Бюджет девелоперов и серьезность подхода к благоустройству жилых комплексов заметно выросли за последние 10 лет. Если еще пару лет назад типичной была ситуация, когда «зелень» была на рендерах, но в жилых дворах становится похожей на заявленную картинку только спустя пару лет, то теперь смещение спроса в сторону готового жилья стимулирует создание готового озеленения уже к моменту получения ключей. Во сколько это обходится застройщикам и какие еще тренды в благоустройстве жилых комплексов мы увидим в ближайшее время — в материале РБК+ Петербург.
Зеленое уравнение
Для каждого района Петербурга установлены свои минимальные нормативы обеспеченности территориями зеленых насаждений. Так, для Адмиралтейского, Василеостровского, Петроградского, Центрального, Колпинского районов Санкт-Петербурга — 6 кв. м на человека. Для Выборгского, Калининского, Кировского, Красногвардейского, Красносельского, Московского, Невского, Приморского, Фрунзенского районов — уже 12 кв м. на человека. Для Кронштадтского, Курортного, Петродворцового и Пушкинского районов — 18 кв. м на человека.
По словам управляющего партнера L.Buro Петра Лари, помимо норматива озеленения нужно учитывать и коэффициент застройки [соотношение суммы площадей зданий, которые можно разместить на территории земельного участка к площади земельного участка], которым руководствуются девелоперы. «Так, если коэффициент застройки равен 2, то на 1 га можно построить 20 тыс. кв.м жилья, делим их на норму в 33 кв.м на человека, и получаем, что на территории будет 606 человек. Отсюда уже высчитываем площадь озеленения — 6 тыс. кв. м — это довольно много. В итоге застройщики вынуждены искать возможности для разноуровневого озеленения, чтобы выполнить норматив и сохранить экономику проекта».
Итог таких поисков — появление зеленых зон на стилобатах и эксплуатируемых кровлях, а также в пожарных проездах. Однако в Петербурге есть требование, что при «поднятом» озеленении в зачет будет идти только участки, где слой почвы превышает 0,5 м. «Если меньше, то уже применяется коэффициент», — уточняет Петр Лари. Это при том, что на территории также требуется разместить парковки, площадки ТБО и прочее.
Визуальное преимущество
В итоге в среднем по городу доля благоустройства составляет 10-15% от пятна застройки, отмечает Артем Стуриков, директор ландшафтной студии «Зелен». «Но поскольку девелоперы стали уделять больше внимания качеству жизни, в том числе и благоустройству, чтобы привлечь покупателей, ожидается, что в следующие 5 лет она достигнет 25%», — прогнозирует эксперт.
Часть петербургских девелоперов уже закладывают на благоустройство и озеленение 25% площади проекта. «К примеру, к завершению реализации «Юнтолово» 25% будут занимать общественные и «зеленые» зоны. Такой подход к проектированию считывается потенциальным покупателем как повышение качества жилой среды», — отмечает директор проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург» Ирина Межейникова.
Однако расширение зеленых площадей возможно не везде — преимущество у проектов комплексного освоения территорий. Но и здесь произошли свои изменения. «Если 10 лет назад при проектировании исходили в основном из нормативов как единственного базового принципа — что по сути унифицировало жилые комплексы, то сейчас благоустройство — это результат деятельности многих специалистов: маркетологов, архитекторов, ландшафтных дизайнеров, дендрологов, инженеров и даже психологов», — подчеркивает Ирина Межейникова.
Результатом их работы становится появление уникальных и узнаваемых проектов, которые повышают привлекательность жилья в глазах покупателей. В среднем на благоустройство и озеленение закладывается от 3 до 5% от общей стоимости проекта, отмечают эксперты.
«Ландшафтный дизайн жилого комплекса является крепкой инвестицией, — уверен Артем Стуриков. — Кроме того, благоустроенная территория повышает инвестиционную привлекательность всего района. Это ведет к появлению новых объектов инфраструктуры, развитию бизнеса и, в итоге, к росту стоимости недвижимости».
Долгие тренды
Как благоустройство будет реализовано, каждый девелопер решает сам — будут ли это типовые детские площадки и клумбы или проект с использованием геопластики, природных материалов и крупномеров. «Но если девелопер правильно определил свою целевую аудиторию, то он понимает, какой хочет видеть покупатель территорию вокруг своего дома, — отмечает Ирина Межейникова. — А покупатель изменился: сами люди взяли курс на здоровый образ жизни, застройщики понимают, что не только квартиры, но и придомовая территория, рекреационные зоны ЖК должны совпадать с представлениями клиента о «том самом» доме».
Именно поэтому постепенно уходят в прошлое хаотичные клумбы петунии и спорные колористические решения. «Даже в городском благоустройстве отдается предпочтение простым, геометрическим формам: скамьи, освещение, покрытия сводят к минимальному декору, практичности, чистым и понятным материалам», — говорит Артем Стуриков.
Основные тренды организации и благоустройства территории направлены на то, чтобы сделать оформление осмысленным и универсальным. «Функциональность и практичность общественного «зеленого» пространства должна полностью удовлетворять запросам жителей: это комфортное нахождение с детьми, места для спорта, отдыха и работы на свежем воздухе. Кроме того, для нас важно, чтобы рекреационные зоны становились логическим продолжением локации, где расположен ЖК, отражали его эстетику», — отмечает Ирина Межейникова.
Еще один важный тренд — соответствие проекта плану. «Можно отметить тренд на соблюдение обещаний – то, что девелоперы заявляют в буклетах, тому, что они сдают — многофункциональность дворов, его разнообразность и сложность», — подчеркивает Петр Лари.
Другой длинный тренд в благоустройстве — усложнение инженерных решений в пользу долгосрочного результата. «Практически во всех комплексах, даже в комфорте-классе, мы сейчас проектируем благоустройство уже с автополивом. Это необходимость, и девелоперы это понимают», — подчеркивает Петр Лари. В будущем его может дополнить адаптивное освещение, подбирающееся под фазы роста растений и автоматические системы мониторинга.
Будет расти популярность биоразнообразных, диких садов, уверен Артем Стуриков. «Подражание природе с помощью многоуровневых приемов, геопластики, воссоздание тех объемов, которые могли бы быть заложены природой, — говорит он. — Добавится извилистость, исключение четкости, растворение в природе».
По словам Ирины Межейниковой, появится еще больше решений без ярко выраженного функционала: каждый конкретный взрослый или ребенок сам будет решать, как то или иное пространство можно использовать. «Сейчас тоже есть такие проекты, когда территория действительно словно подстраивается под желания и потребности посетителя. В «Юнтолово» примером таких зон являются гринфингеры и плейхабы», — уточняет она.
В будущем, по словам Петра Лари, влиять на тренды благоустройства будет и спрос на жилье с готовой отделкой. «Как следствие, жителям захочется и сад во дворе видеть сразу готовым, а не ждать 5-10 лет. Поэтом люди будут очень внимательно относиться к среде, ко двору, потому что хорошее благоустройство продает ЖК, увеличивает эмоциональную составляющую покупки», — заключает он.
