Вложения в недвижимость остаются актуальны, несмотря на высокие ставки по кредитам. Как отмечают эксперты, растет популярность коммерческой недвижимости как средства диверсификации инвестиционного портфеля. В какие сегменты сегодня вкладываются инвесторы, чем обусловлен их интерес и как правильно выбрать объект для инвестирования — в материале РБК Петербург.
Конкуренция с депозитами
Вложения в недвижимость популярны в первую очередь у консервативной части инвесторов, для которых важно «потрогать руками» свои активы. «В России в силу различных событий, кризисов 1998, 2008 годов, многие инвесторы воспринимают недвижимость как надежный бетон, который можно пощупать и сохранить в самые сложные времена. Поэтому недвижимость действительно является актуальным активом», — подчеркнул исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Санкт-Петербурге Парвиз Искендеров.
Безусловно, высокий уровень ключевой ставки привел к оттоку части инвесторов из этого сегмента. Тем не менее, по словам специалиста по работе с инвесторами компании «Факт.» Екатерины Земцовой, в недвижимости также можно найти продукт, который будет давать доходность, аналогичную или превышающую процент по депозитам. «Речь идет о спекулятивной стратегии с доходностью порядка 50–60% за инвестиционный цикл в 2 года при реалистичном прогнозе, которая достигается за счет дисконта, роста стоимости через этапы строительства, благоустройства и высокую ликвидность. На предстартах продаж в проектах, где девелопер предлагает единичные трофейные объекты с дисконтами до 25% от цен на официальном старте, начинают закрытые продажи в рамках своего круга инвесторов либо привлекая к сотрудничеству инвестброкеров», — пояснила она.
Притоку инвестиций в недвижимость также будет способствовать большое количество программ рассрочек, которые предлагают девелоперы. «Это формирует низкий порог входа в доходную недвижимость, благодаря чему инвесторы могут удобно диверсифицировать свои активы, инвестируя в интересные проекты и оставляя при этом часть средств на банковских депозитах», — приводит пример заместитель генерального директора, директор по продажам Hansa Group Дарья Боровицкая.
Жилой сегмент: нюансы оценки
При оценке инвестиций в недвижимость, по словам экспертов, важно учитывать две составляющие доходности: арендные платежи и изменение стоимости актива. Предпосылок для снижения цен на жилую недвижимость нет, однако, как подчеркнул директор по продажам ГК «Трест» Сергей Степанов, важно правильно выбрать объект для инвестирования. «Рассматривая локацию, инвесторы, как правило, выбирают между историческими районами с уже сложившейся застройкой и новыми проектами, расположенными на границе Петербурга и Ленобласти, где стоимость жилья значительно ниже. В этом случае важно правильно оценить потенциал локации: какой будет проект планировки территории, какая предполагается плотность застройки, какой будет социальная и коммерческая инфраструктура, благоустройство», — отметил он.
В качестве примера, по мнению Сергея Степанова, можно рассмотреть городской поселок Новоселье: «Сегодня это наиболее активно развивающаяся локация на границе города — в Новоселье представлены проекты сразу восьми девелоперов. Причем все строящиеся ЖК реализуются по актуальным нормам проектирования с ограничением высотности и обеспечением всех необходимых социальных и торговых объектов». Выбирая ЖК для инвестирования, нужно обратить внимание и на квартирографию — по словам эксперта, дома, состоящие только из однушек и студий, сложно назвать благоприятным объектом для долгосрочного инвестирования, с точки зрения потенциала роста стоимости. «К тому же на момент продажи можно столкнуться с высокой конкуренцией со стороны соседей, и выгодно реализовать квартиру конечному пользователю будет не так просто», — добавляет он.
Тренд на коммерцию
Как отмечает генеральный директор группы компаний The Profit Анна Набойщикова, в последние годы инвесторы демонстрируют растущий интерес к коммерческой недвижимости. «Ключевыми драйверами спроса стали устойчивый cash flow, защита от инфляции и диверсификация портфеля. Однако наблюдается сдвиг в сторону более ликвидных и устойчивых сегментов, таких как склады и light industrial, в ущерб традиционным офисам и торговым центрам», — уточняет она.
Склады, light industrial, апартаменты, загородная рекреационная недвижимость, стрит-ретейл — таков примерный набор наиболее востребованных сегодня инвестиционных сегментов «коммерции».
Склады, light industrial, апартаменты, загородная рекреационная недвижимость, стрит-ретейл — таков примерный набор наиболее востребованных сегодня инвестиционных сегментов коммерческой недвижимости
Ключевые факторы развития сегмента light industrial, по словам заместителя генерального директора «ВТБ Девелопмент», руководителя индустриального парка «Марьино» Александра Паршукова, — это огромный отложенный спрос, большое количество малых предприятий в Санкт-Петербурге и практически полное отсутствие новых качественных помещений для них. «Считаю, что риск насыщения в обозримой перспективе минимален. Гораздо выше риски, связанные с платежеспособностью компаний и готовностью их расстаться с деньгами, приобретая помещение для производства. Но это в любом случае временная ситуация», — отметил он.
Высокий спрос, в частности, побудил девелопера развивать данный формат в «Марьино»: «По нашему индустриальному парку «Марьино» мы увидели, как несколько лет назад предприятия среднего масштаба стали активно покупать земельные участки и строить заводы. И все наши клиенты отмечали, что им очень понравилась аура парка, порядок, аккуратность, тщательность проработки деталей. Вот это желание приобрести качественный продукт, готовность заплатить за него рыночную цену сейчас перешло и к малым предприятиям, которые и являются ключевыми клиентами «лайта», — говорит Александр Паршуков.
Спрос на склады, по словам Анны Набойщиковой, продиктован бумом e-commerce и потребностью в современных логистических хабах. «Тренд на склады сохранится в среднесрочной перспективе 5–7 лет, подкрепленный развитием логистики и онлайн-торговли», — прогнозирует она. Инвесторы выбирают, по ее словам, либо покупку готовых объектов с арендаторами, либо участие в девелопменте. «В 2025 году в Петербурге и Ленобласти планируется ввод около 500 тыс. кв. м новых площадей. Среди рисков можно отметить перенасыщение рынка, рост ставок по кредитам, изменение спроса арендаторов», — уточнила эксперт.
500 тыс. кв. м новых площадей складской недвижимости планируется ввести в Петербурге и области в 2025 году
Апартаменты сегодня стали альтернативой гостиничному бизнесу с более высокой доходностью. «Сегмент продолжит рост за счет туризма и дефицита качественного жилья для аренды», — прогнозирует Анна Набойщикова. Для инвестиций эксперт рекомендует выбирать объекты в центре или рядом с транспортными узлами, обращая внимание на наличие управляющей компании.
Апартаменты сегодня стали альтернативой гостиничному бизнесу с более высокой доходностью
Дарья Боровицкая подтвердила актуальность апартаментов, которые позволяют получить доходность выше, чем жилая недвижимость в аренду, и при этом несут меньше рисков благодаря наличию УК. Также она отметила интерес инвесторов к мини-офисам и помещениям под небольшие бизнесы — косметологии, массажные кабинеты, салоны груминга и т.д. Их преимущества для инвесторов — гибкость и ликвидность.
Екатерина Земцова, в свою очередь, напомнила про загородные арендные дома, доходность которых обеспечивается ростом турпотока.
Под любой бюджет
Предпочтения инвесторов зависят от бюджета, уточнила Екатерина Земцова: «Инвесторы, у которых бюджет порядка 10−20 млн руб., приобретают арендные дома на ранней стадии строительства в проектах с насыщенной инфраструктурой, природным окружением и с управляющей компанией. Более крупные инвесторы отдают предпочтение инвестициям в light industrial. Оба варианта приносят отличный рентный доход порядка 15% годовых и имеют достаточно высокую капитализацию».
Инвесторам с небольшими объемами свободных средств войти на рынок коммерческой недвижимости сложно. Один из вариантов, который пока только набирает обороты, — это паевые фонды недвижимости. «В России сегмент розничных фондов недвижимости набирает обороты и выглядит очень перспективно, — говорит Парвиз Искендеров. — Сейчас мы вместе с коллегами активно развиваем эту историю, в том числе в сегменте туризма».
Ставка и снова ставка
Как и в других сегментах, прогнозы по рынку инвестиций в недвижимость во многом зависят от того, когда ЦБ начнет снижать ключевую ставку. И хотя базовый прогноз Сбербанка, например, говорит о том, что плавное снижение начнется в июне-июле, девелоперы предпочитают готовиться к самым сложным сценариям.
«Мы ожидаем уменьшения ставки не раньше, а скорее в начале 2026-го, нежели чем в III или IV квартале 2025 года. По крайней мере, мы на это ориентируемся и отсюда строим свою дальнейшую стратегию реализации проектов», — отмечает Екатерина Земцова.
Помимо монетарной политики ЦБ, важными факторами влияния будут динамика арендных ставок и геополитическая ситуация, добавляет Анна Набойщикова. «Коммерческая недвижимость остается привлекательной для диверсификации, но требует тщательного выбора сегмента и анализа рисков», — заключает она.
«Инвесторы воспринимают недвижимость как надежный бетон, который можно пощупать и сохранить в самые сложные времена. Поэтому недвижимость действительно является актуальным активом. В России набирает обороты и выглядит очень перспективно сегмент розничных фондов недвижимости. Сейчас мы вместе с коллегами активно развиваем эту историю, в том числе в сегменте туризма».
«Рассматривая локацию, инвесторы, как правило, выбирают между историческими районами с уже сложившейся застройкой и новыми проектами, расположенными на границе Петербурга и Ленобласти, где стоимость жилья значительно ниже. В этом случае важно правильно оценить потенциал локации: какой будет проект планировки территории, какая предполагается плотность застройки, какой будет социальная и коммерческая инфраструктура, благоустройство».
«Инвесторы, у которых бюджет порядка 10−20 млн руб., приобретают арендные дома на ранней стадии строительства в проектах с насыщенной инфраструктурой, природным окружением и с управляющей компанией. Более крупные инвесторы отдают предпочтение инвестициям в light industrial. Оба варианта приносят отличный рентный доход порядка 15% годовых и имеют достаточно высокую капитализацию».
