Вместе с сокращением продаж квартир в Петербурге относительно «урожайного» 2024 года снизились и продажи кладовок и машиномест в паркингах жилых комплексов. Однако эксперты отмечают разные темпы снижения — если динамика спроса на паркинги почти идентична «квартирной», то кладовки сдают позиции вдвое медленнее. Как будет развиваться рынок инфраструктурной недвижимости с учетом готовящихся нормативных изменений — в материале РБК+ Петербург.
Разнонаправленный тренд
Продажи инфраструктурной недвижимости в жилых комплексах — кладовых помещений и машиномест в паркингах — сокращаются одновременно со снижением продаж квартир. Однако скорость снижения разная — в январе-августе 2025 в Петербурге продано (по ДДУ в строящихся корпусах) 2,62 тыс. машино-мест и 1,73 тыс. кладовок. Это на 36% и 17% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. То есть, как уточнил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, продажи машино-мест идут синхронно со спадом продаж жилья (на 34% за тот же период по количеству лотов), а коррекция в сегменте кладовок намного меньше.
Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers, отметила также разнонаправленную динамику в долгосрочном периоде. Продажи машиномест в январе-августе текущего года оказались на 57% ниже, чем 5 лет назад (за январь—август 2021 г.), а продажи кладовых, напротив, выросли на 34%.
«Разнонаправленный тренд объясняется тем, что бюджет покупки кладового помещения в среднем в 2,6 раза ниже машиноместа (по оценке открытых цен на дату ДДУ за январь—август 2025 г.), — пояснила Ольга Рянкель. — Кроме того, средняя площадь сделки по покупке квартиры в Петербурге за пять лет сократилась на 4 кв. м и составила за первые восемь месяцев 2025 года всего 39 кв. м. Покупатели отчасти компенсируют сокращение жилой площади приобретением кладовых, средняя площадь которых составляет как раз 4 кв. м. При этом цена за квадратный метр кладового помещения значительно ниже, чем за квартиру».
Алексей Попов добавил к этому инвестиционный интерес к кладовым помещениям: «На них есть спрос со стороны инвесторов, поскольку здесь и порог входа ниже, и востребованность во многих ЖК, состоящих почти полностью из микроквартир, очень высока».
По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдиты Григайте, кладовые раскупаются, как правило, уже к моменту ввода дома в эксплуатацию. «Для людей это удобная возможность разгрузить квартиру от крупногабаритных или сезонных вещей и гибко использовать жилое пространство», — говорит эксперт.
Но и к паркингам представитель девелопера видит определенный интерес: «Например, растет потребность в парковочных местах в связи с увеличением числа жителей, и соответственно автовладельцев. Мы оборудуем стоянки по периметру квартала, а также строим как наземные, так и полузаглубленные паркинги. Наличие собственного машиноместа более удобно с точки зрения комфорта и безопасности, поэтому они стабильно востребованы».
Сокращение бюджетов
По данным Ольги Рянкель, за первые восемь месяцев 2025 года фиксируется сокращение бюджетов сделок на кладовые помещения на 12% (до 0,6 млн руб.) и на машиноместа на 10% (до 1,6 млн руб.).
Как рассказала Юдита Григайте, на конечную цену инфраструктурной недвижимости влияют прямые затраты на сооружение, уровень обеспеченности парковочными местами в конкретном доме и районе в целом, средний ценовой уровень в локации, а также стадия реализации проекта (стоимость на старте продаж и при сдаче дома в эксплуатацию может отличаться).
«Для девелопера реализация машиномест и кладовых редко является источником прибыли, — подчеркивает Юдита Григайте. — Ключевая функция такой инфраструктуры иная: она формирует комплексное предложение, повышая комфорт будущих жителей и, как следствие, инвестиционную привлекательность всего жилого комплекса». По ее словам, высокая себестоимость строительства делает эти элементы одной из наиболее финансово емких статей в проекте.
Перспективы регулирования
В будущем на рынок паркингов может повлиять инициатива Минтранса, который предложил правительству перейти к гибкому нормированию парковочных мест на участках под многоэтажную застройку. То есть, в зависимости от характеристик строящегося жилого комплекса и дорог вокруг него плотность и расположение машино-мест, которые требуется построить, могут меняться. Минтранс также выступил за уменьшение количества бесплатных мест для стоянки машин у жилых комплексов эконом-класса и широкое внедрение платных паркингов – так, по мнению ведомства, можно стимулировать жителей городов больше пользоваться общественным транспортом.
Свои предложения Минтранс представил на рассмотрение правительства в октябре прошлого года, а вступить в силу они могут в 2026 году.
Застройщики относятся к инициативе Минтранса положительно. «Данная мера является важным шагом на пути к созданию более сбалансированной и качественной городской среды. Современные жесткие нормативы, при всей их важности, зачастую не позволяют оптимально распорядиться дефицитными площадями в проектах», — подчеркнула Юдита Григайте. По ее мнению, новый подход предоставляет девелоперам возможность более рационально использовать пространство, перенаправляя освободившийся ресурс на создание востребованных объектов инфраструктуры: комфортных общественных зон, коворкингов, детских и спортивных площадок, что в конечном итоге повышает качество жизни жителей и привлекательность объектов.
Сервисное будущее
Рынок инфраструктурной недвижимости будет развиваться как неотъемлемая часть жилых комплексов — спрос на квартиры будет стимулировать приобретение машиномест, а тенденция к уменьшению жилой площади в дальнейшем усилит спрос на кладовые помещения, прогнозирует Ольга Рянкель.
По словам Юдиты Григайте, сервисная составляющая на рынке жилья в последние годы все более очевидна и стала неотъемлемым атрибутом проектов не только премиум-сегмента, но и комфорт-класса. «Очевидно, что в дальнейшем развитие рынка будет связано с экспансией услуг для жителей: расширением личных подсобных помещений, появлением паркингов с сервисным обслуживанием и других решений, повышающих качество жизни», — заключает она.
