В ситуации высокой конкуренции за платежеспособного покупателя девелоперу жилого проекта важно убедительно доказать, почему именно его продукт выгодно отличается от других. С другой стороны, типовые, проверенные решения дают возможность сэкономить на разработке и избежать неудачных экспериментов. Где уникальность и новаторство являются жизненно необходимыми, а где постоянство — признак класса, и как это зависит от ценового сегмента недвижимости, обсудили участники круглого стола РБК Петербург.
Без шансов для Лукашина
С точки зрения архитектурного облика, объемно-планировочных решений, элементов дизайна типизация возможна только в проектах массового спроса — покупатели бизнес-класса и выше ценят уникальность и продать дорого типовой проект невозможно, говорят эксперты.
«Типовыми могут быть проекты около КАД или за КАД, у границы с Ленобластью. В ситуации, когда ключевая ставка составляет 21% и может быть увеличена, ипотеки нет и доходы населения вряд ли растут, типизация дает определенную экономию на сроках, на себестоимости строительства, на издержках. Если мы говорим про локации внутри города, то здесь строить типовые проекты будет неправильно», — отметил управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов.
Вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин согласен с тем, что типовые проекты применимы на больших участках в локациях массовой застройки. «И в целом это тоже неплохо, потому что типовые не значит некрасивые. Мы видим опыт скандинавских стран, где это достаточно понятная история», — уточнил он.
«Если мы говорим о доступном сегменте, это должны быть хорошо проработанные решения и качественное жилье с необходимыми и достаточными параметрами, и тогда оно абсолютно уместно может быть типовым», — поддержала коллег Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт»).
По ее словам, на примере крупных застройщиков можно увидеть, что стандартизация выступает залогом коммерческого успеха компании. «Типовая недвижимость увеличивает скорость реализации проекта и подготовки рабочей документации, поскольку застройщик уже не раз отработал все ошибки и недочеты», — подчеркнула она.
Типизация дает экономию на сроках и себестоимости строительства
«В ситуациях с приобретением жилья в сегментах, в которых стоимость выходит на первый план, типизация позволяет застройщику реализовать действительно хорошее жилье по приемлемой для потребителя стоимости, — согласилась генеральный директор Группы компаний «Балтийская коммерция» Татьяна Тарасова.
Типовое — не означает абсолютно одинаковое, уточнила коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко. По ее словам, «Женя Лукашин из «Иронии судьбы» в наши дни не обрел бы свое счастье», потому что даже в массовом сегменте девелоперы стремятся выделить свой проект из общей массы. «Доля стандартизируемых частей внутри проекта может расти, а внешне может быть подчеркнута именно уникальность, индивидуальность каждого проекта. Будь это оформление фасада, благоустройство территории, уникальные места общего пользования (МОПы), в обязательном порядке каждый проект чем-то отстроится от других», — пояснила Немченко.
При этом во всех классах новаторская мысль сдерживается разнообразными строительными нормативами, напомнил директор по развитию ГК «Едино» (ранее ГК «ЛенРусСтрой») Максим Жабин: «ГОСТы, СНиПы, требования, прочие документы, которые регламентируют стройку, являются одной из ключевых причин, почему новая Заха Хадид у нас в ближайшее время не появится. Я видел в свое время проект Нормана Фостера в Екатеринбурге, который строили для крупной металлургической компании и который можно назвать уникальным для России, но это действительно очень дорогой проект».
Типизация: плюсы и минусы
Не всегда уникальность ради уникальности — это хорошо. Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова привела в пример перекресток Ленинского проспекта и Варшавской улицы. «Согласно ППТ, перекресток должен был быть оформлен двумя одинаковыми зданиями, яркими высотными доминантами. Эти два участка застраивались разными застройщиками. Результат получился настолько разным, что никакого единого архитектурного решения не вышло, и перекресток на одной из парадных городских магистралей получился абсолютно невнятным», — посетовала Денисова.
Юлия Ружицкая добавила еще один аспект, который нужно учитывать при разработке новаторских решений — стоимость эксплуатации: «Зачастую мы сталкиваемся с творческим подходом застройщика, который потом оказывается не понят жителями, потому что себестоимость содержания такого креативного решения очень высокая».
Минусом типизации может стать тиражирование неудачных решений, предупредил Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. «Сильнее всего сказываются на жизни людей плохие планировочные решения, пущенные в серию. «Хрущевки» шестидесятых годов были прорывом своего времени, который позволил людям переселиться в гораздо более комфортные и достойные для жизни условия. Но даже тогда вряд ли кто-то был очень доволен маленькими пяти-шестиметровыми кухнями, которые стали строительным стандартом и для этих домов, и для ряда проектов более позднего времени», — привел пример он. Для сравнения, по словам Алексея Бушуева, сегодня покупатели зачастую предпочитают квартиры с европланировками, подразумевающие просторные кухни-гостиные, которые дают людям больше возможностей. «Они более практичны — и постепенно становятся одним из ключевых планировочных стандартов», — добавляет он. По словам Алексея Бушуева, наиболее предпочтительный для покупателей метраж кухни-гостиной — 15 кв. м.
Внутренний стандарт
Если углубиться от внешнего облика к внутреннему наполнению проектов — конструктивным решениям, материалам, технологиям, продуктовым качествам — здесь девелоперы во всех классах отдают должное стандартным проверенным решениям. «Есть технологические решения, которые уже стали или станут в будущем типичными по простой причине: они наилучшие по качеству и скорости строительства. И ни один застройщик не откажется от применения таких удачных типичных приемов», — подчеркнула Татьяна Тарасова.
«Мы строим в основной своей массе на колоннах, на пилонах — это типовое решение. Мы применяем типовые инженерные решения с точки зрения вентиляции, кондиционирования и так далее», — привела примеры директор по продажам жилой недвижимости Группы компаний «Кронунг» (Kronung Group) Елена Алещенко.
Понятие класса недвижимости само по себе, по ее словам, предполагает стандартизированный набор предложения. «Никто не хочет пятиметровую кухню, как раньше — все хотят, чтобы она была минимум 12 кв. м. Есть определенные требования к количеству спален по составу семьи. Наличие парковки в бизнес-классе вообще уже не обсуждается», — перечислила Елена Алещенко.
12–15 кв м составляет средняя площадь кухонь в новых проектах против «хрущевских» 5–6 кв.м
«Мы пришли к выводу, что надо типизировать те или иные узлы, для того чтобы каждый архитектор — а у нас практически в каждом проекте не один архитектор — понимал свою задачу. Это нам позволяет оптимизировать если не себестоимость, то трудозатраты инженерно-технического персонала точно», — отметил, в свою очередь, Михаил Гущин.
Инновации в деталях
В высоких сегментах есть возможность экспериментировать как с архитектурным обликом зданий (в рамках градостроительных ограничений), так и с технологиями. «Такими вещами, как бесключевой доступ, когда у тебя метка в кармане, и двери автоматически открываются, а лифт едет на твой этаж, уже никого не удивишь», — говорит Александр Кравцов. Сейчас, по его словам, развиваются технологии кондиционирования и создания комфортного микроклимата в квартире: «Можно делать выносные корзины, чиллер-фанкойл, VRF-системы, каждая схема имеет свои плюсы и минусы. Мы подбираем ее индивидуально для каждого проекта, и мы идем дальше — к созданию микроклимата с оптимальной влажностью, очисткой, обеззараживанием воздуха».
В центре строительство типовых проектов девелоперы считают нецелесообразным
Татьяна Тарасова отметила также индивидуальный подход к планировкам: «Часто встречается запрос на свободную планировку помещения или возможность смещения возведенных стен. На практике в нашем проекте это воплотилось в жилой комплекс с более чем 50 вариантами планировочных решений от студий, до двухуровневых квартир с пентхаусами».
Есть потенциал для уникальных предложений и в области создания комьюнити, и в составе коммерческой инфраструктуры на первых этажах. «У нас есть типовой набор инфраструктуры, который мы протестировали на ряде объектов, но есть и новые вещи, такие как сотрудничество с рестораторами, которое сначала получилось спонтанно, а дальше нам понравилось, и мы сейчас во многих проектах это сотрудничество продолжаем», — поделился Михаил Гущин.
Порой сами условия реализации проекта задают необходимость новаторских подходов, говорит Юлия Ружицкая: «Сегодня мы строим жилой комплекс, который является частью туристско-рекреационного кластера «Остров фортов» — федерального проекта по комплексному развитию территории, благодаря которому с 2019 года Кронштадт превращается во всесезонный город-курорт на побережье Балтийского моря. Нам было важно органично совместить жилую, торговую и развлекательную функцию в рамках одного комплекса. Так, чтобы они создавали единую комфортную среду. Это удалось реализовать за счет грамотной организации пространства и продуманной логистики, когда стрит-ретейл со своими зонами погрузки и разгрузки не мешает жизни и отдыху жителей».
В масс-маркете, по мнению Александра Кравцова, возможно внедрение бизнес-инноваций, таких как, например, технологии искусственного интеллекта в маркетинге, что позволило бы сэкономить рекламный бюджет.
Максим Жабин сделал акцент на решениях, которые позволяют снизить себестоимость технологий, характерных для высоких классов недвижимости, и перенести их в масс-маркет. «Мы поставили задачу сделать «умный дом» доступным, чтобы он стоил не более 5 тыс. руб. за кв. м в себестоимости. Когда мы сделали первоначальный расчет, получилось 20 тыс. руб., но сегодня мы добились того, что система «умный дом» нам обходится в 3,2 тыс. руб. на кв. м», — рассказал он. Еще один пример подобного решения — алюминиевые окна вместо пластиковых, которые стали доступны благодаря замене фурнитуры.
В целом умный дом сейчас — самый креативный элемент девелоперского проекта, считает Алексей Бушуев. «Например, «умная система», которую мы создали и внедрили во все актуальные проекты Москвы, Петербурга, Архангельска и других регионов, включает «умные» счетчики, систему защиты от протечек, «умные» лампочки, розетки, автоматическую регулировку отопления и т.д. — часть модулей и функций входят в систему по умолчанию, многие другие можно добавить по своему усмотрению», — перечислил он.
Инновации для нового поколения
В дальнейшем Светлана Денисова предполагает взлет модульного строительства, что, с одной стороны, означает новые технологические решения, с другой — усиление типизации проектов: «На повестке дня восстановление огромных территорий, важна скорость застройки, и с неизбежностью возникнут определенные индустриальные, очень зрелые решения».
Взлет модульного строительства приведет к новым технологическим решениям и усилению типизации проектов
Екатерина Немченко полагает, что продолжится переток решений, укоренившихся в высоких классах жилья, в массовый сегмент. «Когда-то подземный паркинг было привилегией только премиум-класса, так же как и видеонаблюдение, и фильтры. Сейчас без этого не обходится ни один проект масс-маркета в обязательном порядке», — напомнила она.
Ключевые направления для новаторских решений будет определять спрос со стороны нового поколения, полагает Юлия Ружицкая: «Мы уже видим, что на рынок выходит поколение Z. Среди них есть достаточно обеспеченная публика, очень много представителей из IT сферы, у них совершенно другие запросы. В качестве примера можно привести востребованные у молодых людей сервисы доставок, пункты выдачи онлайн-заказов, коворкинги — все это не являлось важными критериями для предыдущих поколений».
«Нужно обращать внимание на стиль жизни нового человека», — согласилась Елена Алещенко. «Представители нового поколения зачастую отказываются от привычных нам вещей — таких, как самостоятельная готовка, какие-то вещи — например, совместное пребывание семьи — проходят иначе. Новые люди требуют большей индивидуализации. И, конечно, возникает необходимость наполнять новые проекты инфраструктурой, которая абсолютно точно будет закрывать потребности нашего нового жильца», — заключила Елена Алещенко.
