В 2025 году на загородном рынке Петербургской агломерации было продано 4,8 тыс. лотов, что на 37% меньше объектов, чем в 2024 году. В массовом сегменте спрос достиг самых низких значений за последние пять лет и вернулся на средний уровень, предшествовавший пандемийному ажиотажу. В бизнес-классе, премиальном и элитном сегментах рынка ситуация значительно лучше, и спрос менее подвержен колебаниям, хоть и имеет свои циклы. Какие тренды будут влиять на каждый из сегментов загородного рынка жилья в этом году — в материале РБК Петербург.
Просадка спроса
Продажи на рынке загородной недвижимости по итогам 2025 года в Петербурге и Ленобласти снизились до минимума с 2020 года, суммарно во всех сегментах было реализовано не более 4,8 тыс. лотов. Основное снижение в прошлом году показали продажи участков без подряда — на 35%, формат централизованной застройки — на 28%, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость».
«Высокий спрос 2020–2021 годов и периода «ипотечного ажиотажа» 2023-го и начала 2024 года прошел. Утверждение, что спрос «вернулся на уровень до пандемии», верно лишь для масс-сегмента и отчасти для бизнес-класса», — уверен генеральный директор архитектурно-строительной компании Zelege Станислав Зеленин. По его оценкам, в премиальном и элитном сегментах ситуация иная: спрос трансформировался. «Ушел «горячий» спрос, когда клиенты покупали «вслепую» из опасения роста цен. Вернулась рациональность. Количество сделок в 2025 году стабилизировалось, но осталось выше показателей 2018–2019 годов. Покупатель стал требовательнее, сделки проходят дольше», — добавляет он.
По оценкам NF Group, на первичном рынке загородного элитного жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области в прошлом году было реализовано 68 лотов, жилья бизнес-класса — 239 лотов.
68 элитных лотов и 239 лотов бизнес-класса было реализовано на первичном рынке загородного жилья в Петербурге и Ленобласти в 2025 году
«По итогам 2025 года мы наблюдали не возврат к «допандемийному» уровню, а именно просадку спроса под влиянием макроэкономических факторов. Это подтверждается динамикой обращений: с каждым снижением процентных ставок на рынок выходит новая волна покупателей», — говорит директор по маркетингу строительной компании «Корпорация «Русь» Дмитрий Котов. При этом количество заявок существенно не сократилось, однако снизилось их качество, бюджеты клиентов остаются на уровне прошлых лет, тогда как фактическая стоимость строительства выросла. В результате значительная часть спроса не конвертируется в сделки.
«В премиальном сегменте спрос традиционно более устойчив, однако и здесь отчетливо прослеживается тенденция к рационализации. Клиенты стали более внимательно подходить к формированию бюджета и чаще искать баланс между стоимостью проекта и его параметрами. Фокус смещается от концепции «дома мечты» к созданию оптимального функционального продукта в рамках заранее определенных финансовых ограничений», — говорит Дмитрий Котов. Он отмечает, что основные изменения происходят на уровне продукта. В частности, есть устойчивый тренд на снижение площадей: если ранее спрос формировался вокруг домов 500–600 кв. м, то сегодня он сместился в диапазон 150–300 кв. м с более продуманной и функциональной архитектурой. «Параллельно растет интерес к дополнительным строениям — баням, гостевым домам, зонам отдыха, которые позволяют гибко формировать жилую среду», — добавляет он.
Востребованные локации
Районом-лидером по объему предложения загородного жилья как элитного, так и бизнес-класса остается Выборгский район Ленинградской области, на который по итогам 2025 года пришлось 78 и 41% лотов соответственно, подсчитали в NF Group. Основной объем предложения здесь сосредоточен в пределах Первомайского сельского поселения, вблизи поселка Ленинское. Вторую позицию занимает Всеволожский район (15% в элитном и 27% в бизнес-классе), третью — Курортный район Санкт-Петербурга в элитном классе (7%) и Ломоносовский район Ленинградской области в бизнес-классе (10%).
«Северные направления, как и прежде, пользуются стабильным спросом. Это, конечно же, Курортный район — Репино, Солнечное, а также Ленинское и Комарово. Здесь практически нет свободных участков под застройку, поэтому земля дорогая и пользуется большим спросом», — перечисляет учредитель компании Starkwood Вячеслав Астафьев. По его словам, жители города продолжат искать участки и строить дома в Выборгском направлении — Карельский перешеек был и остается востребованной локацией.
Рост себестоимости
Одним из ключевых факторов, повлиявших на трансформацию спроса, стал рост себестоимости строительства. «Стоимость подключения к сетям выросла на 30–40%. Если раньше можно было рассчитывать на техусловия от ресурсоснабжающих организаций, то сейчас все больше проектов переходят на автономию, что требует колоссальных капитальных затрат на этапе подготовки земельного участка», — рассказал Станислав Зеленин. Он добавляет, что после ухода части европейских брендов качественные российские аналоги постепенно «догнали» цены «предшественников». А дефицит высококвалифицированных рабочих привел к росту фонда оплаты труда на 20–25%.
на 53%, до 69 млн руб. за год, выросла средняя цена на коттеджи в сегменте бизнес-класса на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти
«Это оказывает системное давление на рынок и усиливает разрыв между ожиданиями покупателей и реальной стоимостью качественного загородного жилья», — отмечает Дмитрий Котов.
Планы и прогнозы
В СК «Корпорация «Русь» в 2026 году ожидают умеренное восстановление спроса — на уровне 5–10% в годовом выражении. «Начиная с осени 2025 года и в первом квартале 2026-го фиксируется рост обращений со стороны целевой аудитории. При этом ипотека остается значимым драйвером в массовом сегменте и проектах комплексной застройки, тогда как в премиальном сегменте преобладают альтернативные инструменты, прежде всего рассрочки», — констатирует Дмитрий Котов.
«Ликвидные проекты разбираются быстро, а новые появляются все реже. В высоком сегменте коттеджных поселков новых предложений практически нет. Рынок находится в стадии ожидания, девелоперы действуют осторожно. Цикл сделки значительно увеличился, так как покупатели принимают решения все более взвешенно. Они тщательно изучают варианты, долго выбирают компанию для строительства или поселок, анализируют условия строительства. Их интересует не только цена лота, но и уровень сервиса строительной компании. Побеждают те, кто за те же деньги предлагает больше услуг более высокого качества», — уверен Вячеслав Астафьев.
По его словам, сейчас на принятие решения о строительстве загородного дома влияют два ключевых фактора: экономика и политика. «Загородный дом — это серьезный проект для каждой семьи, требующий значительных вложений и времени. Поэтому все, что происходит в мире и стране и так или иначе влияет на доходы семьи и ее планы, имеет значение. Люди вынуждены тщательно анализировать факторы риска, прежде чем принять окончательное решение», — добавляет Вячеслав Астафьев.
«В условиях растущего дефицита в элитном сегменте продолжится накопление отложенного спроса, который в дальнейшем будет реализован по мере пополнения рынка новыми, соответствующими изменившимся запросам покупателей поселками. Еще одним драйвером спроса в среднесрочной перспективе может стать снижение ключевой ставки и, как следствие, перетекание части средств с банковских депозитов в недвижимость, в том числе загородную», — ожидает директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова.
«Основной прирост будет в сегментах бизнес+ и премиум. Масс-маркет продолжит испытывать сложности с реализацией из-за высокой конкуренции. Рынок перейдет от продажи «участков с подрядом» к продаже сервисных резиденций», — рассчитывает Станислав Зеленин. Он прогнозирует стагнацию спроса в количественном выражении и одновременно рост качественного спроса.
«Предложение будет отставать от спроса в сегменте «готовый дом + участок + коммуникации». Рынок «голой земли» будет проседать, так как частное строительство стало слишком сложным и дорогим для конечного потребителя. Девелоперы вынуждены выходить на рынок с более зрелым продуктом», — считает Станислав Зеленин. Один из заметных трендов — постепенный уход от «дворцовой» эклектики в сторону «тихой роскоши». «Покупатель перестал воспринимать дом как демонстрацию статуса через «золото и лепнину». Статус сегодня — это экологичность, технологичность и эргономика», — заключает эксперт.
«Самый актуальный тренд — это по-прежнему экологичные материалы. Многие устали от городского ритма и хотят жить на природе. Поэтому растет спрос на дома из натуральных материалов, особенно из дерева. Этот тренд сохранится и в премиальном сегменте.
Современная архитектура также популярна. Большинство проектов, которые мы реализуем, выполнены в стиле Фрэнка Ллойда Райта или в органическом стиле.
Дизайн остается лаконичным и современным. Мы используем природные тона и фактуры, которые подчеркивают сдержанный, но благородный стиль. Наблюдается тенденция к созданию загородного дома как автономного места проживания. Это связано с растущим спросом на дополнительные удобства, которые повышают качество жизни. В частности, владельцы загородных домов все чаще задумываются о строительстве SPA-зон, просторных террас, зон барбекю и других объектов для семейного отдыха.
В коттеджных поселках также уделяется большое внимание инфраструктуре. Здесь можно найти зоны отдыха, парки, спортивно-оздоровительные комплексы, кафе и даже рестораны — все это создает насыщенную среду для жизни и общения.
Судя по всему, эти тренды долгосрочные. Люди стремятся к автономности и независимости, что делает загородный дом привлекательным местом для жизни».
