Строительный рынок подводит четырехлетний итог действия льготной ипотеки на рынке недвижимости. Уже 30 июня программа льготной ипотеки, запущенная в пандемию, завершится. Она позволяла приобрести квартиру в новостройке по ставке до 8%. С июля ставка для покупателей, не подпадающих под адресные госпрограммы, станет выше. Как льготная программа ипотеки изменила рынок недвижимости и что с ним будет дальше — в подборке мнений экспертов и девелоперов.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
«Льготная ипотека позитивно повлияла на строительный рынок, и не только на него. Но и на рынок строительных материалов, и на рынок логистики этих материалов. В целом переоценить воздействие льготной ипотеки на рынок очень сложно. Наверно, это был тот единственный необходимый механизм, который позволил на протяжение всех четырех лет наращивать объемы ввода жилья в целях реализации тех задач, которые ставил президент в своем послании.
То, что сейчас мы наблюдаем — уход от массовой льготной ипотеки — без сомнения, будет отрицательно влиять и на проекты, которые будут начинать застройщики, и на возможности потенциальных покупателей. Тем не менее, рынок очень многому научился. Он научился оперативно работать в условиях, когда быстро меняется законодательство, меняются подходы, появляются новые инструменты, и рынок показал очень высокую устойчивость и способность адаптироваться к постоянно меняющимся условиям.
К сожалению, цена выросла на 30% — это были вещи достаточно предсказуемые. Если государство начинает вынимать из своего кармана бюджетные деньги и вкладывать в какую-то конкретную отрасль, так или иначе это будет приводить к тому, что отрасль начинает надуваться. Цены росли гораздо более высокими темпами, чем до момента, когда появилась льготная ипотека».
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
«Программа госсубсидирования ипотеки сыграла важную роль в поддержке отрасли на изначальном этапе в самой острой фазе пандемии коронавируса и далее, когда начались проблемы, связанные с санкционным давлением. Спрос она действительно смогла не просто удержать, но и увеличить. Однако и побочные эффекты были налицо: из-за активности инвесторов цены оказались чрезмерно разогреты. Как результат: покупка жилья оказалась труднодоступной для тех, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий, а не стремился заработать.
В 2024 году льготная ипотека уже не являлась главным триггером на рынке, поскольку в лимит по ней (6 млн руб.) большинство строящихся объектов в Петербурге не вписываются. В Ленобласти их побольше, но и там значительная часть лотов под новые условия не подходят. А вот семейная ипотека, напротив, вышла на первый план. В нашей компании доля сделок по ней приближается к 50%, а у многих наших коллег уже превышает половину от общего количества сделок. Очень хочется надеяться, что условия по ней сильно не ужесточат. А вот идея дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от площади приобретаемой квартиры (чем больше «квадратов», тем ниже ставка) мне кажется перспективной».
Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой»:
«Мы видим, что запрос на покупку первой квартиры, улучшение жилищных условий в нашем городе остается не удовлетворен. Жилье продолжат покупать, так оно является базовой необходимостью: люди рождаются, дети вырастают, женятся, разъезжаются. С господдержкой покупка квартиры стала доступнее. Большое количество семей улучшило жилищные условия: поменяли квартиру на вторичном рынке на новостройку, переехали из маленькой квартиры в более просторную; позволили себе приобрести первое жилье для подрастающего ребенка или решили сохранить накопления в квадратных метрах.
Рынок осознавал, что завершение широкой программы господдержки произойдет. Что будет дальше? Останется ипотека, но, чтобы взять ее, нужно будет иметь большой первоначальный взнос и стабильный доход, поэтому с рынка уйдут те покупатели, у кого нет накоплений в нужном размере для получения ипотеки.
Нас ожидает сокращение спроса, перераспределение долей ипотечных программ, возможно, рост программ рассрочки. За эти 4 года уже много что используется — ипотека траншами, ипотека на аккредитив, ипотека в рассрочку, субсидированная ставка — застройщики со всем работают. Но нужно понять, на каких условиях мы работаем дальше. Я вижу большую перспективу для застройщиков в том, чтобы работать с банком, который выдает проектное финансирование.
На рынке остается программа ИТ-ипотеки и семейная ипотека. Обе они являются адресными. С высокой долей вероятности условия их получения будут дополнены. Например, сегодняшняя семейная ипотека доступна для семей с детьми, родившимися до 31 декабря 2023 года и не учитывает первенцев, появившихся в 2024 году».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:
«Мы еще не знаем новых условий, поэтому не знаем, каким будет новый клиент. Если сделают хорошие программы для учителей и медиков — может, это будет лицо учителя, медика. Но я уверена, что появятся новые льготные категории.
Я полагаю, что застройщиков никто не бросит — государству не нужны обманутые дольщики. Проектное финансирование есть. Да, может быть, рынок сузится, может быть, на какое-то время перейдем на рассрочки, кто-то, может быть, с рынка опять уйдет, поменьше очередей будем выставлять в продажу. Но глобально сейчас в рамках проектного финансирования все очевидно и понятно — по крайней мере крупных застройщиков государство точно не бросит, иначе это будет просто коллапс.
Будет правильно, если банки и застройщики в плотном взаимодействии будут разрабатывать индивидуальные программы в плане проектного финансирования, эскроу-дисконтов и комплексного продукта, где банк осуществляет проектное финансирование, и на этот же объект предоставляются специальные условия по ипотеке клиентам. Ведь банк, который осуществляет проектное финансирование, не менее нас заинтересован, чтобы продажи не встали и проект завершился».
Андрей Добрый, руководитель витрины недвижимости Restate:
«Локальный всплеск спроса, который мы видели в мае, не идет ни в какое сравнение с волнами ажиотажа в 2014-2015 годах и в 2020-2021 году. Сейчас рост интереса покупателей к новостройкам из-за сворачивания программы льготной ипотеки не способен как-то повлиять на цены. Фактически через «спецпредложения» и акции от застройщиков мы даже видим повсеместное (но немного закамуфлированное) их снижение.
Думаю, подобный процесс продлится до конца года или даже дольше — пока не начнет опускаться ключевая ставка, а вместе с ней и ставки по вкладам. После этого на рынок недвижимости вернутся те, кто сейчас зарабатывает на депозитах. И вот тогда возможен новый рост цен».
