Параметры рынка первичной жилой недвижимости в Петербурге существенно изменились в ответ на повышение ключевой ставки и изменение условий льготного кредитования. За прошлый год объем спроса сократился на 16%, вывод на рынок нового предложения — более чем на 30%, а доля ипотеки в общем объеме сделок к декабрю просела до 44%. Меняется и структура рынка с точки зрения преобладающих ценовых сегментов. Как класс жилья влияет на устойчивость финансовой модели проекта в текущих условиях и как это меняет облик города — в материале РБК+ Петербург.
Спрос и предложение: новый баланс
По данным Nikoliers, объем спроса на жилье в новостройках Петербурга по итогам прошлого года снизился на 16% в натуральном выражении, то есть по количеству договоров долевого участия (ДДУ). Во многом на этом сказались изменения в ипотечном кредитовании — завершение базовой программы льготной ипотеки, исключение Петербурга из программы IT-ипотеки, ужесточение условий семейной программы, а также подъем рыночной ставки на ультравысокий уровень. Доля ипотеки в общем объеме сделок за год составила 69% (в 2023-м — 85%), а к декабрю сократилась до 44%, и аналитики прогнозируют сохранение тенденции.
Доля ипотеки в общем объеме сделок за год составила 69% (в 2023-м — 85%), а к декабрю сократилась до 44%, и аналитики прогнозируют сохранение тенденции.
Одной из наиболее востребованных программ сегодня стала семейная ипотека. По данным председателя Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрия Суховерхова, она занимает почти 45% всего объема жилищного кредитования в Северо-Западном Федеральном округе. «В прошлом году, несмотря на сложную экономическую ситуацию на рынке, объем кредитования по семейной ипотеке в Сбере сохранился в СЗФО на уровне предыдущего года, а в Санкт-Петербурге и Ленобласти показал незначительный прирост (1% и 4% соответственно)», — отметил Дмитрий Суховерхов. При этом, по его словам, в январе-феврале 2025 года обозначился тренд на увеличение срока оформляемых ипотечных кредитов из-за текущего уровня цен на новостройки.
В ответ на изменения спроса изменился и объем предложения — вывод на рынок новой жилой недвижимости в Петербурге в прошлом году составил 1,5 млн кв. м, что на 34% меньше, чем в 2023 году, и на 39% — чем в 2022-м, следует из данных Nikoliers. И этот тренд продолжается: с учетом высокой ключевой ставки и ужесточения прогноза регулятора на 2025-2026 годы девелоперы проявляют максимальную осторожность при выводе на рынок новых проектов. Для ряда объектов даты планируемого старта перенесены на 1-2 года вперед, поскольку текущие ставки проектного финансирования зачастую не позволяют достигнуть необходимого уровня LLCR (коэффициент покрытия долга денежными потоками) для успешного запуска.
Средняя цена предложения по классам комфорт, бизнес и премиум, по данным аналитиков, за год выросла на 10%, до 296 тыс. руб. за кв. м, то есть рост оказался сопоставим с общей инфляцией в стране. В начале текущего года сервис «Яндекс.Недвижимость» зафиксировал стагнацию цен — так, в Санкт-Петербурге за первые три недели февраля медианная стоимость квадратного метра оказалась на 0,7% ниже, чем в январе.
Средняя цена предложения по классам комфорт, бизнес и премиум, по данным аналитиков, за год выросла на 10%, до 296 тыс. руб. за кв. м, то есть рост оказался сопоставим с общей инфляцией в стране.
Классовый сдвиг
При этом аналитики зафиксировали структурные сдвиги внутри предложения: наименьшее снижение девелоперской активности — минус 10% относительно предыдущего года — наблюдается в бизнес-классе. По мнению экспертов, сегмент открывает несколько больше возможностей для позиционирования в сравнении с комфорт-классом в условиях дефицита земельных участков в локациях с развитой транспортной доступностью и инфраструктурой, а также ежегодного сокращения объемов строительства Санкт-Петербурга.
«В Петербурге продолжает снижаться предложение в новостройках масс-маркета. Это связано с более сильным проседанием спроса в этом сегменте, а также с высокой стоимостью и дефицитом участков под застройку. Другой фактор — окончание или близкое завершение последних проектов-«миллионников» в черте города: они перестают играть роль главных поставщиков массового жилья. Все это ведет к увеличению в структуре предложения доли более дорогих проектов», — прокомментировал тенденцию директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Как отмечал директор по развитию ГК «Едино» (ранее ГК «ЛенРусСтрой») Максим Жабин, выступая в рамках круглого стола РБК Петербург, в массовом сегменте сегодня «фактически нет добавленной стоимости», и LLCR крайне низкий. Если же строить высококлассный проект в Петербурге, многое зависит от локации. В такой ситуации есть возможность получить высокую маржу и хороший LLCR, если команда сумеет, с одной стороны, оптимизировать процессы, с другой — создать максимально инновационный проект, продуманный на десятилетия вперед, уточнял эксперт.
В долгосрочной перспективе, по мнению аналитиков Nikoliers, данный тренд может привести к смене устойчивого лидерства комфорт-класса (72% в структуре экспозиции Санкт-Петербурга) аналогично ситуации в Москве (50% — доля классов бизнес и премиум в структуре экспозиции столицы по количеству лотов, без учета Новой Москвы).
В долгосрочной перспективе это может привести к смене устойчивого лидерства комфорт-класса (72% в структуре экспозиции Санкт-Петербурга) аналогично ситуации в Москве (50% — доля классов бизнес и премиум в структуре экспозиции столицы по количеству лотов, без учета Новой Москвы).
Данный прогноз поддерживает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущини: «Я думаю, что в пределах кольцевой автодороги проекты будут становиться все более интересными и сложными. Потому что эта зона постепенно превращается в зону бизнес-класса, мы идем по пути, который прошла Москва лет пять назад», — отмечал он ранее.
Ян Фельдман видит развитие ситуации несколько по-другому: «Вряд ли можно ожидать, что все новинки перейдут в разряд «бизнеса» и «премиума». Скорее всего, усилится процесс дальнейшего размывания классовых характеристик, а масс-маркет вырастет в качестве. Проекты комфорт-класса все чаще обрастают опциями, ранее свойственные исключительно «бизнесу» или даже элитному сегменту. Такими опциями, по его словам, могут быть премиальные материалы в отделке, дизайн входных групп, улучшенные планировки семейных квартир и т.д. «Разумеется, это не переводит проекты в «полноценный» бизнес-класс. Но позволяет покупателю повышать статусность, качество жизни, но при этом много не переплачивать», — подчеркнул Ян Фельдман.
А что за КАД
В Ленинградской области при этом продолжают развиваться проекты массового жилья, в том числе в рамках комплексного освоения территории. Несмотря на сопоставимое сокращение спроса (на 17% к 2023 году по ДДУ), в противовес Петербургу, в области объем строительства за год увеличился на 8% и составил к концу 2024 г. 4 млн кв. м, сообщается в отчете Nikoliers. Активно застраиваются приграничные с городом территории — Мурино, Кудрово, Янино, Шушары, Новосаратовка. Как отмечают аналитики, эти проекты частично сопоставимы по транспортной доступности и инфраструктуре с более дорогими проектами в границах КАД.
Активно застраиваются приграничные с городом территории — Мурино, Кудрово, Янино, Шушары, Новосаратовка. Как отмечают аналитики, эти проекты частично сопоставимы по транспортной доступности и инфраструктуре с более дорогими проектами в границах КАД.
«Качество областных проектов за несколько лет существенно выросло — по многим параметрам они вряд ли уступают городским», — полагает Ян Фельдман. Но транспортная доступность, по его словам, пока еще остается болевой точкой многих комплексов на границах с Петербургом, и эти проблемы будут усугубляться по мере активизации строительства.
«Покупатели пригородного жилья, как правило, не готовы тратить на дорогу больше часа и подолгу стоять в пробках, а такими характеристиками по-прежнему могут похвастаться лишь немногие областные локации. К примеру, это Янино, где в минувшем году реконструировали Колтушское шоссе на участке до КАД», — отметил он.
Долгосрочная перспектива
В текущем году, по прогнозам Яна Фельдмана, объемы предложения на рынке первичной жилой недвижимости Петербурга будут сокращаться. «Высокая ключевая ставка, рост цен на стройматериалы, дороговизна проектного финансирования, новые ипотечные стандарты — эти и другие факторы вряд ли располагают девелоперов к активности», — перечислил он. В долгосрочной перспективе, по его словам, все будет зависеть от ключевой ставки — с началом ее снижения ипотечные возможности покупателей будут улучшаться, соответственно рынок станет возвращаться к прежним объемам спроса и предложения.
Полноценное восстановление рынка, по мнению аналитиков Nikoliers, а также темп роста цен предложения, превышающий уровень инфляции, прогнозируется начиная с 2026-2027 годов. «Рекордный объем сбережений физических лиц по мере снижения ключевой ставки и доходности депозитов частично перейдет в недвижимость. Реализация накопленного спроса и повышение доступности проектного и бридж-финансирования будут стимулировать активность девелоперов в отношении старта новых проектов», — говорится в отчете экспертов.
