Растущие цены на материалы, сложности с логистикой и недостаток рабочих рук — все это превращает ремонт в новой квартире в непростой квест. Покупка квартиры с отделкой от застройщика позволяет существенно снизить риски и, зачастую, сэкономить на ремонте, но сами застройщики испытывают влияние тех же негативных факторов. Как девелоперы работают с издержками и решают и почему меняется структура сделок и на первичном рынке недвижимости — в материале РБК+ Петербург.
Разворот тренда
Застройщики стали чаще предлагать покупателям предчистовую отделку (white box) вместо чистовой. По данным Циан, сейчас отделка в том или ином виде присутствует в 67% объявлений на рынке новостроек городов-миллионников. В начале 2025 года 37% всех квартир на первичном рынке крупных городов продаются с предчистовой отделкой и лишь 22% — с чистовой, хотя еще 3 года соотношение было 3 к 33%.
Как ранее отмечала эксперт «Циан.Аналитики» Елена Бобровская, оптимизация продуктовых решений, с одной стороны, снижает затраты девелопера, с другой — сохраняет интерес покупателей к объектам. «Полный отказ от отделки угрожает девелоперу потерей заметной части потенциальных покупателей, поэтому на такой шаг застройщики в большинстве случаев идти не готовы», — подчеркнула она.
Необходимость в оптимизации возникла вследствие строительной инфляции и усложнения логистики. Девелоперы оказались вынуждены искать альтернативу ушедшим с российского рынка поставщикам, сейчас преимущественно используются отделочные материалы российских производителей, аналоги из Китая и Турции, а также параллельный импорт. «Но в условиях ограниченного предложения и при отсутствии конкуренции с западными производителями такие альтернативные варианты выходят ненамного дешевле, чем ушедшие с рынка аналоги», — заявляла РБК Недвижимость руководитель направления «Аналитика» Est-s-Tet Светлана Комиссарова.
Полный отказ невозможен
Тем не менее, действительно, полного отказа от отделки не происходит — по итогам 2024 года количество заключенных на первичном рынке сделок с квартирами с той или иной степенью отделки в Санкт-Петербурге достигло 30 617, что значительно выше, чем число сделок с лотами без отделки в принципе — 6227, сообщает система мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro. В Ленобласти в прошлом году было 9887 сделок с квартирами с отделкой и 2882 — без отделки.
В сделках «с отделкой» преобладает комфорт-класс — здесь покупатели, в первую очередь, ориентируются на ценовые параметры, а отделка «от застройщика» зачастую дешевле, чем самостоятельный ремонт — застройщики закупают материалы и услуги подрядчиков оптом. Кроме того, компании пользуются услугами проверенных подрядчиков и, соответственно, не сталкиваются с рисками длительного поиска бригады и дополнительного повышения цен за время поиска. Также квартира с отделкой позволяет сократить время на переезд, а это финансово значимо для тех, кто живет в арендуемой квартире.
При этом чем выше класс жилья, тем выше требования к отделке под конкретного клиента, к уровню и качеству материалов и ремонта в целом. «Кастомизация новостроек достигает максимума в элитном и премиальном сегментах — там лоты с отделкой мало востребованы», — отмечает основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Такая разница подходов даже приводит к парадоксу — средняя цена квартиры с отделкой в целом по рынку оказывается ниже, чем цена квартиры без отделки: в Петербурге по 2024 года система зафиксировала 232,58 тыс. руб. и 286,52 тыс. руб. за кв. м соответственно.
И тенденция на сокращение предложения квартир с чистовой отделкой также наиболее заметна в верхнем ценовом сегменте. Так, в Москве, по оценке NF Group, с 2020 года доля элитных новостроек с финишной отделкой сократилась более чем вдвое — с 56% до 19%. Стоимость отделки в этом сегменте сопоставимо выросла — с 820 тыс. до 2,1 млн руб. за 1 кв. м, или в 2,5 раза. В Петербурге, по данным NF Group, доля квартир в элитном сегменте с готовой отделкой (просто чистовой или в комплекте в мебелью) в 2024 году составила всего 6%, еще 18% пришлось на предчистовой вариант, а 72% квартир предлагались без отделки.
В сегменте бизнес-класса, по словам гендиректора агентства недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, все чаще предлагается предчистовая отделка. «Это оптимальный вариант для клиентов, которые хотят индивидуальный дизайн, но при этом не готовы тратить время на черновые работы. В квартирах уже выполнена основная подготовка: выровнены стены, уложена стяжка, разведены инженерные коммуникации. Это позволяет покупателям сразу приступить к финишному оформлению без лишней грязи, шума и длительного ремонта», — пояснила она.
В массовом сегменте, отмечает Светлана Комиссарова, происходит изменение подхода к отделке: если раньше большинство проектов реализовывалось с готовой чистовой отделкой, стоимость которой входила в стоимость квартиры, то сейчас ремонт часто предлагается как дополнительная опция. Ряд экспертов также связывает данное изменение с комиссией, которую в 2024 году некоторые крупные банки стали взимать с застройщиков за выдачу льготной ипотеки, в том числе по семейной программе — застройщикам стало невыгодно увеличивать тело кредита.
При этом, как уточнила Светлана Комиссарова, застройщики расширяют набор опций и сервисов, доступных покупателям в рамках пакета отделки: в некоторых проектах есть возможность добавить мебель, оборудованную техникой кухню, кондиционер, предметы интерьера.
Появляются и такие клиенты, которые полностью отказываются от отделки от застройщика, признает Анжелика Альшаева. «Такие лоты интересны тем, кто рассматривает недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала. Главный плюс — цена: квартиры без отделки дешевле, а значит, позволяют вложить средства с минимальным входным порогом», — пояснила она.
Но для застройщика, по словам Анжелики Альшаевой, это лимитированный и экспериментальный формат — у «КВС» квартиры без отделки заняли только одну секцию в корпусе одного из кварталов.
Временное явление
По мнению директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, тренд на сокращение доли квартир с чистовой отделкой — явление временное. «Схема покупки квартиры «под ключ» все равно остается для покупателя более выгодной и удобной, чем черновой вариант. Поэтому в новых реалиях важно обеспечить клиентов широким выбором», — подчеркнул он.
«Доля квартир с отделкой в массовом сегменте остается высокой, поскольку покупатели ценят комфорт, экономию и удобство», — согласилась Анжелика Альшаева.
При этом, по прогнозу Яна Фельдмана, непростая ситуация на рынке недвижимости, скорее всего, приведет к дифференциации подходов работы над продуктом. «Часть застройщиков, особенно в бюджетных новостройках, будут вынуждены оптимизировать ряд опций, стремясь по максимуму снизить для клиента стоимость покупки. В других сегментах большинство застройщиков продолжат и дальше работать над уровнем качества своих проектов», — полагает Ян Фельдман. В результате, по его мнению, в условиях снижения рынка выиграет тот, кто будет поднимать и без того высокую планку для своих продуктов и предлагать новые решения — в отделке общественных интерьеров, входных групп, благоустройстве, квартирографии и т.д.