Главным новшеством 2026 года для рынка недвижимости стала корректировка условий семейной ипотеки. Уже ясно, что часть семей не сможет воспользоваться новой программой. И это не единственное изменение, на которое надо реагировать девелоперам. Как в этих условиях формируется баланс спроса и предложения и какие стратегии выбирают застройщики — в материале РБК Петербург.
Стресс-режим
Прошедший год был сложным для рынка первичной недвижимости Петербургской агломерации — по данным dataflat.ru, суммарно по Петербургу и Ленобласти за год было продано на 8% меньше квартир и апартаментов. Объем выручки застройщиков, зафиксированной в контрактах, при этом вырос на 2% (на фоне среднего роста квадратного метра на 15%), однако значительную долю контрактов составили рассрочки, расчеты по которым будут производиться в следующие годы.
на 8% было продано меньше квартир в Петербурге и Ленобласти в 2025 году
Наступивший год принес новые вызовы в виде очередных регуляторных изменений и ключевой ставки, которая пока остается на довольно высоком уровне. «Корректировка условий семейной ипотеки, рост налогов и высокая ключевая ставка — по совокупности это стресс-режим, — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — Фактически рынок новой недвижимости имеет дело с двойным кредитным плечом — проектное финансирование и ипотека, — усугубленным налоговыми реалиями».
При этом, по его словам, отмена моратория на штрафы и пени за просроченную сдачу объектов в меньшей степени отразится на рынке. «Мораторий на штрафы и пени — это переоцененный инструмент. Те компании, что строят и сдают в срок, и так не платят эти штрафы. Причины, по которым имеют место задержки у тех компаний, у которых имеют место, мораторий не устраняет», — полагает эксперт.
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова уточняет, что девелоперы уже наблюдают последствия новых условий выдачи ипотеки. «С 1 февраля вступили в силу заранее анонсированные изменения программы так называемой семейной ипотеки — и рынок сразу отметил, насколько усложнились условия получения кредита. Документальное оформление такой сделки заметно объемнее, пока многие вопросы по жизненным обстоятельствам семей остаются без ответа», — говорит эксперт.
По словам Светланы Денисовой, есть надежда, что со временем банки придут к общему пониманию сложных коллизий, но на текущий момент обнаруживается, что немало семей, имеющих право воспользоваться льготной программой, не соответствуют формальным требованиям. «Эксперты сходятся во мнении, что это не может не сказаться на результатах первого квартала», — подчеркнула она.
Плавающий баланс
Точка равновесия между спросом и предложением плавает вслед за условиями экономики проектов и кредитования покупки, отмечает Сергей Софронов. «Следовательно, каждое новое изменение приводит к сдвигу баланса, который спрогнозировать заранее можно с относительной точностью», — добавляет эксперт.
Основные сложившиеся тенденции, по наблюдению Сергея Софронова, — это небольшое снижение спроса, рост цен, а также снижение доли ипотечных сделок с 70 до 50%, 90% из которых по-прежнему занимает семейная.
до 50% снизилась доля ипотечных сделок, 90% из них по-прежнему приходится на семейную ипотеку
Предложение в более дорогих сегментах, начиная от бизнес-класса, растет, в менее дорогих — сокращается, что, по словам Сергея Софронова, следует из всей совокупности экономических факторов: стоимости земли, себестоимости строительства (стройматериалов, техники, оплаты труда), социальной нагрузки, кредитных издержек.
«В минувшем году большинство новых проектов в Петербурге стартовали в бизнес-классе, потому что высокая ключевая ставка не позволяла с приемлемым риском выводить на рынок более демократичное жилье, — согласна Светлана Денисова. — Наша компания также в конце прошлого года представила клубный дом в бизнес-сегменте в историческом центре Петербурга».
В дальнейшем, по прогнозам эксперта, снижение ключевой ставки, а вслед за этим стоимости обслуживания проектного финансирования позволит стартовать новым проектам массового сегмента и пополнить объем предложения на первичном рынке Петербурга.
Конкуренция продуктом
В условиях сдержанного спроса и растущих издержек главный инструмент конкуренции — продукт. «Минувшие непростые годы показали, что в условиях конкуренции застройщики не могут себе позволить идти по пути упрощения продукта», — подчеркнула Светлана Денисова.
Говоря о ключевых трендах в этом направлении, она отметила, что будет нарастать доля квартир, полностью готовых к заселению. «Запрос на отделку со стороны покупателей остается очень высоким», — говорит эксперт.
Продолжается заимствование младшими классами недвижимости отдельных опций у старших, заметил, в свою очередь, Сергей Софронов, комфорт много получил из бизнес-сегмента в последнее время, бизнес-класс — из премиума. В частности, по его словам, в проектах бизнес-класса на первых этажах, кроме коммерческих помещений, все больше появляется площадей под инфраструктуру для жителей — зоны отдыха с комьюнити-центрами и детскими клубами, кинозалы, библиотеки, зоны для переговоров, фитнес-пространства, бьюти-кабинеты. Проекты комфорт-класса получают фасады из керамогранита взамен штукатурки, дизайнерское благоустройство и места общего пользования, обновленные планировки с меньшим количеством студий и однокомнатных квартир.
«Появились квартиры с мастер-спальнями, большими кухнями-гостиными, санузлы с окнами, планировки с террасами на верхних этажах и с патио на нижних. Все перечисленные улучшения — это в той или иной степени «привет» из бизнес-класса», — приводит примеры Сергей Софонов.
Диверсификация бизнеса
По мере усложнения экономики проектов в жилищном строительстве девелоперы все больше диверсифицируют активы. Этот тренд подтверждается, в частности, статистикой рынка инвестиций в недвижимость. Так, согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга по итогам 2025 года составил 102 млрд руб. При этом, как отмечают аналитики, несмотря на существенное сокращение вложений в жилой сегмент (20 млрд руб. в 2025 году против 102 млрд руб. в 2024 году), жилые застройщики остаются активными участниками рынка инвестиций, выходя в смежные сегменты, включая гостиницы и многофункциональные комплексы. «Среди наиболее заметных таких сделок — покупка «ЛСР» гостиницы Ibis на Лиговском проспекте и приобретение «КВС» исторического комплекса «Кресты», — отмечается в сообщении компании.
Объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга по итогам 2025 года составил 102 млрд руб., из них в жилой сегмент — 20 млрд руб., сокращение в 5 раз по сравнению с 2024 годом
Впрочем, сокращение активности при покупке участков под жилье временное, прогнозируют, в свою очередь, эксперты Nikoliers. «В дальнейшем, по мере адаптации и восстановления рынка продаж первичной жилой недвижимости региона, а также повышения доступности бридж-кредитования, мы ожидаем восстановления активности девелоперов в приобретении земельных участков и реализации накопленного отложенного спроса», — отмечается в отчете компании.
Позитив от ЦБ
Ключевая ставка ЦБ постепенно снижается, и это добавляет позитива в прогнозы девелоперов. «По мере снижения ключевой ставки снизятся и ставки на коммерческую ипотеку, что обязательно приведет к увеличению спроса, — уверена Светлана Денисова. — Это также приведет к балансировке ценового разрыва между первичным и вторичным рынками».
Также, по мнению Светланы Денисовой, снижение ставок по коммерческой ипотеке позволит застройщикам сократить предложение программ рассрочки, прибегая к ней лишь в редких случаях.
«Думаю, что 2026 год принесет некоторую разрядку для отрасли, поскольку ключевая ставка будет снижаться и застройщики смогут обслуживать кредиты для строительства домов в сегменте масс-маркет, а не только в бизнес-классе», — заключает Светлана Денисова.
«Корректировка условий семейной ипотеки, рост налогов и высокая ключевая ставка. По совокупности это стресс-режим. Фактически рынок новой недвижимости имеет дело с двойным кредитным плечом, проектное финансирование и ипотека, усугубленным налоговыми реалиями. Основные сложившиеся тенденции сейчас — это небольшое снижение спроса, рост цен (по нашим проектам за год в среднем на 15%). При этом доля ипотечных сделок снизилась с 70 до 50%, 90% из которых по-прежнему занимает семейная».
«С 1 февраля вступили в силу заранее анонсированные изменения программы семейной ипотеки — и рынок сразу отметил, насколько усложнились условия получения кредита. Документальное оформление такой сделки заметно объемнее, пока многие вопросы по жизненным обстоятельствам семей остаются без ответа. Мы надеемся, что со временем банки придут к общему пониманию сложных коллизий, но на текущий момент немало семей, имеющих право воспользоваться льготной программой, не соответствуют формальным требованиям».
