Покупка жилья для детей-студентов петербургских вузов, потребность перевезти поближе к себе родственников с малой родины или желание найти недвижимость для выгодной сдачи в аренду в популярном туристическом центре — только часть причин для покупки недвижимости в петербургской агломерации для покупателей их других регионов. Об особенностях сегмента — в материале РБК+ Петербург.
Влияние льготных программ
По оценкам начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, на первичном рынке Петербургской агломерации доля региональных покупателей летом 2024 года до 30-35%. По отдельным застройщикам доля иногородних покупателей может доходить до 60%. Так, в сегменте апартаментов, как отметили в ГК «Максимум Лайф Девелопмент», около 60% покупателей — жители из других городов.
«К лету 2024 года в ГК «КВС» доля региональных покупателей недвижимости в Петербурге составила 35-40%, в Ленинградской области этот процент ниже, — приводит данные компании генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. — Безусловно, показатель сильно вырос. Например, в 2010 году доля иногородних клиентов была всего 20%».
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман отмечает, что деловая активность иногородних клиентов росла особенно заметно последние пару лет. «К примеру, год назад регионалы обеспечивали нам до 30% всех сделок. Немалую роль в такой активности сыграла и льготная ипотека — иногородние покупатели, как и петербуржцы, охотно пользуются разными программами господдержки, на которые приходится свыше 90% всех сделок», — добавляет он.
«Основной прирост пришелся на 2020 год: в первой половине 2020 года был виден экономический эффект от льготной ипотеки, когда доступность жилья увеличилась и населению было проще приобретать жилье, — поясняет Дмитрий Ефремов. — Далее повышение цен охладило эффект от льготной ипотеки, число регионалов начало выравниваться и остановилось на уровне 33-35%».
Откуда едут за квартирами?
Потенциальный спрос со стороны иногородних клиентов выше этих показателей. Согласно данным «Авито Недвижимости», в период с января по июнь 2024 года 58% звонков по новостройкам Санкт-Петербурга и Ленинградской области пришлось на пользователей платформы из других регионов России. «В первую очередь — это потенциальные покупатели из Москвы и Московской области (на них приходится более 24% от всех обращений), а также Краснодарского края, Нижегородской области, Башкортостана и Татарстана», — говорит управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» выборка регионов, откуда чаще всего приезжают покупатели жилья в Санкт-Петербурге, отличается. Кроме столицы и Подмосковья, это клиенты из северных регионов СФЗО.
Анжелика Альшаева называет среди наиболее активных регионов — республику Коми, Мурманск, Архангельск, Сургут, Красноярский край, а с недавних пор это еще Москву, и Московскую область.
«Петербург традиционно привлекает жителей севера, поэтому среди основных регионов по-прежнему лидируют Мурманская, Архангельская и Вологодская области», — подтверждает Ян Фельдман. По его словам, в последние годы заметно прибавили сибирские регионы: Новосибирск, Омск, Норильск. «Есть спрос со стороны покупателей из Челябинска, Казани, Саратовской и Самарской областей. Из новых регионов — Херсонская область, жители которой приобретают квартиры в Петербурге с использованием жилищных сертификатов», — добавляет Ян Фельдман.
Внешнеполитические и экономические факторы смещают спрос. «Традиционно в топ-3 входят покупатели из северных регионов. Петербург популярен среди жителей Краснодарского края и северных городов: Мурманск, Архангельск, а также Пскова, Сибири, Камчатки. В первом полугодии 2024 года структура сместилась в сторону Южного федерального округа», — отмечает Дмитрий Ефремов.
Что покупают?
В проектах «Главстрой Санкт-Петербург», доля студий, приобретаемых покупателями из регионов, сократилась за 2019-2023 годах в три раза с 18% до 5%. Доля однокомнатных квартир стабильна на уровне около 50%. При этом увеличилась доля двухкомнатных квартир с 23% до 36%. Доля трехкомнатных возросла в 2020 году, но к концу 2023 года вернулась к уровню 2019 года.
По опыту ГК «Ленстройтрест» основные мотивы покупок квартир иногородними покупателями связаны как с ростом внутренней миграции (стремление к улучшению условий жизни, работа в Санкт-Петербурге), так и с ростом потенциала и привлекательности Северной столицы, которая вышла в лидеры внутреннего туризма в России. «Часть клиентов по-прежнему рассматривают покупку как инструмент сохранения денег, мотивируя, что квартира в Петербурге никогда не потеряет в цене. Кроме того, у нас по традиции высока доля тех, кто приобретает квартиры своим детям-студентам, приезжающим учиться в Петербург. Причем, если раньше «детские» покупки приходились на август—сентябрь, то теперь активность таких клиентов начинается уже с весны», — говорит Ян Фельдман.
В «Главстрой Санкт-Петербург» называют еще одну категорию покупателей из регионов—выросшие дети перевозят всю семью жить поближе к себе.
Найти свой подход: что предлагают девелоперы
Для работы с такими клиентами застройщик использует разные технологии. «Девелоперы работают с региональными агентствами недвижимости, открывают собственные региональные офисы, создают личные кабинеты для агентств недвижимости», — перечисляет самые распространенные схемы Дмитрий Ефремов.
По его словам, строительные компании предоставляют скидки иногородним, используют программы трейд-ин, компенсируют оплату переезда при заключении сделки, используют 3D-шоурумы на сайтах, виртуальные экскурсии по объектам и внедряют онлайн-оформление сделки.
В ГК «Ленстройтрест» кроме 2% скидки на покупке квартир для регионалов, также стимулируют применение «сарафанного радио», когда квартира приобретается по рекомендации кого-то из жителей за счет бонусов для них в специальной программе лояльности.
КВС предлагает региональным покупателям скидку 100 тыс. руб. на квартиры и коммерческие помещения, а также все сезонные дисконты и компенсацию за билет в Санкт-Петербург.
Перспективы сегмента
В «КВС» ожидают небольшого снижения доли региональных покупателей. «Думаю, что доля региональных клиентов будет оставаться на уровне не ниже 30%, потому что Петербург привлекателен обилием хороших образовательных учреждений, рабочими местами и доступными (в сравнении с Москвой) ценами на жилье», — объясняет Анжелика Альшаева.
На снижение повлияет доступность жилья вследствие отмены льготной ипотеки. Эта программа прекратила действие с 1 июля 2024 года. «Возможно, это в меньшей степени коснется пригородных объектов, где квадратный метр стоит дешевле», — прогнозирует Дмитрий Ефремов.
По словам директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, тренд на рост популярности Ленобласти у покупателей из регионов уже есть, в первую очередь, за счет более низкой, по сравнению с городской чертой стоимости квартир. По итогам первого полугодия в Петербурге средние цены предложения на первичном рынке в классе масс-маркет достигли 247 тыс. руб. за кв. м, в области — 149 тыс. руб. за кв. м.
Впрочем, эксперты видят и плюсы в обновленных в июле 2024 года условиях программы семейной ипотеки — один ребенок в возрасте до 6 лет включительно, максимальная сумма кредита до 12 млн руб. для Петербурга и Ленобласти, а также Москвы и Подмосковья, для остальных субъектов РФ в два раза ниже. «Это стимулируют покупку жилья в обеих столицах и их ближайших пригородах, а не в регионах. Дополнительный спрос из других городов стягивается сюда за счет более выгодных условий кредитования», — заключает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
