Высокий сегмент первичного рынка жилой недвижимости Петербурга показал наибольшую устойчивость перед вызовами прошлого года, говорят эксперты. При этом столкнулся с острой нехваткой предложения. По итогам 2025 года предложение на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга сократилось на 21% по площади и на 18% по количеству экспонируемых лотов. В результате показатель достиг исторического минимума — 58,4 тыс. кв. м, или 490 квартир и апартаментов. Как сегмент будет развиваться в 2026 году — в обзоре РБК Петербург.
«Мы довольны результатами»
Высокий сегмент первичного рынка жилой недвижимости Петербурга показал наибольшую устойчивость перед вызовами прошлого года — жесткой монетарной политики и изменением условий ипотечных программ, говорит руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
«Несмотря на общую макроэкономическую турбулентность и высокую стоимость заемного капитала, спрос в высоком сегменте менее чувствителен к ипотечным ограничениям, чем массовый рынок. А качественные проекты в лучших локациях всегда на вес золота», — согласен с такой оценкой итогов прошлого года вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.
В то же время генеральный директор инновационно-девелоперской компании Formula City Юрий Грудин назвал 2025 год годом «парадоксального голода». «На рынке не было дефицита покупателей, деньги у них есть, запрос сформирован, но реализовать сделку было невозможно из-за нехватки ликвидного предложения. Рынок завершил год с показателями ниже средних ожиданий не из-за отсутствия спроса, а из-за отсутствия выбора», — пояснил он.
Итоги, выраженные в цифрах, у экспертов расходятся в связи с разными подходами к определению границ между классами. Так, по данным Nikoliers, суммарно по классам премиум- и элит количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 18% (в то время как в бизнес-классе зафиксировано снижение на 26%, в комфорт-классе — минус 10%).
Директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова, оценивая итоги первичного рынка в элитном сегменте, говорит о том, что объем спроса к концу года составил 39,8 тыс. кв. м, или 400 квартир и апартаментов, и с рекордного 2024 года значение снизилось на 42% по площади и на 26% по количеству сделок.
«Дефицит на рынке остается основным фактором, сдерживающим спрос», — подчеркивает Алия Ханбекова. «Потенциальная емкость рынка в два раза выше», — подтверждает Юрий Грудин.
Отсюда рост цен на дорогие квартиры. По данным Nikoliers, динамика средневзвешенной цены экспозиции премиум-класса за год составила +21%. По данным NF Group, в элитном сегменте годовой рост цен составил 13%.
на 21% выросла средневзвешенная цена в премиум-классе в Петербурге за 2025 год
Соответственно, девелоперы, которые в прошлом году внесли свою лепту в новое предложение, фиксируют хорошие результаты. «Для нас 2025 год стал периодом рекордного роста и укрепления позиций на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Объем продаж во всех проектах превысил 10 млрд руб. В 2025 году выручка увеличилась более чем на 25% по сравнению с 2024 годом», — отметил совладелец Fizika Development Александр Кравцов. В частности, по его словам, в строящемся проекте «Моисеенко 10» напротив «Невской Ратуши» рост стоимости квадратного метра составил 11%.
«Мы за прошедший год вывели в продажу сразу несколько проектов элитного сегмента, включая «Визионер» и «Коллекционер» на Петроградской стороне, «Репин» и «Цвет Зеленогорска» в Курортном районе, — и довольны результатами на старте», — поделился, в свою очередь, Михаил Гущин.
Новые поступления
В текущем году эксперты ждут роста нового предложения. «В 2026 году ожидается старт продаж четырех жилых комплексов, для двух объектов уже запланировано получение разрешений на ввод. Объем ввода в эксплуатацию в 2026 году может достигнуть 27 тыс. кв. м», — отметила Алия Ханбекова. «Спрос во многом будет определяться стартом новых проектов в локациях с отложенным спросом», — прогнозирует, в свою очередь, Ольга Рянкель.
27 тыс. кв. м может составить объем ввода в эксплуатацию элитной недвижимости в Петербурге
Так, например, Fizika Development рассматривает вывод на рынок элитного проекта на Галерной улице, который является активом компании уже несколько лет. Не так давно проект получил согласование КГИОП. «Также в этом году мы откроем продажи в новых очередях нашего квартала премиум-класса «Остров первых» на Матисовом острове», — добавил Александр Кравцов.
ГК «ПСК» в январе получила разрешение на строительство премиального ЖК «Акватория» на Выборгской набережной.
RBI продолжает развитие в Курортном направлении — компания недавно анонсировала запуск уже третьего проекта за последний год в этой локации, лаунж-отеля «Сад Зеленогорска».
Новые локации
Одной из причин сформировавшегося дефицита недвижимости высокого класса в Петербурге является исчерпание традиционных локаций. Однако место для развития есть, говорят эксперты.
«Потенциал для реализации проектов премиум-класса, помимо Петроградского и Центрального районов, мы видим в исторической части Московского района, в локациях близких к центру Выборгского и Адмиралтейского районов, в том числе на Матисовом острове», — отметила Ольга Рянкель.
«Мы видим перспективы развития у формата рекреационной недвижимости в направлении Курортного района», — добавил Михаил Гущин.
При этом, как подчеркнул Александр Кравцов, трудно выделить целые районы города как «премиальные» в силу масштаба и неоднородности городской среды. «Премиальность — это всегда совокупность факторов: качественное и однородное окружение, высокий уровень безопасности, развитая инфраструктура, транспортная доступность и, конечно, культурный и исторический контекст. С этой точки зрения безусловно выделяются Петроградская сторона и некоторые локации Центрального района», — говорит он.
Одним из самых перспективных направлений Александр Кравцов называет район петербургской Коломны: «Это уникальное место, где соединяются архитектурное наследие сразу нескольких эпох Петербурга, насыщенный культурный слой — город Блока и Достоевского — и при этом близость к географическому центру».
Углубляясь в подклассы внутри сегмента, Юрий Грудин отмечает, что «настоящий делюкс» в Петербурге по-прежнему сосредоточен в исторических районах города — «золотой треугольник» с прилегающими территориями, Петроградская сторона, Васильевский остров. «Отдельный тренд 2026 года — проекты комплексной застройки делюкс недвижимости, что дает застройщикам больше свободы: меньше ограничений, нет жесткой привязки к объектам культурного наследия и более широкие возможности для формирования окружения и проектных решений. Это главная философия жизни, и она самая востребованная», — добавляет эксперт.
Перспективы спроса
На данный момент эксперты отмечают устойчивый интерес к высокобюджетной недвижимости как со стороны конечных пользователей, покупающих для себя, так и от покупателей с инвестиционной мотивацией. «Для последних ликвидная недвижимость высокого уровня — это скорее не классическая «спекулятивная» покупка, а возможность сохранить капитал на долгий срок в дефицитном высококачественном активе», — уточнил Михаил Гущин.
Он отметил, что покупатель в элитном сегменте становится, с одной стороны, моложе, все больше представлена возрастная группа до 35 лет, а с другой — более зрелым с точки зрения осознанности выбора и уровня требований. «Покупатель внимательнее смотрит на качество архитектуры, сервис и инфраструктуру, меньше ориентируется только на квадратные метры и больше — на репутацию и опыт девелопера», — подчеркивает Михаил Гущин.
«Спрос смещается от простых квадратных метров к уникальности продукта, интереснее проекты, где помимо материалов, инженерии, сервиса формируется своя особенная аудитория», — согласен Юрий Грудин.
В текущем году ряд экспертов ожидает поддержку спроса за счет дополнительных факторов. Первый — это ключевая ставка. По словам Юрия Грудина, по мере снижения ключевой ставки и окончания вкладов по максимальным ставкам появляется необходимость перераспределить капитал. «Один из инструментов — недвижимость: для покупателей это понятная, «длинная» защитная стратегия, особенно если говорить о премиальном и элитном сегменте», — добавляет он.
«Мы уже фиксируем плавный перевод ряда депозитов физических лиц в «бетон» в объеме не более 5–10% от количества сделок по рынку в целом. В дальнейшем тенденция, скорее всего, будет более активной, однако в большей степени применима к бизнес- и комфорт-классам, — уточняет Ольга Рянкель. — Инвестиционный спрос под последующую аренду, как правило, сосредоточен в более доступных по цене классах».
На рынке уже фиксируется плавный перевод ряда депозитов физических лиц в «бетон» в объеме не более 5–10% от количества сделок по рынку в целом, говорят эксперты
Второй фактор спроса — развитие связей между Петербургом и Москвой. «В связи с запуском ВСМ однозначно ожидается рост числа покупателей из Москвы, в основном благодаря возможности нового формата загородной жизни. Для тех, кто часто посещает город с бизнес-целями, приобретение «ближней дачи» в Петербурге станет инвестицией в более комфортный образ жизни на две столицы», — заключает Алия Ханбекова.
«Премиальность — это всегда совокупность факторов: качественное и однородное окружение, высокий уровень безопасности, развитая инфраструктура, транспортная доступность и, конечно, культурный и исторический контекст. Одно из самых перспективных направлений — район петербургской Коломны. Это уникальное место, где соединяются архитектурное наследие сразу нескольких эпох Петербурга, насыщенный культурный слой — город Блока и Достоевского — и при этом близость к географическому центру».
