Новые, более строгие условия выдачи ипотеки по госпрограммам под сниженные проценты и рост рыночных ставок по таким кредитам вынуждает покупателей и застройщиков искать альтернативные варианты стимулирования продаж. Какие программы могут сегодня помочь приобрести жилье, и какие риски для покупателей и девелоперов они несут — в материале РБК+ Петербург.
Главный локомотив спроса
После завершения льготной ипотеки и ужесточения условий по семейной и IT-программам кредитования доля сделок с привлечением заемных средств на рынке новостроек Санкт-Петербурга снизилась до 53%. Это соответствует уровню конца 2019 года, эпохи «до льготной ипотеки», подсчитали в «Циан.Аналитике».
«За последние 4 года такая низкая доля ипотеки была лишь в июле-сентябре 2021 года, когда власти резко ограничили кредиты, доступные по льготной программе и в апреле 2022 года, когда ставки были выше 20%, а льготные программы еще не перезапустили», — отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его подсчетам, последние два года показатель держался на рекордно высоком уровне — более 80%. «Сначала спрос поддерживали программы с нулевыми ставками, затем распространение семейной ипотеки, а во втором квартале 2024 года — приближающееся завершение безадресного льготного кредитования», — поясняет эксперт.
«При этом оставшиеся ипотечные госпрограммы (в Петербурге — семейная ипотека, в Ленобласти — семейная и IT-ипотека) по-прежнему остаются главными локомотивами спроса. В их рамках застройщики предлагают клиентам субсидированные ипотечные продукты по сниженным ставкам на весь срок или льготный период. У нас клиенты по госпрограммам могут рассчитывать на минимальную планку в 4-4,5% годовых на весь срок кредита и без удорожания квартиры», — приводит пример директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
«Сейчас доля ипотеки в ГК «КВС» составляет порядка 60%, 98% из данного показателя — это семейная ипотека. В границах 3-4% сделки с единовременной оплатой. Остальные сделки проходят по программе «Квартира в зачет» и различные варианты рассрочек», — рассказывает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
По базовым условиям семейной ипотеки под 6% годовых, минимальный первоначальный взнос по этой программе составляет 20% от стоимости квартиры. Но в сентябре ВТБ поднял размер первого взноса до 50%, его примеру последовали Альфа-банк, банк «Санкт-Петербург». Об изменении условия кредитования с 22 октября объявил крупнейший игрок рынка Сбербанк, размер первоначального взноса по семейной ипотеке подняли до 50,1%, под исключение попадают объекты партнеров-застройщиков, которые находятся на проектном финансировании банка, либо ипотека оформляется с увеличенным лимитом. С учетом того, что максимальная сумма кредита в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн руб., для получения ипотеки нужно накопить 6 млн руб.
Нулевой взнос
Купить в кредит жилье без первого взноса стало сложнее, но такая возможность пока сохраняется. «Такие продукты по-прежнему есть на рынке. Как правило, это акции в рамках семейной и IT-ипотеки. У нас, к примеру, по этим программам действует акция «0% первый взнос», когда застройщик или его партнеры предоставляют клиенту недостающую для внесения первоначального взноса сумму», — отмечает Ян Фельдман.
«Каждый застройщик самостоятельно регулирует условия предоставления такого предложения: к примеру, есть вариант, когда первоначальный взнос оформляется через договор пожертвования, и его платит застройщик. Но, соответственно, стоимость квартиры возрастает как минимум на сумму этого пожертвования», — поясняет начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
По оценкам «Ленстройтреста», удорожание в таком случае может составить как минимум 15%.
Руководитель «Циан.Аналитики» напоминает, что против «ипотеки без первого вноса» выступает ЦБ. Регулятор разработал и утвердил новый Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Этот документ станет обязательным для банков с 1 января 2025 года. Один из его разделов запрещает учитывать в сумме первоначального взноса деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кэшбэк от застройщика или банка. Это полностью закрывает возможность покупки жилья без оплаты первоначального взноса. То есть набирающая популярность схема перестанет работать через пару месяцев.
Рассрочки и trade-in
Одной из немногих альтернатив на рынке взять кредит без большой суммы накоплений останется trade-in — обмен старой квартиры на новую с доплатой. «В начале октября мы запустили программу «Квартира в зачет без первого взноса» для собственников готовых квартир в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В рамках данной программы клиент может взять семейную ипотеку, где первым взносом по кредиту будет его имеющееся жилье. Продажу старой квартиры (даже с ипотекой) осуществят специалисты Агентства недвижимости «КВС» в течение пяти с половиной месяцев», — поясняет условия такой схемы Анжелика Альшаева.
В «Главстрое» считают наиболее перспективной альтернативой ипотеке на рынке недвижимости масс-маркета различные варианты рассрочек. Дмитрий Ефремов уверен, что наметился явный тренд на рост числа таких сделок в доле продаж. «К рассрочке прибегают те покупатели, кому по каким-то причинам не подходят условия семейной ипотеки. В компании «Главстрой Санкт-Петербург» в июле–августе доля продаж с использованием рассрочки держалась на отметке 18%, что на 14 п.п. выше показателя, к примеру, июня. И мы прогнозируем, что рассрочка как форма оплаты, на фоне исчерпания лимитов по семейной ипотеке, продолжит пользоваться повышенным интересом у людей, которые планируют приобретение жилья», — считает он. У компании есть беспроцентная рассрочка, без удорожания, а также с минимальным первоначальным взносом 5%.
Впрочем, эксперты видят минусы при использовании рассрочек. «Распространение такой схемы является риском для отрасли, так как снижает объемы поступлений денег на эскроу-счета, что чревато замедлением финансирования строительных работ», — напоминает Алексей Попов.
По словам Яна Фельдмана, уже сейчас застройщики используют весь существующий арсенал инструментов: разные виды рассрочки, траншевую и комбинированную ипотеку, трейд-ин и т. д. «Популярностью в первую очередь пользуются все продукты, которые снижают платежи до приемлемого уровня или хотя бы до момента ввода дома в эксплуатацию. Принципиально новые инструменты, способных стать сильными драйверами спроса, до конца года вряд ли появятся», — полагает эксперт.
«Альтернативы ипотеке нет. Конечно, всегда есть рассрочка. Но будем объективными, застройщик — не кредитная структура, и он не может давать клиентам длительные рассрочки. Такие услуги являются исключительно вынужденной мерой», — заключает Анжелика Альшаева.