Спрос в отдельных сегментах загородного рынка отступил к доковидным параметрам, и девелоперы вынуждены адаптироваться к текущим реалиям — недоступность рыночной ипотеки, удлинившиеся сроки принятия решений о покупке, возрастающие требовании к качеству объектов и инфраструктуре. Ответом на эти вызовы стало развитие новых форматов недвижимости и трансформация самого продукта. Как это происходит — рассказали участники круглого стола РБК Петербург «Тренды загородного рынка: отложенный спрос».
Спрос и ставки
Состояние спроса на загородную недвижимость различается в зависимости от сегмента. «Если сделать выборку по элитному сегменту (стоимость лота от 60 млн руб. и выше), мы видим, что с 2011 года темпы по количеству и стоимости продаж примерно одинаковые с поправкой на инфляцию. А вот в сегменте от 7 до 50 млн руб. рынок просел в среднем на 30%», — отметила управляющий партнер Puzzle Realty Мария Федорова.
Дальнейшая динамика спроса будет зависеть от ключевой ставки, полагает руководитель «Факт. Коттеджные поселки» Алексей Баринов. «Сейчас все достаточно понятно. Мы знаем, при каких ставках спрос должен начать восстанавливаться, но мы не знаем, когда эти ставки наступят. На мой взгляд, когда они станут меньше 16, начнется постепенное восстановление спроса на всем рынке недвижимости, включая загородный», — прогнозирует эксперт.
В свою очередь, генеральный директор Derevo Park Андрей Кочетков предостерег от того, чтобы излишне полагаться на ставку и, в частности, на отложенный спрос, который, по одной из гипотез, реализуется, когда люди начнут забирать деньги с депозитов. «Не все обращают внимание на структуру этих депозитов — основную часть составляют депозиты до 1 млн руб., а другая часть, тоже достаточно весомая, это депозиты на очень крупные суммы. То есть условного «среднего класса» в пределах 20-60 млн руб., который позволил бы протолкнуть вперед покупательскую способность, не так много», — пояснил он.
Проектное финансирование для ИЖС с использованием эскроу-счетов, которое с 1 марта 2025 года стало обязательным для проектов, использующих ипотеку, пока также не оказало существенного влияния на рынок. По мнению девелопера и инвестора ЖК «Прибрежный Квартал» Михаила Голубева, эта схема финансирования строительства больше подходит для крупного бизнеса. «А многообразие загородного рынка — малоэтажная застройка, индивидуальные дома, земельные участки и так далее — противоречит управленческой модели крупного бизнеса. Здесь и обслуживание клиентов сложнее — у каждого свое видение, свои претензии по качеству вплоть до потребительского экстремизма», — дополнил эксперт.
Варианты стратегий
Стратегии бизнеса в текущей экономической ситуации также различаются. В частности, в числе реакций бизнеса Мария Федорова отметила: рост предложения участков без подряда, которые дают покупателю больше свободы; уменьшение площади участков; сдвиг сроков по реализации отдельных элементов инфраструктуры и развитие новых форматов недвижимости. «Большое значение имеет цена и возможность оплаты в рассрочку. На сегодняшний день мы видим успех тех компаний, которые используют грамотные финансовые инструменты. Плюс еще нужно отметить, что есть проекты, которые в любом случае выигрывают за счет концепции и за счет места расположения, — уточнила она.
По мнению директора по продажам «Росса Ракенне СПб»/Honka Петра Моринова, рассрочка — важный, работающий инструмент, но кардинально влиять сегодня на спрос предложением рассрочки или другими финансовыми инструментами существенно невозможно. Выигрывают в настоящее время компании с понятным продуктом, четко попадающим в целевую аудиторию. «В то же время, сегодня важно предлагать клиентам выбор материалов, а также различные архитектурные решения, которые влияют в итоге на стоимость и сроки строительства. Например, если раньше мы строили дома только из клееного бруса, то сейчас это и каркас, и CLT-панели, и другие современные технологии, в том числе фахверк с различным наполнением», — добавил эксперт.
При этом рассрочки актуальны и для элитного сегмента, отметил основатель компании «Хилл Парк» Николай Мужиков. По его словам, клиенты сегодня неохотно расстаются с деньгами и готовы либо расплачиваться уже за готовый объект, либо, например, оформлять рассрочку на срок порядка 2,5 лет. «Проблем с оплатой нет, потому что клиенты в основном — это технические директора, айтишники — я и сам пришел из этой сферы— но дополнительные программы рассрочки — это всегда преимущество», — уточнил Николай Мужиков.
Новые форматы
Одним из ответов на изменение экономических реалий стало развитие новых форматов недвижимости — это, в первую очередь, объекты рекреации и дома для сдачи в аренду. Так, по словам Петра Моринова, сохраняется спрос на гостиничные комплексы, спа-комплексы. «Это может быть многофункциональный загородный комплекс, в котором присутствует и гостиничный объект, и спа, и отдельно стоящие коттеджи, глемпинги», — отметил он. Перспективы, по словам эксперта, есть и у смешанных моделей, когда часть поселка — это частные домовладения, часть — застраивается объектами под рекреацию по принципу городских апартаментов.
В свою очередь, Николай Мужиков поделился опытом реализации арендного продукта в элитном сегменте: «Это, в основном, долгосрочная аренда. У меня есть базовая ставка, в которую включены все расходы по обслуживанию — коммуналка, электричество, услуги садовника, уборка снега и т. д. Финансовый результат получается на порядок выше, чем при сдаче городской квартиры, при меньших первоначальных вложениях».
Продукт и инфраструктура
Существующий продукт также претерпевает трансформацию. С одной стороны, уменьшается размер участков и площадь домов, с другой — с увеличением конкуренции за покупателя растет качество продукта. «Любой кризис положительно влияет на архитектуру, — полагает Андрей Кочетков. — Если до 2008 года строился дом — это означало, что его, скорее всего, купят. После 2008 года уменьшилось количество денег у населения — началось соревнование по архитектуре: а какие фасады, какая подсветка, а какая инфраструктура, ландшафт и т.д.».
По мнению эксперта, сегодня девелоперы, в том числе, загородной недвижимости продают уже не просто дом, но среду проживания — и в этом случае наличие в жилом комплексе многофункциональной инфраструктуры играет важную роль.
В то же время, объем и содержание этой инфраструктуры будет зависеть от масштабов проекта, локации и, опять-таки, от сегмента, в котором он реализуется. «У нас поселки не такие большие, в них живут люди, у которых уже сложились потребительские привычки, есть места, где они предпочитают заниматься спортом, отдыхать, делать покупки и т. д. Поэтому дополнительно нагружать инфраструктуру нет смысла, это не дает преимущества — она не востребована и при этом несет для жителей излишнюю финансовую нагрузку», — подчеркнул Петр Моринов.
«Даже если рассматривать поселок как жилой комплекс, внутренняя инфраструктура должна быть самая базовая — детские площадки, спортивные, места для рекреации, — поддержал Алексей Баринов. — А дополнительная инфраструктура, в том числе коммерческая — школы, рестораны, парки развлечений — может быть рядом с коттеджным поселком, но она должна быть самостоятельно рентабельной на 100%».
Подобная коммерческая инфраструктура может стать дополнительным якорем для поселка, отметил Андрей Кочетков: «Люди, которые приезжают в ресторан просто поужинать, видят, как здесь классно, и думают, почему бы не остаться на подольше, почему бы купить здесь жилье».
В элитном же сегменте порой даже базовая инфраструктура может оказаться избыточной. «Я спрашивал жителей своих домов, например, ходят ли они с детьми на детскую площадку. Они говорят — нет, ни разу ни ходили, у нас на участке все есть, и вокруг множество интересных мест, куда можно сходить с детьми», — привел пример Николай Мужиков.
«Объем инфраструктуры зависит от плотности застройки, — отметил, в свою очередь, Михаил Голубев. — Мы строим в Лисьем Носу и здесь есть полноценная городская инфраструктура. Даже спортивная площадка оказалась невостребована, так как рядом есть муниципальный стадион». По его словам, более востребованным оказалось то, чего не было в квартале — уникальная культурная среда. Это, например, мини-ферма, где дети могут контактировать с животными, или совместный проект со скульптором Михаилом Шемякиным, который принял участие в создании дома-арт-объекта.
Будущее загорода
По мнению Алексея Баринова, по мере снижения ставок и повышения доступности рыночной ипотеки на загородном рынке будет возрастать роль проектного финансирования. Кроме того, на рынок будет влиять развитие механизма комплексного развития территорий (КРТ) в Ленинградской области. «Земля в Ленобласти — конечный ресурс, и новые массивы на границе с городом выводятся сейчас только через изменение генеральных планов. Они будут выводиться с мастер-планами, с КРТ, и в таких проектах ИЖС может присутствовать только рамках смешанных форматов, не более 20% от комплексного проекта. В текущем формате ИЖС — это уже вымирающий вид, который будет реализовываться точечно, на отдельных небольших участках».
Будь то ИЖС в рамках комплексного развития территории, бутиковый поселок или группа блокированной застройки, важно четко понимать, какой продукт и для какой аудитории создается. «Мы должны понимать, что мы строим: дача ли это, где люди отдыхают, постоянное место проживания или рекреационный объект, малоэтажные жилые комплексы по эскроу или развитие поселения», — подчеркнул Михаил Голубев.
«Ситуация невысокого спроса заставляет лучше считать и проектировать, сами проекты становятся более разнообразными — где-то более загородными, где-то более городскими — и с более персонализированным лицом. От размытого понимания загородного жилья мы переходим к четкой типизации и большей сегментации рынка», — подвела итог дискуссии модератор, шеф-редактор РБК Петербург Елена Кром.
