Объем ввода в эксплуатацию сервисных апартаментов в Петербурге по итогам прошлого года сократился на 21% по отношению к 2023, объем спроса со стороны частных инвесторов — на 7–10%. Эта динамика соответствует текущим трендам рынка недвижимости в целом, отмечают эксперты, при этом апартаменты показывают достаточно высокую устойчивость по сравнению с другими сегментами. В долгосрочной перспективе апартаменты далеко не исчерпали потенциал к росту, уверены участники рынка. В чем заключается этот потенциал и какие события могут повлиять на его раскрытие — обсудили участники круглого стола РБК Петербург.
Временное торможение
Строительство новых апартаментов в Петербурге в прошлом году замедлилось, несмотря на высокий спрос. По данным Nikoliers, по итогам 2024 года объем ввода в эксплуатацию сервисных апартаментов в городе составил 1170 юнитов, что на 21% ниже, чем годом ранее. В то же время, по данным NF Group, на рынок в прошлом году вышло 131,8 тыс. кв. м в новых строящихся проектах, благодаря чему предложение в целом выросло до 140 тыс. кв. м (4,7 тыс. лотов), на 26% больше, чем годом ранее.
1170 юнитов было введено в эксплуатацию в Петербурге в 2024 году
«Строительство апартаментов — это часть общего большого строительства, которое сейчас в Петербурге сокращается. И апартаменты также. Они могут даже вырасти относительно строительства жилой недвижимости, но в абсолюте их будет строиться меньше», — прокомментировал текущий тренд коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Финансово-экономическая ситуация сдерживает продажи апартаментов, отмечают девелоперы, но добавляют, что эта ситуация характерна для всех сегментов недвижимости и апартаменты оказались не в худшем положении. «Рост ключевой ставки негативно отразился на продажах застройщиков. И если снижение количества сделок по апартаментам в Санкт-Петербурге в 7% за год можно назвать легкой коррекцией, то просадка в 18% в продаже квартир в новостройках — это уже серьезное падение (данные Dataflat.ru). Тем не менее мы видим, что в 2024 году рынок апартаментов показал бОльшую стабильность к внешним факторам, чем рынок жилой недвижимости», — подчеркнул Денис Розанов, Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well (девелопер проекта — компания Formula City).
Тренды и прогнозы
В то же время долгосрочные тренды говорят скорее в пользу апарт-отелей. «Инвестиционная привлекательность данного продукта показала устойчивый рост даже в период экономических колебаний, а сам актив стал одним из стратегических проектов в диверсификации портфеля профессионального инвестора, позволяющим минимизировать риски и увеличивать доходность», — подчеркнул заместитель генерального директора сети апарт-отелей YE'S Антон Агапов.
По его словам, с точки зрения загрузки отрасль также демонстрирует устойчивый рост год от года. По итогам 2024 года в среднем по рынку он составил 88%. «В условиях разворота к предоставлению краткосрочной аренды сегмент уверенно конкурирует с классическими отелями, опережая их примерно на 10%», — добавляет Антон Агапов.
Рост турпотока на 23% только за прошлый год свидетельствует о том, что рынок еще не насыщен. «По статистике туризма и роста спроса на апартаменты пока нельзя делать вывод о том, что со строительством апарт-отелей пора заканчивать. И если бы не ставки по проектному финансированию, апарт-отелей появлялось бы больше», — уверен Сергей Софронов.
На 23% вырос турпоток в Петербурге в 2024 году, превысив показатель рекордного 2019 года и достигнув 11,6 млн человек
В зависимости от ставок и других факторов прогнозы девелоперов учитывают различные сценарии развития событий. «Мы предполагаем, что наиболее ожидаем боковой тренд — такому сценарию отдаем 65% вероятности, рост рынка возможен на 15% и снижение — на 20%, — поделился Денис Розанов. — Тем не менее очевидно, что в 2025 году инвестиции в апартаменты по-прежнему будут актуальны для инвесторов, а Петербург — еще более привлекателен для туристов».
В 2025 году инвестиции в апартаменты по-прежнему будут актуальны для инвесторов, а Петербург — еще более привлекателен для туристов
«В текущих реалиях жизни какие-то прогнозы вообще давать очень сложно, — говорит Дарья Боровицкая, заместитель генерального директора Hansa Group. — Конечно же, мы верим и надеемся на то, что общая финансовая ситуация будет улучшаться. Ждем, что к концу 2025 года все-таки начнет падать ставка рефинансирования». По ее словам, хотя долю ипотечных сделок небольшое снижение ставки не добавит и не вернет, но это положительно повлияет в целом на инвестиционные настроения клиентов.
Продуктовый аспект
Безотносительно колебаний рынка продукт будет совершенствоваться — эту тенденцию отмечают все опрошенные эксперты. «Рынок доходной недвижимости в последние годы в Петербурге стал высококонкурентным. Если раньше успех проекта в основном определялся его локацией, то теперь мы видим отчетливую тенденцию и интерес инвесторов к проектам с продуманной концепцией, современной разнообразной инфраструктурой», — отмечает Дарья Боровицкая.
В этом ключе Сергей Софронов выделяет длинный тренд на мультиформатность апарт-отелей. «Предусматривается не только гостиничная функция, но и офисная, включая коворкинги», — привел пример он. Дарья Боровицкая назвала в числе востребованных функций спа и фитнес. «Интерес к велнес-инфраструктуре и оздоровлению стремительно растет и будет определять будущее доходной недвижимости в ближайшие годы точно», — подчеркнула она.
Благодаря такой многофункциональности апарт-отели становятся все более популярны у «цифровых кочевников», количество которых растет на фоне тренда на удаленный и гибридный формат работы, отметил Антон Агапов. «Именно в таких объектах размещения они получают, с одной стороны, домашний уют со всем необходимым оснащением для длительного проживания, с другой стороны, — гостиничный сервис с профессиональным управлением, развитой внутренней инфраструктурой и возможностью интеграции в комьюнити-сообщества», — пояснил эксперт.
Юридические тонкости
Важным событием на российском рынке апартаментов могло бы стать принятие закона, регулирующего этот вид недвижимости — соответствующий законопроект был внесен на рассмотрение Госдумы еще в 2021 году, однако из-за возникших разногласий рассмотрение документа долго откладывалось. В конце января текущего года депутаты отклонили законопроект уже в первом чтении, и статус апартаментов так и остался не закреплен юридически.
По мнению Дарьи Боровицкой, на ситуации в Петербурге отсутствие «профильного» закона никак не скажется — его необходимость изначально была продиктована локальной ситуацией на рынке Москвы, где большой объем объектов приходился на псевдожилье, а не сервисные комплексы. «Подобных проектов в Петербурге крайне мало, мы столица сервисных апарт-отелей», — согласен Денис Розанов. Причем в Москве проблему уже решили радикально, перестав выдавать разрешения на строительство апартаментов.
В том виде, в котором законопроект был предложен Госдуме, он входит в противоречие с действующими нормами жилого законодательства и строительными нормами, отметил Сергей Софронов. Документ предполагался как решение вопроса о возможности перевода апартаментов в статус жилья, а у жилья есть обязательные нормативы, которые не действуют для коммерческой недвижимости.
По мнению Сергея Софронова, для новых проектов нужны требования, предъявляемые для строительства сервисных апартаментов и для апартаментов жилого формата. «То есть необходимо разделить назначения, зафиксировать их в нормативной базе и отталкиваться от этого. Тогда законодательство от реальности отставать не будет», — подчеркнул он.
Петербургская модель
Пока же развитие сегмента сервисных апартаментов в России происходит исключительно под действием рыночных механизмов, и задают тон здесь девелоперы из Петербурга. «На текущий момент девелоперы и управляющие компании, которые выходят в регионы — это все, как правило, компании из Санкт-Петербурга. Они используют свои наработанные модели и технологии, адаптируя проекты под локальный региональный формат», — отметила Дарья Боровицкая.
Безусловно, модель Петербурга будет эффективной не для каждого города, уточнил Сергей Софронов. «Это подходит для туристических городов или для городов, где есть иные потоки временной миграции. Большое количество вузов, например. Или предприятий, куда приезжают люди в командировки. Петербургские апартельеры пошли в города, в экономике которых доля рекреационного и делового туризма значительна», — пояснил он.
При этом сама модель в зависимости от региона может претерпевать изменения, добавил Денис Розанов. «Важно учитывать специфику каждого региона — деловую активность, покупательскую способность и т.д. Возможно, для других городов не нужна такая доля инфраструктуры», — привел пример эксперт.
В целом, как отмечает Nikoliers, российские туристы стали чаще выбирать размещение в апартаментах, что связано с ростом цен на отели и нехваткой гостиничных номеров в популярных туристических регионах. В 2025 году, по прогнозам экспертов, эта тенденция сохранится. Если добавить к этому ожидания дальнейшего роста турпотока и государственную поддержку туристической отрасли — на это предусмотрено около 200 млрд руб., согласно проекту федерального бюджета на текущий год, — ситуация для сегмента складывается благоприятная.
«Что касается самого продукта, здесь тренды сохраняются: фокус внимания будет на улучшение самого продукта, на его продуктовую линейку, наполнение, инфраструктуру. То есть конкуренция уходит именно в плоскость самого продукта, в создание чего-то уникального, особого, красивого, выдающегося», — заключает Дарья Боровицкая.
«Петербургская практика подходит для туристических городов или для городов, где есть иные потоки временной миграции. Петербургские апартельеры пошли в города, в экономике которых доля рекреационного и делового туризма значительна. И этот выход однозначно должен оказать положительное влияние на качество проектов в этих городах, поскольку петербургские управляющие компании обладают большой экспертизой в этом сегменте».
«Последние годы показали, что делать прогнозы бесполезно. Куда правильнее — выстраивать несколько сценариев. Например, мы предполагаем, что наиболее ожидаем боковой тренд — такому сценарию отдаем 65% вероятности, рост рынка возможен на 15% и снижение — на 20%. Тем не менее, очевидно, что в 2025 году инвестиции в апартаменты по-прежнему будут актуальны для инвесторов, а Петербург — еще более привлекателен для туристов».
«Рынок доходной недвижимости в последние годы в Петербурге стал высококонкурентным. Если раньше успех проекта в основном определялся его локацией, то теперь мы видим отчетливую тенденцию и интерес инвесторов к проектам с продуманной концепцией, современной разнообразной инфраструктурой. В частности, мы видим, что стремительно растет интерес к велнес-инфраструктуре и оздоровлению».
«Тренд на удаленный и гибридный форматы работы способствует популярности проживания в апарт-отелях у «цифровых кочевников». Ведь именно в таких объектах размещения они получают, с одной стороны, домашний уют со всем необходимым оснащением для длительного проживания, с другой стороны, — гостиничный сервис с профессиональным управлением, развитой внутренней инфраструктурой и возможностью интеграции в комьюнити-сообщества».
