В первом полугодии 2025 года петербургские застройщики столкнулись с резким спадом продаж. За шесть месяцев этого года было реализовано на 55% меньше квартир, чем за аналогичный период 2024 года. Какие инструменты помогают девелоперам поддерживать продажи, и что покупателям нужно знать о новом предложении и ценах на новостройки в Петербурге и ближайших пригородах — в материале РБК+ Петербург.
Эффект «высокой базы»
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в первом полугодии 2025 года в городе было зарегистрировано 19,4 тыс. договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), за тот же период прошлого года — 43,9 тыс. кв. м, год к году спад в продажах новостроек составил 55%. В Ленинградской области за шесть месяцев 2025 года было зарегистрировано 9,8 тыс. ДДУ, за тот же период 2024-го — на 15% больше, 11,5 тыс. ДДУ. Президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский называет показатели продаж петербургских новостроек в июне 2025 года одними из самых низких за последние 7 лет.
«Объемы продаж на первичном рынке жилья в Петербурге за первое полугодие снизились примерно в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако важно понимать контекст: в июне 2024 года рынок находился на пике ажиотажного спроса из-за завершения программы льготной ипотеки. На этом фоне текущие показатели выглядят вполне стабильно, особенно с учетом того, что существенных стимулов спроса в этом году не было», — комментирует данные директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте.
Эксперт называет ключевым отличием этого года высокую чувствительность рынка к информационной повестке. «Многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию: наблюдают за новостями, за возможным расширением условий по семейной ипотеке, за появлением новых мер поддержки, а также решений Банка России по ключевой ставке. Все это формирует осторожный, но стабильный интерес к недвижимости», — добавляет Юдита Григайте.
«Если говорить о динамике продаж за первое полугодие, то мы изначально планировали некоторое снижение объемов — примерно на 25%, — отмечает коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева. — Это касается только объектов комплексного освоения территорий, которые находятся за пределами КАД. При этом важно отметить, что по ряду объектов, например, в кварталах бизнес-класса «Б15» и «Дубровский», объемы продаж сохранились на уровне прошлого года».
Запуск на паузе
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в первом полугодии 2025 года на петербургский рынок было выведено 56 новых проектов многоквартирного жилья на 28,7 тыс. квартир общей площадью 1,1 млн кв. м — это на 18% меньше, чем за тот же период 2024 года.
«Застройщики, которые пришли на рынок всерьез и надолго, не будут снижать цены в ущерб качеству и рентабельности проектов. Гораздо разумнее в такой ситуации не запускать новые очереди или объекты, если нет уверенности в их экономической эффективности», — говорит Анжелика Альшаева.
По оценкам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в границах петербургской агломерации (включая соседние с городом территории Ленинградской области) с января по июнь на рынок вышло 1,7 млн кв. м жилья (+16% к первому полугодию 2024 года). Основная часть нового предложения (1,5 млн кв. м) — пришлась на массовый сегмент, еще 227 тыс. кв. м — на бизнес-класс и элитное жилье.
Новое предложение состоит прежде всего из новых очередей в уже строящихся ЖК — их доля составила 67% от общего объема. Для сравнения: за шесть месяцев 2024 года их доля не превышала 54%. Так, в апреле ГК «Ленстройтрест» вывел на рынок новый корпус в квартале «Окла» в Приморском районе Санкт-Петербурга и ведется подготовка к запуску следующих очередей в «Окле», «IQ Гатчина» и квартале «Янила Форест», подтверждает тренд Юдита Григайте.
Цена квадрата
Средняя цена за «квадрат» в экспозиции в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия достигла 318,1 тыс. руб. Это на 8,9% выше уровня прошлого года (292,1 тыс. руб.). Средний бюджет лота в экспозиции составил 13,8 млн руб., по сравнению с июнем прошлого года он вырос на 2,9%, подсчитали в сервисе мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro.
Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева объясняет рост цен несмотря на спад спроса ограничением предложения в черте города, повышением затрат на проектное финансирование и инфляционным давлением, отражающемся на затратах на строительство. «На рынке отсутствуют предпосылки для значимого снижения цен, а также нет высокой чувствительности спроса к снижению цен», — уверяет эксперт.
«Снижения цен на рынке недвижимости не наблюдается. В каких-то проектах мы видим стагнацию, но в целом цены продолжают плавно расти», — подтверждает Анжелика Альшаева. Ключевым фактором роста цен на жилье эксперт считает постоянно растущую себестоимость строительства. «В условиях острой нехватки кадров на рынке значительно увеличились зарплаты квалифицированных рабочих и инженерно-технического персонала. Также продолжают дорожать строительные материалы и логистика — все эти факторы в совокупности оказывают существенное влияние на конечную цену квадратного метра», — перечисляет Анжелика Альшаева.
«Для покупателя в отсутствие льготной ипотеки на первом плане находятся комфортные условия оплаты, так как внести 100% сумму при покупке квартиры может ограниченное количество покупателей», — добавляет Ольга Трошева. Главными стимулами продаж остаются рассрочки и ипотека.
«Возвращение спроса связано со стабилизацией условий по семейной ипотеке — стало понятно, что программа не претерпит изменений и выжидать дальше смысла нет. Дополнительным стимулом становится снижение ставок по депозитам, что влечет за собой перенос инвестиций в недвижимость — как способ сохранить и приумножить сбережения», — полагает Юдита Григайте.
По словам Анжелики Альшаевой, в КВС пока не ощутили влияния снижения ключевой ставки и основной объем ипотечных сделок по-прежнему приходится на «семейную» ипотеку.
9,28 тыс. кредитов по программе семейной ипотеки на сумму 71 млрд руб. выдано за шесть месяцев 2025 года в Петербурге, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). В Ленобласти — 5,19 тыс. кредитов на 30,49 млрд руб.
Аналитический центр «Домклик» оценивает долю семейной ипотеки в июне 2025 года в Петербурге в 69,9% от общего объема выдач ипотечных кредитов, в Ленобласти — в 72,8%.
Острожные прогнозы
«С учетом текущей макроэкономической ситуации и осторожных сигналов ЦБ, не стоит ожидать резкого снижения ключевой ставки в ближайшей перспективе. Это означает, что рынок и дальше будет зависеть от программ господдержки. При их сохранении или расширении льготного предложения спрос на жилье подрастет, а с ним — и стоимость квадратного метра. Однако сильного скачка не будет: лимит в 12 млн руб. по семейной ипотеке продолжит сдерживать рост цен на массовом рынке», — полагает Юдита Григайте.
«В январе 2025 года я предполагал, что в новостройках будет продано 48 тыс. объектов, но по итогам первого полугодия видно, что рынок новостроек Петербурга четко идет к цифре, которая будет не выше 40 тыс. продаж», — отмечает Дмитрий Щегельский.
По прогнозам КЦ «Петербургская недвижимость», объем спроса в петербургской агломерации будет выше: во втором полугодии он может быть сопоставимым с уровнем аналогичного периода 2024 года — около 30 тыс. сделок, или 1,3 млн кв. м. По итогам года объем реализации может достигнуть 59 тыс. сделок, или 2,5 млн кв. м. По году снижение составит порядка 23% от показателей прошлого года.
