По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам девяти месяцев 2024 года девелоперы инвестировали более 60 млрд руб. в покупку земельных участков под строительство жилья и апартаментов в Петербургской агломерации. Это на 12% больше, чем в прошлом году. Почему высокая ключевая ставка и сложности с ипотекой не привели к остановке пополнения земельного банка, и какие ключевые тренды действуют на земельном рынке Петербурга и Ленобласти — в материале РБК+ Петербург.
Баланс Петербурга и Ленобласти
Согласно отчету NF Group, общая площадь приобретенных участков составила 690 га, что позволит вывести на рынок свыше 4,1 млн кв. м жилой недвижимости. В денежном выражении более половины — 58% — от общего объема инвестиций пришлось на Санкт-Петербург, 42% — на Ленинградскую область. Однако по площади приобретенной земли безусловным лидером является Ленинградская область, на которую пришлось 93%, или 647 га.
Как отметил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», Ленинградская область значительно нарастила объем предложения: если в октябре 2019-го доля жилья в Санкт-Петербургской агломерации (без апартаментов) составляла 22%, то в 2024-м этот показатель достиг 44%. Структура ввода жилья также изменилась в пользу области. «Иными словами, у застройщиков становятся все более востребованными локации в Ленобласти. Мы связываем эту тенденцию, во-первых, с дефицитом качественных земельных участков непосредственно в Петербурге, во-вторых, с возросшей нагрузкой на девелоперов в виде социальной инфраструктуры», — прокомментировал Дмитрий Ефремов.
В то же время, Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», считает наиболее перспективными именно городские локации. «Сейчас мы рассматриваем небольшие участки в пределах Санкт-Петербурга. Земельные участки под апартаменты мы не рассматриваем. С текущей ключевой ставкой такой формат недвижимости — это рискованно», — описала она текущую политику компании по пополнению земельного банка. Анжелика Альшаева уточнила, что сейчас у «КВС» земельный банк достаточно большой, так как почти все проекты компании — это комплексное освоение территорий.
Крупнейшие сделки и перспективные локации
Говоря о комплексном освоении, большая часть сделок с землей в Санкт-Петербургской агломерации, по данным NF Group, пришлась на крупные участки площадью больше 2 га (63%). При этом средняя площадь участка в Ленобласти составила 59 га, в Петербурге — 3 га.
«По имеющейся у нас информации, в первом полугодии 2024 года было заключено несколько крупных сделок, — отметил Дмитрий Ефремов. - Так, самый большой участок приобретен региональным застройщиком на границе Пушкинского района Петербурга и Ломоносовского района Ленобласти: 258 га за 1 млрд руб.». Кроме того, согласно данным компании, в январе–марте этого года один из девелоперов приобрел 47 га в Аннинском городском поселении Ломоносовского района участок за 2,9 млрд руб. Порядка 7,8 млрд руб. стоил земельный участок площадью 174 га в деревне Михайловка в Ленинградской области. «Во втором полугодии этого года самой дорогой локацией стал южный намыв Васильевского острова: девелопер Element приобрел почти 10 га за 18 млрд руб.», — добавил Дмитрий Ефремов.
В Ленинградской области география сделок затронула три района — Ломоносовский (88% от общей площади приобретенной земли), Всеволожский (10%) и Выборгский (2%), отметили в NF Group. В Санкт-Петербурге — восемь районов города: Адмиралтейский, Василеостровский, Выборгский, Кировский, Приморский, Пушкинский, Фрунзенский и Центральный.
«Что касается областных проектов, то последние пять лет наибольшей популярностью пользуется Всеволожский район: на него приходится 50% ввода жилья Ленинградской области за 2019–2023 годы. Особенно активно, по нашим оценкам, застраивается Новосаратовка Всеволожского района, а также массив в Новоселье, Ломоносовский район», — прокомментировал Дмитрий Ефремов. В Санкт-Петербурге повышенный интерес у девелоперов вызывают участки на Васильевском острове и Кронштадт, добавил он.
«На наш взгляд, перспективными можно считать локации, в развитии которых заинтересованы представители власти: к примеру, планируется строительство транспортной инфраструктуры, модернизация инженерных коммуникаций, реставрация объектов культурного наследия и т.д.», — подчеркнул Дмитрий Ефремов.
В свою очередь, Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate сделал особый акцент на развитии именно транспортной составляющей. «Есть крупные земельные массивы под комплексное освоение территорий на севере на юге, но в этом направлении сначала стоит проработать вопрос развития дорожно-транспортной сети, например, Шушары еще не исчерпали свой потенциал или Мурино, но заселение этих территорий без развития транспортной инфраструктуры будет критической ошибкой», — сказал он.
Высокая ставка — не повод к остановке
Как подчеркивается в отчете NF Group, несмотря на внешние сложности, такие как рост стоимости банковского финансирования и отмена льготной ипотеки, девелоперы продолжают активно наращивать свои земельные банки. Текущая динамика показывает, что застройщики стремятся зафиксировать стоимость земли на текущем уровне и планировать проекты с долгосрочным горизонтом.
По итогам девяти месяцев 2024 года объем финансирования застройщиков жилой недвижимости в Северо-Западном банке ПАО «Сбербанк» вырос на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что составило 115 млрд руб. В целом объем кредитов девелоперам превысил 470 млрд руб. «С начала 2024 года к нам обратились 76 новых клиентов — девелоперов за проектным финансированием. Отмечу, что большая часть девелоперов Северо-Запада на сегодняшний день строит свои объекты при помощи эскроу-счетов, что позволяет обезопасить интересы дольщиков и гарантирует застройщикам стабильное финансирование», — напомнил Дмитрий Суховерхов, председатель Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк». Также средства направляются на развитие новых площадок.
«Девелоперы наращивают земельный банк сейчас и не будут останавливаться, — уверен директор консалтингового агентства GMK, эксперт в стратегическом маркетинге девелоперов Сергей Разуваев. — Возможно, изменят условия оплаты на более приемлемые для себя — рассрочки, оплата квадратными метрами. Но то, что участки продолжат покупать, очевидно». По его словам, рынок Петербурга — один из трех наиболее интересных с точки зрения цены, наряду с Москвой и Сочи: «Девелопер понимает, что в регионах его максимальная прибыль может быть от 15 до 40 тыс. руб. с квадратного метра. В столицах можно зарабатывать существенно больше».
В этой связи не удивителен текущий интерес региональных девелоперов к рынку Петербурга. «В последние несколько лет им все чаще интересуются региональные застройщики, например, уральская компания «Брусника», Dogma из Краснодара, а также продолжают проявлять интерес к рынку Петербурга и ЛО московские игроки — например, А101», — перечислил Валерий Трушин.
По мнению Сергея Разуваева, региональные игроки могут привнести в столицы новый уровень продукта и более «гуманное» отношение к потребителю.
Петербургские девелоперы не видят разницы между федеральными и петербургскими конкурентами, однако признают, что с приходом новых компаний уровень конкуренции становится выше. «В текущей ситуации страшна не конкуренция, а возможная отмена семейной ипотеки на территории Санкт-Петербурга», — добавила Анжелика Альшаева.
Выжидательная позиция
Активное пополнение земельного банка не означает немедленного роста объемов строительства, подчеркивают эксперты. По данным Дмитрия Ефремова, старты продаж в проектах на перечисленных выше крупных участках намечены на III—IV квартал 2025 года.
«Строительство на новых участках начнется тогда, когда будет хорошая рыночная конъюнктура и адекватная ключевая ставка, — полагает Анжелика Альшаева. — Прогнозируют, что в декабре ставка достигнет 22%, а при таких условиях, конечно же, строительство будет сдержанным. Возможны небольшие запуски в уникальных, интересных локациях, где есть отложенный спрос на жилье. Запуски же больших проектов будут напрямую зависеть от ситуации на рынке».
