период отпусков, многие уезжают на дачи. Но даже в длинные майские праздники мы видели стабильный спрос — сделки активно идут. Пока не стала бы утверждать, что май покажет такие же результаты, как апрель, но план будет точно выполнен».
«По итогам первых месяцев 2026 года можно говорить о том, что рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга чувствует себя значительно лучше, чем ожидалось, — прокомментировала ситуацию в Северной столице коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева. — В апреле результаты ГК «КВС» оказались выше, чем в марте, и мы перевыполнили план продаж. Май традиционно считается сезоном затишья: начинается период отпусков, многие уезжают на дачи. Но даже в длинные майские праздники мы видели стабильный спрос — сделки активно идут. Пока не стала бы утверждать, что май покажет такие же результаты, как апрель, но план будет точно выполнен».
Конкурентные преимущества
Ключевыми факторами роста спроса для Петербурга аналитики АКРА называют миграционный прирост: численность населения город увеличилась на 4,7% за последние пять лет и высокую долю иногородних покупателей.
Анжелика Альшаева подтверждает устойчивый интерес со стороны федеральных клиентов: «В нашей компании доля региональных клиентов на протяжении многих лет составляет 30–35% от общего объема сделок». Главное преимущество Петербурга перед Москвой, по ее мнению, состоит в более привлекательном соотношении цены, качества и локации. «Если говорить о средней стоимости квадратного метра в районе 400 тыс. руб., то в Москве за такие деньги, как правило, можно рассчитывать только на жилье в удаленных районах за третьим кольцом. В Санкт-Петербурге же за сопоставимую цену доступны качественные проекты бизнес-класса в самом центре города», — констатировала эксперт.
В числе других конкурентных преимуществ Анжелика Альшаева также отметила культурную привлекательность, статус образовательного центра и высокое качество жилой среды в городе: «Девелоперы традиционно уделяют большое внимание не только качеству самих жилых проектов, но и созданию полноценной среды для жизни. Строительство новых кварталов невозможно без дорог, школ, детских садов, поликлиник и других социальных объектов. Именно такой комплексный подход позволяет сохранять высокое качество городской среды и делает Петербург еще более комфортным для жизни».
Новые правила игры
Успех 2025 года, по оценке АКРА, во многом был обеспечен четвертым кварталом, когда покупатели стремились оформить семейную ипотеку на действовавших условиях. В 2026 году этот фактор перестал действовать. Аналитики Российской гильдии риелторов констатируют, что в большинстве регионов объем продаж на первичном рынке падает, а на вторичном рынке фиксируется лишь частичное оживление.
В этих условиях ключевым фактором устойчивости становится региональная специфика. Для Петербурга риски затоваривания рынка новостроек оцениваются как незначительные. «Санкт-Петербург демонстрирует признаки региона с устойчивым дефицитом предложения: опережающий рост цен (на 11,4% за 2025 год) при стабильном спросе, поддерживаемом мощным миграционным притоком и активностью иногородних покупателей», — отмечается в отчете АКРА. В то же время эксперты отмечают структурную трансформацию рынка в сторону более дорогой недвижимости, что создает дополнительные риски снижения доступности жилья для покупателей массового сегмента.
Говорить о смещении спроса из Москвы в Петербург пока не приходится, говорит Анжелика Альшаева, столица сохраняет статус крупнейшего рынка недвижимости страны. Однако Петербург, в свою очередь, продолжает укреплять позиции одного из самых востребованных городов для жизни, учебы и инвестиций в России, заключила она.
