Петербург — город, где находится самое высокое здание в России, и одновременно это самый низкоэтажный мегаполис страны. Снижение средней высотности обусловлено как жестким градостроительным регулированием, так и экономикой проектов. Как меняются высотные тренды Петербургской агломерации и где в городе еще возможны «небоскребы» — в материале РБК Петербург.
Город контрастов
Самое высокое здание в России и в Европе расположено в Санкт-Петербурге — это «Лахта Центр», в котором 462 м и 87 этажей. Сейчас проходят общественные слушания по проектам еще двух башен высотой 710 и 570 м — таким образом, в Лахте образуется кластер высотной общественно-деловой застройки, а Петербург претендует на второе по высоте здание в мире после дубайской «Бурдж-Халифы», чья высота составляет 828 м.
В то же время в рейтинге городов-миллионников по высотности жилых новостроек, составленном в 2025 году аналитической платформой bnMAP.pro, Петербург занял последнее, 16-е место с показателем 12,2 этажа — вдвое меньше, чем в Москве, Екатеринбурге и Уфе. В столице, как отмечают аналитики, мало- и среднеэтажное строительство осталось привилегией дорогих сегментов недвижимости, а 90% новых корпусов составляют высотки.
Также, по данным «Циан», за пятилетний период с 2019 по 2024 год средняя новостройка в Петербурге «потеряла» три этажа — с 17 до 14. В большинстве крупнейших городов, упомянутых в исследовании, высотность менялась в узком диапазоне от 18,3 до 18,9 этажа.
с 2019 по 2024 год средняя новостройка в Петербурге «потеряла» три этажа — с 17 до 14
«В Петербурге общий тренд последних лет — на снижение средней этажности, и он связан не только с регулированием, но и с изменением структуры нового предложения, в том числе за счет редевелопмента и роста более качественных форматов жилья», — комментирует Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI.
Как уточнил эксперт, локациями высотного строительства в городе могут быть отдельные участки на намывных территориях, в крупных проектах редевелопмента бывших промзон, а также в новых городских фронтах вдоль магистралей и больших открытых пространств. В центральной же части города, где важны силуэт, «визуальные коридоры», масштабы улиц, высотность должна оставаться сдержанной. «Снижение средней этажности в Петербурге, которое мы наблюдаем в последние годы, связано в том числе и с ростом доли проектов редевелопмента бывших промзон, где требования к плотности и высоте жестче, чем на окраинах», — пояснил Михаил Гущин.
Область в тренде
В Ленобласти, по словам Михаила Гущина, курс тоже идет в сторону большей избирательности: среднеэтажная ткань как база и высотные акценты как исключение для крупных, качественно спроектированных территорий.
Действительно, в январе текущего года вышло постановление правительства Ленобласти, которое изменило высотный регламент застройки в регионе. Если раньше застройщики могли на ряде территорий 50% максимально допустимой площади квартир разместить в зданиях высотой до 21 этажа (при условии, что строительство идет на участке не меньше 20 га), то теперь дома высотой от 17 до 21 этажа могут занимать не более 15% объема, от 13 до 16 этажей — также не более 15%, а 70% и более площади квартир должны быть размещены в домах высотой не более 12 этажей. «Изменение направлено на формирование уникального силуэта застройки, уход от «монотонных» микрорайонов, гармоничную интеграцию высотных доминант в существующую среду», — говорится в сообщении областной администрации.
«Изменения в региональных нормативах, закрепившие каскадную модель застройки, наглядно подтверждают: градостроительная политика региона направлена на отказ от создания однородных «стен» в 25 этажей. В рамках этого вектора высотные доминанты становятся точечным архитектурным акцентом, а не массовым форматом», — отметила начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Экономический фактор, по ее словам, не менее важен: дорогая земля заставляет наращивать высотность, но переход за отметку в 75 м увеличивает бюджет проекта почти на четверть. В таких условиях девелоперы отказываются от избыточной высотности в пользу финансовой устойчивости объекта.
переход за отметку в 75 м увеличивает бюджет проекта почти на четверть
Две проблемы: архитектура и инфраструктура
Каскадный принцип решает две главные проблемы высотной застройки — повышенную нагрузку на инфраструктуру и визуальную монотонность. «Высотное строительство уместно не как массовый фон, а как точечный инструмент, прежде всего в периферийных и редевелопируемых зонах, где можно заранее заложить транспортную и социальную инфраструктуру», — подчеркнул Михаил Гущин. Примечательно, по его словам, что в новых правилах землепользования и застройки, принятых в Петербурге в декабре прошлого года, коэффициент использования территории — норматив, напрямую влияющий на высотность, — увязан с наличием проекта планировки территории, где заложены определенные параметры инфраструктуры и зеленых насаждений.
Монотонная застройка, которую многие ощущают психологически и визуально как дискомфортную, появляется, по мнению Михаила Гущина, не из-за высотности как таковой, а из-за повторяемости секций, одинаковых фасадов, так называемых агрессивных «однородных визуальных полей». Поэтому правильный ориентир — не количество этажей, а качество визуальной среды квартала в целом. «Мы в RBI еще 12 лет назад разработали концепцию комфортной визуальной среды совместно с профессионалами промышленного дизайна из компании Lumiknows (они известны также своей работой с такими гигантами, как Samsung, Renault и Philips). Такие базовые принципы, как теплая цветовая гамма, «светлый верх — темный низ», соразмерные человеку графические элементы, — пример подхода, который позволяет девелоперу создавать дружественную человеку среду даже в локациях масштабной застройки», — поделился эксперт.
Эффективность высотных решений теперь зависит от того, насколько органично они вписаны в окружающую среду, согласилась Светлана Денисова. «В четвертой очереди нашего флагманского проекта ЖК «Огни Залива» 25-этажные башни выступают важными элементами морского фасада города со стороны Петродворцового фарватера, при этом застройка квартала демонстрирует, как вертикальные акценты могут обеспечивать уникальные видовые характеристики жилья без избыточного уплотнения территории», — привела пример она. По словам Светланы Денисовой, архитектурно жилой комплекс сформирован таким образом, что разновысотный каскадный периметр жилой застройки ограничивает просторную внутреннюю территорию со школами, детскими садами, поликлиникой и зонами активного отдыха, при этом панорама на залив и каналы остается доступной для жителей всех корпусов.
Будущее на высоте
Общая высотность проекта сегодня зависит от целого набора факторов: экономика проекта и класс продукта, размер и конфигурация участка, обеспеченность соцобъектами и спрос в конкретной локации, перечислил Михаил Гущин. Часто, по его словам, можно встретить проекты с разноэтажными корпусами и секциями, где «перепад высот» связан как с архитектурными решениями, так и с видовыми характеристиками квартир. В целом же рынок уходит от «средней высокой этажности» к более дифференцированной модели, где массовый продукт постепенно становится ниже, а по-настоящему высокие корпуса появляются точечно и только там, где они архитектурно и экономически оправданы.
По мнению Светланы Денисовой, в долгосрочной перспективе развитие высотной архитектуры будет зависеть от баланса между маржинальностью таких проектов и готовностью городских и областных сетей к интенсивной эксплуатации в условиях плотной застройки.
«Высотных проектов будет меньше в количестве, но больше в качестве требований к ним. Они должны быть действительно архитектурными событиями для города, и один из ярких примеров мы в ближайшие годы можем увидеть, например, в локации «Лахта Центра», — заключил Михаил Гущин.
«В Петербурге общий тренд последних лет — на снижение средней этажности, и он связан не только с регулированием, но и с изменением структуры нового предложения, в том числе за счет редевелопмента и роста более качественных форматов жилья. Поэтому будущее рынка я вижу так: высотных проектов будет меньше в количестве, но больше в качестве требований к ним. Они должны быть действительно архитектурными событиями для города, и один из ярких примеров мы в ближайшие годы можем увидеть, например, в локации «Лахта Центра».
