«Самым перспективным является комплексный подход к застройке территории»

После отмены льготной ипотеки застройщики ожидают сокращения спроса на жилую недвижимость. Чтобы вывести на рынок новый проект в текущих условиях, девелопер должен четко понимать, кто будет его покупателем и что этому покупателю нужно предложить. Как будет развиваться ситуация и какие тренды будут на нее влиять — в интервью РБК+ Петербург рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.

После ажиотажа

— Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости Петербурга?

— Сегодня рынок находится в состоянии ожидания окончания программы ипотеки с господдержкой. Часть инвесторов хочет перенаправить деньги с депозитов на покупку квартиры. Как правило, речь идет о небольших лотах: студиях и однокомнатных квартирах. С высокой долей вероятности, до конца июня предложение наиболее ликвидных компактных квартир будет сокращаться, а их стоимость расти.

— Какие инструменты продажи недвижимости останутся у застройщиков после 1 июля?

— Возможными инструментами могли бы стать коллаборации застройщиков с финансирующими банками, где размещены эскроу-счета, что позволит договариваться об особых условиях по ипотеке, а также программы корпоративной ипотеки для сотрудников от работодателя. Большой популярностью, как и прежде, будут пользоваться программы trade in во всех возможных вариантах.

— А рассрочка, которая уже набирает популярность после декабрьского изменения условий по госипотеке, останется актуальна?

— Рассрочка — это работающий инструмент, но в массе — это механизм, позволяющий отсрочить платеж, но не решает вопрос оплаты в целом. Вопрос получения ипотечного кредита перед человеком все равно встанет.

Локации и ниши

— Насколько рискованно, на ваш взгляд, сегодня выводить на рынок новые проекты именно с точки зрения спроса?

— Ожидания застройщиков от того, как будут складываться продажи после отмены льготной ипотеки, — скептические. Но это не касается эксклюзивных форматов, представленных на рынке Петербурга в ограниченном количестве. Один из примеров — жилой проект «Кронфорт», он ориентирован, в первую очередь, на рекреационную функцию.

— Где вы видите ресурсы спроса для подобных проектов?

— Кронштадт — это Мекка северного флота. Большой интерес со стороны Мурманской и Архангельской областей. Много интересантов в Москве и Тюменской области. Для москвичей рекреационные локации в Петербурге — любимое пространство для отдыха. Кроме того, открытие высокоскоростной магистрали «Москва-Петербург» улучшит транспортную доступность города.

— Какие подходы к освоению территорий кажутся вам сегодня наиболее перспективными в Петербурге, и почему?

— Вне зависимости от класса недвижимости самым перспективным является комплексный подход к освоению территорий. Это не обязательно должен быть масштабный проект — суть в обеспечении всех составляющих комфорта, начиная от непосредственно жилого пространства и продолжая коммерческой, дорожной, социальной и досуговой инфраструктурой. Современный покупатель крайне требователен к таким вещам, ему важна гармоничная среда для жизни, и только вместе все перечисленные элементы действительно работают.

— Вы упомянули проект «Кронфорт» в Кронштадте, какие перспективы у этой территории?

— Мы уже не первый год наблюдаем за успешным развитием туристско-рекреационного кластера «Остров фортов». Колоссальный прогресс Кронштадта будет также обеспечен запланированными реставрационными работами по фортам: к 2025 году планируется завершить реставрацию фортов Кроншлот, Император Петр I и Император Александр I, на территории которых откроются рестораны, кинотеатр, винный погреб, музеи и гостиничные номера для желающих провести ночь в легендарном месте. В ближайшее время город превратится в новую туристическую локацию с огромным потенциалом и высоким уровнем качества городской среды.

— Как вы оцениваете уровень конкуренции в сфере жилищного строительства сегодня?

— У проекта «Кронфорт» нет прямых конкурентов, потому что реализуемый жилой квартал является частью кластера «Остров фортов» с разнообразной по функционалу инфраструктурой, как уже действующей, так и планируемой. По уровню развития новых территорий оправданно сравнивать его с региональными мегапроектами, как, например, «Горская» в Курортном районе Санкт-Петербурга.

Кто что строит

— Проект в Кронштадте реализует девелопер «ГК Алькор», каким опытом обладает команда?

— «ГК Алькор» создана в 2020 году для реализации инфраструктурных и жилых проектов. Над кварталами «Кронфорт» работает команда профессионалов, имеющих большой опыт в проектировании и строительстве крупных городских объектов с жилой и коммерческой функцией, социальной и досугово-развлекательной инфраструктурой.

— Планируется ли привлекать ресурсы головной компании «Главстрой Санкт-Петербург» при реализации проекта?

— Безусловно. «ГК Алькор» входит в группу «Главстрой Санкт-Петербург», это сильная поддержка и дополнительные гарантии надежности проекта. За плечами головной компании опыт развития масштабных территорий и создания на них комфортной среды проживания. При реализации «Кронфорта» мы будет применять только проверенные решения и лучшие передовые практики девелопмента, адаптированные под концепцию проекта и особенности локации.

— Планируется ли привлекать партнеров для реализации проекта в Кронштадте?

— Да. Например, разработкой мастер-планов, архитектурных концепций, планировочных решений, благоустройства и интерьеров для жилых кварталов «Кронфорт» занимаются российские и зарубежные архитектурные, ландшафтные и дизайнерские бюро. К созданию яхтенного порта привлечены профессионалы, специализирующиеся на проектировании и строительстве яхтенных марин, яхт-клубов, создании прибрежных рекреационных и транспортных проектов, а также благоустройстве прибрежных территорий. Финансирование строительства осуществляет Банк Дом.рф.

— Какой подход к управлению коммерческой инфраструктурой планируется реализовать в жилом кластере?

— «ГК Алькор» идет по пути создания концептуального ретейла, поэтому важно комплексное развитие коммерческой инфраструктуры и централизованное управление. Так, в квартале «Кронфорт. Центральный», который первым вышел на рынок, будет торгово-пешеходный променад с четырьмя тематическими бульварами — модным, образовательным, спортивным и развлекательным. Реализовать такую идею можно только при условии, что за весь процесс отвечает профессиональная управляющая компания или собственник, который остается владельцем коммерческой недвижимости.

— Этот променад рассчитан на жителей квартала?

— Нет, он предполагает привлечение большего трафика. Для этого на его территории будут созданы места для отдыха, установлены арт-объекты, а на событийных площадках планируется проводить мероприятия для жителей, горожан и туристов, которых с каждым годом становится все больше в Кронштадте.

— Подобный трафик на территории квартала не противоречит рекреационной концепции?

— Мы разделяем общественные пространства, доступные для всех желающих, где разместится коммерческая инфраструктура, и приватную часть — закрытые дворы без машин, предусмотренные только для жителей квартала.

Всего «ГК Алькор» построит два малоэтажных квартала с социальной инфраструктурой и торговым променадом, а также яхтенный порт. Именно он — ядро, вокруг которого выстраивается вся концепция проекта — городской курорт. Здесь появится инфраструктура марины на 239 судов, культурно-досуговый комплекс с гранд-отелем, термальным спа-комплексом, рестораном и гостиницей для делового туризма. Все объекты «Кронфорта», включая жилые кварталы, будут соединены между собой пешеходными улицами и благоустроенной набережной.

— Что войдет в проект из социальной инфраструктуры?

— Компания уже приступила к строительству лицея на 550 учащихся. В настоящее время образовательное учреждение находится на высокой стадии строительной готовности (более 70%), не позднее III квартала этого года планируется завершить его строительство и потом передать объект на баланс города. Также в рамках квартала «Кронфорт. Центральный» появится детский сад на 150 мест с бассейном и открыт кабинет врача общей практики на 80 пациентов в смену.

Ключевая компетенция компании как девелопера — комплексное освоение территорий и создание комфортной городской среды, и это направление будет развиваться дальше.