Количество первичных сделок на загородном рынке Петербурга и Ленобласти в прошлом году сократилось на 18%, однако не упало к доковидным показателям. По словам экспертов, на объеме спроса сказалась отмена льготной ипотеки, роль которой в наиболее массовом эконом-сегменте ИЖС в последние годы росла. Как будет развиваться рынок дальше и как на нем скажется введение проектного финансирования по аналогии со строительством многоквартирных домов — в материале РБК Петербург.
Спрос: вслед за общим трендом
В 2024 году количество сделок на первичном рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти сократилось на 18% по сравнению с 2023 годом до 7,4 тыс. реализованных лотов, следует из данных Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». В структуре сделок немного выросла доля объектов централизованной застройки — на 2 п. п. до 14%. При этом 61% реализованных объектов в данном сегменте составили коттеджи, из них 86% — коттеджи эконом— и комфорт-класса не дороже 20 млн руб.
7,4 тыс. лотов было реализовано в 2024 году на первичном рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти
Результаты прошлого года ниже и уровня двухлетней давности (в 2022 году было 7,8 тыс. сделок), и ковидных рекордов (11,6 тыс. сделок). Однако нельзя сказать, что постковидный тренд на интерес к загородной жизни полностью прерван: в период с 2015 по 2019 год в среднем за год заключалось порядка 5 тыс. сделок.
Скорее, на загородную недвижимость повлиял общий спад на рынке недвижимости, вызванный сворачиванием льготных ипотечных программ. Так, по данным Сбербанка, если в первую половину года количество ипотечных сделок банка с ИЖС по России выросло от 7,2 тыс. в январе до 20,8 тыс. в июне, то в третьем квартале, после завершения действия массовой госпрограммы, этот показатель упал до уровня 2022 года — порядка 2 тыс. в месяц.
По оценкам ВТБ, в прошлом году выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в России всего на 2% выше результата 2023 года, хотя годом ранее прирост был четырехкратным.
Предложение и цены
Предложение на первичном рынке загородной недвижимости в 2024 году также сократилось — на 12% до 13,9 тыс. лотов всех форматов. При этом цены продолжили расти, но более медленными темпами, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», подорожание средней цены сотки в 2024 году составило 10%, тогда как ранее начиная с 2020 года участки ежегодно прибавляли в цене на 20%.
на 10% за 2024 год выросли цены на сотку земли в Петербурге и Ленобласти
По данным Центра аналитики BN.ru, к концу 2024 года средняя стоимость сотки земли на конец IV квартала 2024 года по Ленобласти составила 342,6 тыс. руб. (в среднем 4,88 млн руб. за участок), по Петербургу и пригородным районам — 1,15 млн руб. (за участок — 16,4 млн руб.). По стоимости участков в Петербурге и пригородах лидируют Курортный и Приморский районы. Стоимость земельных участков без построек со статусом ИЖС к концу 2024 года находится в диапазоне от 40,1 до 51,3 млн руб., цена одной сотки земли — от 2,7 до 2,85 млн руб. Участки ИЖС с домовладениями в самых дорогих районах предлагаются в среднем от 78,1 до 86,4 млн руб., где стоимость самого дома за вычетом стоимости земли составляет от 35 до 38 млн руб.
16,4 млн руб. составляет в среднем цена за участок в Петербурге, 4,9 млн руб. — в Ленобласти, по итогам 2024 года, подсчитали в BN.ru
Самым дешевым предложением по продаже загородной недвижимости в Ленинградской области (без учета удаленных районов) стали участки Волосовского, Волховского, Кингисеппского, Киришского, Лодейнопольского и Лужского районов. Участок в садоводстве здесь в среднем обойдется в сумму от 250 тыс. до 1 млн руб. (25,8–66,6 тыс. руб. за сотку).
Курортный и Приморский район лидируют по стоимости участков в Петербурге и пригородах
Начало года: осторожная «разморозка»
В начале года, по словам участников рынка, загородный рынок стал понемногу «оттаивать». «На мой взгляд, к I кварталу 2025 года рынок начал адаптироваться к новым условиям и ожил, объем продаж земельных участков приближается к показателям 2023 года», — отмечает директор по продажам MG Development Игорь Ахальцев.
Александр Царев, генеральный директор «Росса Ракенне СПб» (бренды Honka и «Архивуд»), также отметил положительную динамику рынка по итогам продаж за I квартал текущего года. Он привел данные Управления Росреестра по Ленинградской области, согласно которым в регионе ввели в эксплуатацию 10,7 тыс. индивидуальных домов, на 44% больше, чем в январе — марте прошлого года, когда ведомство отчиталось о вводе 7,4 тыс. индивидуальных домов. Для сравнения: в IV квартале 2024-го было возведено всего 1039 домов.
«Сейчас довольно сложно прогнозировать, продолжится ли эта динамика, поскольку на наш рынок, как и на другие сегменты экономики, влияет огромное количество факторов: макро— и микроэкономических, политических, социальных и прочих», — уточнил Александр Царев.
Тренды-2025: оптимизация и фактор ипотеки
Безусловно, есть устойчивые тренды, которые имеют и будет иметь место в 2025 году, подчеркнул Александр Царев. «Мы наблюдаем сокращение объемов нового предложения из-за роста себестоимости строительства, смещение спроса в сторону участков без подряда как более доступного формата (на них приходится более 80% сделок на рынке), уменьшение средней площади приобретаемых участков (8–15 соток) для оптимизации бюджета покупки, ровно как и уменьшение площади домов во всех сегментах», — перечислил он. Люди более осторожно принимают решения, цикл сделки стал длиннее, отметил эксперт.
Ипотечный фактор остается в силе. «Сворачивание льготных программ безусловно негативно отразилось на рынке недвижимости, и загородная недвижимость не стала исключением. По нашей практике наилучшим инструментом для продаж на сегодняшний день является рассрочка, так как ставки по ипотеке, несмотря на недавнее понижение, все равно остаются на запредельно высоком уровне — купить земельный участок сегодня можно по ставке от 22,5%», — говорит Игорь Ахальцев.
В первую очередь это отражается на продажах объектов в сегментах эконом— и комфорт-класса, где, по мнению экспертов, на ипотеку приходилось порядка 90% от всех сделок, подчеркнул Александр Царев. «Элитный сегмент менее чувствителен к новым правилам регулирования рынка, так как на нем в минимальном количестве присутствовали ипотечные сделки», — напомнил он.
«Наиболее устойчивы сегменты бизнес- и премиум-уровней, — согласен Игорь Ахальцев. — Традиционно в таких проектах доля рассрочек превышала долю ипотек, поэтому повышение ключевой ставки и, как следствие, ипотечных ставок на такие проекты влияют меньше, но, разумеется, нельзя сказать, что не влияют никак».
Фактор в поддержку
Фактором поддержки загородного рынка является изменение общей структуры рынка недвижимости — все больше россиян склоняется именно к загородному формату. В общем объеме ввода жилья в России по итогам 2024 года (107,8 млн кв. м) больше половины (57,8%) составило ИЖС. Годом ранее эта доля составляла 53%, в допандемийном 2019 году — только 46,9%.
Почти 70% россиян, будь у них такая возможность, предпочли бы жить в частном доме, следует из масштабного опроса «Дом.рф». Еще один опрос, проведенный организацией, показывает, что, выбирая квартиру, 81% россиян предпочли бы двух— или трехкомнатную, а в однушке хотели бы жить 10% опрошенных. Потенциальный спрос населения на квартиры не совпадает с текущей квартирографией, которая зависит от финансовых возможностей покупателей: квартир с двумя или тремя комнатами строится 45% от общего количества. «По нашей оценке, сохранение текущей структуры строительства может привести к дальнейшему росту спроса на сегмент ИЖС», — отмечается в отчете «Дом.рф».
Новое в 2025-м: эскроу в ИЖС
Как заметил Игорь Ахальцев, положительно сказывается на рынке продление семейной ипотеки, несмотря на то что ее процесс одобрения и получения усложнился. Напомним, с 1 марта 2025 года заработал закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Закон не запрещает строительство без эскроу, однако ипотеку на дома, возведенные по старой схеме, получить не получится.
Подрядчики понемногу привыкают к новым условиям строительства. По данным «Дом.рф», с марта по апрель 2025 года (за первый месяц, прошедший после распространения механизма проектного финансирования на ИЖС) подрядные организации заключили свыше 100 договоров на строительство частных домов. Их суммарная площадь — более 12 тыс. кв. м. По словам зампреда правительства России Марата Хуснуллина, первый месяц действия нового закона об эскроу для частных домов показал, что по такому механизму готовы работать более 2,5 тыс. подрядчиков по всей России.
«Пока мы ожидаем сокращения рынка ипотеки на ИЖС примерно на четверть, но многое будет зависеть от инициатив правительства по поддержке спроса на семейную ипотеку и скорости адаптации подрядчиков к новым условиям работы», — прогнозирует начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Более показательным для анализа ситуации на рынке будет, безусловно, второй квартал, когда с началом весны рынок загородной недвижимости традиционно входит в активную фазу», — подытожил прогнозы Александр Царев.
«Сворачивание льготных программ, безусловно, негативно отразилось на рынке недвижимости, и загородная недвижимость не стала исключением. По нашей практике, наилучшим инструментом для продаж на сегодняшний день является рассрочка, так как ставки по ипотеке, несмотря на недавнее понижение, все равно остаются на запредельно высоком уровне — купить земельный участок сегодня можно по ставке от 22,5%. Также положительно сказывается продление льготной семейной ипотеки, несмотря на то что процесс одобрения и получения кредита по семейной ипотеке усложнился, таких сделок становится все больше».