На рынке жилья зреют условия для нового витка роста цен

Доля льготной ипотеки на рынке новостроек в России уже приближается к 90%, а объем новых проектов, запущенных в строительство, в марте 2025 года упал на четверть до 3,6 млн кв. м относительно марта прошлого года, подсчитали аналитики «Дом.РФ». Как это отразится на рынке новостроек уже в среднесрочной перспективе и что происходит на рынке жилой и коммерческой недвижимости Петербурга — в интервью РБК Петербург рассказал коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Что происходит на рынке недвижимости в 2025 году

— Объемы строительства жилья в Петербурге снижаются, как и спрос на новую недвижимость. Как оценивают текущую ситуацию на рынке сами девелоперы?

— На данный момент рынок продолжает двигаться к нижней планке покупательской активности. Судя по общей рыночной статистике, движение это замедлилось, но оно есть, ввиду объективных финансовых условий. Оптимизм в этих условиях очень сдержанный. Хотя, например, минувший март для нас оказался успешнее в финансовом выражении почти на четверть, в сравнении с мартом прошлого года.

— Звучат мнения о том, что жилая недвижимость снова подойдет к периоду неизбежного роста спроса после измненения ключевой ставки. Насколько эти рассуждения оправданы?

— Это обосновывается накапливающейся потребностью в недвижимости. Подобное уже случалось. Например, запуск той же льготной ипотеки пять лет назад очень быстро разогнал объемы сделок до рекордных значений. Люди получили возможность покупать жилье в ипотеку по ставкам, как в наиболее развитых странах.

При этом, пять лет назад, на момент запуска недорогой ипотеки, выбор новой недвижимости на рынке был намного больше, чем сейчас. Но как оказалось, все равно недостаточный для такого роста спроса, и цены довольно быстро (хотя и не сразу) пошли вверх. Принято винить льготную ипотеку в этих ценовых ралли, но на самом деле смотреть надо шире. Когда каждая третья-четвертая семья хочет купить недвижимость и получает такую возможность, возникает перекос. Дело не в ипотеке, а в балансе спроса и предложения.

Если возвращать что-то подобное прямо сейчас, то цены полетят вверх снова. Поэтому для нормализации всех этих процессов нужно больше строить. И здесь у Петербурга есть большая проблема, потому что строится в последние годы, наоборот, все меньше и меньше. По общему объему строительства наш город уже на третьем месте, а по запускам новых строек за минувший год уже даже не в пятерке. Но есть один показатель, по которому Петербург был первым — это динамика сокращения нового строительства. Более чем на 50% уменьшился объем нового строительства в 2024 году. Количество выданных разрешений на строительство уменьшилось вдвое.

Это массовое строительство, а, например, в сегменте элитной недвижимости, ситуация еще хуже. Три квартала подряд новое предложение на рынок вообще не выводилось, и витрина уменьшалась почти на 30%. Все это копит потенциальную потребность в новой недвижимости практически во всех сегментах.

— Как бы вы оценили отложенный спрос в России, и при каких условиях он все же может быть реализован?

— Если отталкиваться от сухих цифр, то несмотря на рост обеспеченности квадратными метрами на душу населения в России, только по официальной статистике, почти до 30 кв. м, мы по этому критерию все еще довольно далеки от ведущих развитых стран. То есть, это определенный задел на рост спроса. Далее этот задел может поддержать или не поддержать состояние экономики. Реальность такова, что МВФ уже признал нашу экономику четвертой в мире по ВВП по паритету покупательской способности. То есть, мы среди или даже впереди тех стран, до которых нам еще довольно далеко по обеспеченности жилыми «квадратами» на душу населения. Исходя из этого, экономика поддерживает: люди зарабатывают, а внутренние покупательские возможности у них, как в ведущих экономиках. Потенциальный платежеспособный спрос есть.

Однако, при имеющемся финансовом регулировании и настолько дорогом кредите, этот, казалось бы, объективно возникающий спрос получает огромное давление и просто не может реализоваться. И копится уже как отложенный. Это тянет за собой сокращение строительства, а это, в свою очередь, создает риски очередного перекоса спроса и предложения, когда ставки по ипотеке все же пойдут вниз.

Пока мы не видим предпосылок для увеличения спроса, исходя из прогноза ЦБ по ключевой ставке на 2025 год. Диапазон 19-22% — это очень много. Постепенно, без ажиотажа, спрос начнет увеличиваться в 2026 году, когда ключевая ставка по прогнозу ЦБ снизится до 13-14% годовых.

Тренды и антитренды в жилой и коммерческой недвижимости

— Исходя из текущей ставки, какую стратегию выбирает ваша компания?

— Девелопмент — это в принципе про будущее. Поиск новых участков и разработка новых проектов — это то, чем все крупные компании занимаются постоянно. Мы можем в моменте уменьшить активность, разрабатывать новые проекты более спокойно, чуть дольше задерживать их на бумажной стадии, но этот процесс все равно есть. Все, что мы подготовим сегодня будет нашим активом и продаваемым площадями завтра. Завтра — это через 1-3 года. Сейчас возникает ситуация, при которой нам нужно готовиться к восстановлению рынка. Будем выводить в строительство и продажу новые очереди в уже строящихся жилых комплексах, запускать те, что уже подготовлены, готовить проекты для имеющихся участков и пополнять земельный банк.

— Какие проекты планируете запустить?

— В ближайшее время откроем продажи в новом проекте бизнес-класса «Ассамблея» на Васильевском острове. В сентябре запустим строительство и продажи новых очередей в проектах комфорт-класса: Respect у метро «Лесная» и Plus Пулковский на Пулковском шоссе. В последнем будет еще одна очередь, которую начнем строить весной уже следующего года. Также на стадии разработки проект для участка на Выборгской набережной — это будет в сегменте премиальной недвижимости, находящемся сейчас в остром дефиците. Ну, а про новые участки расскажем позже.

— Какие показатели демонстрируют разные сегменты жилой и коммерческой недвижимости? Что ожидаете до конца этого года?

— В этом году наблюдается нестабильность финансовых показателей от месяца к месяцу. Например, минувший первый квартал у нас был наиболее неровным, если сравнивать таковые с 2023 года. Ранее картина была более стабильная, когда, например, от месяца к месяцу продажи немного отставали от плановых значений. Или, напротив, также стабильны, но с небольшим или более заметным опережением плана. В этом году мы наблюдали то превышение плана, то отставание от него. Но по совокупным финансовым результатам I кв. 2025 года по нашей практике показал почти +8% от значений I кв. прошлого года. То есть, позитив есть.

Спрос по сегментам в нашем портфеле также варьируется. В январе-феврале, казалось бы, не самых активных месяцах, комфорт-класс лидировал и очень значительно превысил план. Стабильно пользующийся спросом премиум, например, не всегда показывал такую хорошую динамику. Апартаменты, пожалуй, самый стабильный сегмент. С начала года продажи лучше плановых. Прогнозируем, что подобные явления будут характерны плюс-минус для всего года.

— Как покупать новую недвижимость сейчас? Базовые расчеты по ипотеке выглядят пугающе

— Да, базовые ставки по ипотеке способны развернуть кого угодно. В этих условиях нужно обращать внимание на актуальные предложения по каждому отдельному строящемуся дому. Практически всегда есть решения, позволяющие снизить платеж. Кроме многочисленных и очень гибких рассрочек, есть ипотечные программы со сниженными ставками из категории траншевых ипотек. Есть семейные программы, по которым изначально льготная ставка может быть еще меньше. И также есть ипотека для будущих родителей — для семейных пар, ожидающих пополнения. Хорошие условия нужно искать там, где они есть — у застройщиков.

Что будет с ценами и предложением на рынке жилья

— Ожидаете ли вы рост цен? И почему?

— Цены будут расти медленно во всех сегментах. Примерно на уровне 2-3% в квартал. Кроме, элитной недвижимости, предложение которой совсем небольшое. Здесь средняя цена только за минувший квартал выросла на 7%. А за год больше чем на 30%. Сейчас это почти 850 тыс. руб. за квадратный метр. При средней стоимости одного предложения уже больше 100 млн руб. Здесь просто рекорды, но даже при этом, дорогая недвижимость в Петербурге пока еще остается недооцененной относительно той же Москвы.

Дешевую недвижимость, условный эконом-класс, в Петербурге строить практически невозможно по многим причинам. Нет ни дешевой земли, ни дешевого кредита на строительство. Это главные факторы.

— Как будет развиваться жилая застройка в Петербурге, с учетом дефицита земли?

— Если оценивать объемы, то выражаясь специфическим языком, будет отрицательно развиваться. Количество строек пока расти не будет. Новое предложение будет уменьшаться. Предпосылку к перелому этого тренда в Петербурге мы получим только, когда количество новых разрешений на строительство будет больше, чем три с половиной десятка в год. После чего нужно будет подождать еще около года, пока эти проекты выйдут на рынок и ситуация начнет постепенно меняться.

При этом, качество проектов, уровень их архитектуры, отделки, благоустройства, инфраструктурного обеспечения — будет расти. В свою очередь, это приведет к еще большему превалированию проектов в более дорогом ценовом сегменте.