Конкуренция девелоперов за покупателей обострилась — в сегменте доступного жилья это связано с ограниченными финансовыми возможностями покупателей, в бизнес-классе и выше — с изменением покупательского поведения и переходом от эмоциональных покупок к рациональным. Одним из конкурентных преимуществ становится сервисная составляющая: как дом и территория будут эксплуатироваться, и во сколько это обойдется жителям. Поэтому трендом становится сервисное проектирование — подход, при котором эти аспекты учитываются еще на этапе разработки концепции будущего жилого комплекса. Какие проектные решения влияют на стоимость эксплуатации ЖК, за что жители готовы платить дополнительно, а что вызывает дискуссии, и как все это учесть заранее — в материале РБК+ Петербург.
Условия конкуренции
По данным «Циан.Аналитики», спрос в новостройках агломерации Санкт-Петербурга по итогам июля увеличился на 25% к показателю предыдущего месяца. На рост числа сделок, по словам экспертов, повлияли снижение ставки ЦБ (чуть доступнее стала ипотека, заметно уменьшились ставки по депозитам) и большее число рабочих дней (23 против 19 в июне).
«После периода околонулевой динамики спрос и цены на рынке новостроек начали увеличиваться. Этому способствовало снижение ключевой ставки ЦБ: ипотека стала немного доступнее, а также активизировались владельцы депозитов, доходность которых заметно сократилась», — комментирует эксперт «Циан.Аналитики» Елена Бобровская. Дальнейшая коррекция ключевой ставки приведет на рынок новых покупателей, а стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться на 1-1,5% в месяц, полагает эксперт.
В то же время, темпы продаж далеки от прошлогодних пиковых значений. Июльские продажи в Петербургском регионе оказались на 27% ниже, чем в июле 2024 года — это был первый месяц после завершения льготной ипотеки, и еще регистрировались договора долевого участия, ипотека по которым была одобрена в июне. И хотя темпы выхода нового предложения за год также снизились, объем активного предложения на рынке выше, чем годом ранее — на 8%, если смотреть в целом по крупнейшим российским городам.
То есть конкуренция за покупателя выросла, и будет оставаться высокой в обозримой перспективе, несмотря на осторожный тренд на восстановление рынка. В классах «бизнес» и «премиум» баланс спроса и предложения намного менее зависим от доступности ипотеки, и здесь, по данным отчетов NF Group, объем активного предложения сокращается, однако здесь сам покупатель становится все более искушенным и неуклонно поднимает планку требований.
«Покупатель зачастую имеет за плечами опыт покупки не одной квартиры, а значит и опыт различных ошибок девелопера. Поэтому выбор недвижимости происходит уже не только на уровне эмоций, но и осознанно, с учетом предыдущего опыта», — подчеркивает Анна Захарова, основатель Агентства сервисного проектирования «Управление в деталях». В такой ситуации, по ее словам, конкурентным преимуществом девелопера становятся, в числе прочего, качественный сервис, невысокая стоимость обслуживания и продуманные удобные объекты.
Опции базовые и дополнительные
Осознанный подход к покупке приводит к тому, что сегодня покупатели недвижимости обращают внимание не только на внешний облик и качество благоустройства, но на то, сколько будет стоить его содержание.
«Базовый набор благоустройства включает спортивные и игровые зоны для разных возрастов, инклюзивный ландшафтный дизайн, места для соседского общения, а также систему безопасности: контроль доступа, видеонаблюдение, охрану. Эксплуатация таких элементов, включая работу управляющих и охранных служб, входит в тариф УК и в среднем занимает порядка 10–15% от расходов по ЖКУ», — рассказала директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте. При этом, по ее словам, конкретный состав услуг и их стоимость утверждаются на общем собрании собственников, где жители сами определяют стандарты обслуживания и при необходимости корректируют их — например, уход за насыщенной «зеленой» средой может потребовать дополнительных услуг штатного ландшафтного эколога, что добавит в общий тариф по ЖКУ около 1 руб./кв. м.
В каждом конкретном случае необходимо индивидуально рассматривать все решения девелопера, подчеркивает Анна Захарова. «Для одних объектов, например, большие общественные пространства могут стать излишней нагрузкой для собственников, для других наоборот создадут определенную привлекательность при небольших платежах за содержание», — привела пример эксперт.
Довольно сложный вопрос, по словам Анны Захаровой, — это оплата систем умного дома и их модернизация. Дело в том, что технологии быстро меняются, однако действующее законодательство пока не содержит норм, регулирующих данный вопрос.
Вызывают дискуссии у собственников и объекты с ограниченным кругом пользователей, при это с высокой стоимостью обслуживания, например, поля для мини-гольфа, добавила Юдита Григайте. Востребованными, по ее словам, оказываются сервисы, которые напрямую влияют на повседневный комфорт и развитие сообщества. «Например, у нас в трех кварталах работают «Живи Клубы», где предусмотрены мероприятия как на бесплатной, так и коммерческой основе. Как показывает многолетняя практика, за качественный досуг и образование, за выезды детей в летние лагеря и другие услуги жители готовы платить», — рассказала она.
Экономичные решения
Существуют решения, которые позволяют еще на этапе проектирования учесть — и сократить — расходы на будущую эксплуатацию жилого комплекса. «Основная расходная составляющая в составе платы за содержание общего имущества — это заработная плата, т.е. чем больше людей вовлечено в обслуживание объекта, тем выше стоимость обслуживания. Поэтому задача использовать технологии, которые позволяют снижать число обслуживающего персонала с постоянным присутствием на объекте», — отметила Анна Захарова. Это, в частности, системы диспетчеризации инженерного оборудования, которые позволяют выполнять удаленный мониторинг всех систем здания, системы автополива, которые снижают расходы на дворников, продуманные системы доступа, видеонаблюдения, видеоаналитики и парковочная система, которые позволяют экономить на персонале службы охраны и т.д.
Также, по ее словам, выбор проверенных поставщиков и качественного инженерного оборудования без экзотических механизмов и запасных частей существенно снижает расходы на обслуживание и повышает скорость проведения ремонтных работ.
В свою очередь, Юдита Григайте отметила важность энергоэффективных решений, которые позволяют жителям довольно существенно снижать платежи за коммунальные услуги. «К примеру, при энергоэффективности здания класса В такая экономия может доходить до 30% от базового уровня. Если речь идет о классе А плюс — уже на 50–60%», –рассказала она. Дополнительно расходы уменьшают «умные» решения на уровне «квартира-дом-квартал»: это датчики протечек, индивидуальные системы учета, энергоэффективное освещение, системы капельного полива, погодозависимое оборудование на системе отопления, энергосберегающие окна и двери и многое другое, добавила эксперт.
Кроме того, расходы на содержание благоустройство сокращаются при использовании износостойких материалов: долговечных покрытий и антивандальных систем. «Мы также отслеживаем результаты их эксплуатации, и при необходимости заменяем по гарантии на более надежные», — добавила Юдита Григайте.
Сервисный подход
Подход, при котором еще на этапе проектирования девелопер учитывает, каким образом будет управляться объект, насколько сложной и дорогой окажется эксплуатация, называют «сервисное проектирование». По словам Анны Захаровой, традиционно сервисное проектирование применялось в доходной недвижимости, в первую очередь, в отелях, где изначально принято создание объекта при участии компании, которая будет им управлять или имеет опыт управления схожими объектами. Сейчас сервисное проектирование пришло и в жилую недвижимость.
Существуют различные инструменты для реализации подобного подхода. Например, технологии информационного моделирования (ТИМ) позволяют учесть вопросы эксплуатации в цифровой модели проекта. Правда, судя по отчету «Дом.рф» на июнь 2025 года, ТИМ применительно к эксплуатации используют всего два российских застройщика (один в Москве, один в Петербурге) из более 600, так или иначе внедривших ТИМ.
Некоторые девелоперы создают собственные управляющие компании, и опыт работы УК в уже существующих жилых комплексах используется при проектировании новых. «Наш опыт показывает: если после постройки передать дома сторонней управляющей компании, квартал рискует потерять свое единство. Именно поэтому мы тесно работаем со своей УК даже после ввода объекта, объединяем усилия и ресурсы, чтобы реализовать все обещанное жителям», — поясняет выбор в пользу собственной УК Юдита Григайте.
Возможно также привлечение сервисного консультанта извне, отметила Анна Захарова. Им может выступить как квалифицированная сервисная компания, так и специализированное сервисное агентство — такая практика характерна для высоких классов недвижимости. На этапе формирования концепции формируются предложения по составу сервисов, дается оценка подключения к внешним сетям, транспортным маршрутам, зонированию земельного участка, системе мусороудаления и др., на этапе непосредственно проектирования прорабатывается конкретика в части планировки мест общего пользования, благоустройства, обустройства паркингов и т.д.
Дальнейшее развитие сервисной составляющей в жилых проектах, по мнению Юдиты Григайте, будет определяться развитием цифровых технологий. «Искусственный интеллект и автоматизированные системы будут шире применяться для анализа данных, управления инженерными решениями, повышения безопасности и сокращения эксплуатационных расходов. Для девелоперов это означает дальнейшее развитие продукта в сторону «умных» сервисов, которые повысят уровень комфорта и обеспечат устойчивость жилой среды», — прогнозирует эксперт.
