Прошлый год оказался полон сюрпризов для рынка недвижимости: как с точки зрения условий льготной ипотеки, так и с точки зрения ключевой ставки ЦБ, отразившейся на ставках проектного финансирования. Общие итоги года пока не подведены, но уже понятно, что объемы продаж превысят показатели предыдущего года — каждое «новшество» вызывало всплеск спроса со стороны клиентов, желающих приобрести квартиру по старым условиям. Сейчас этот резерв спроса выбран, новые правила льготной ипотеки вступили в силу, сужая возможность покупки, обострились взаимоотношения с банками, и девелоперы уже отмечают определенное торможение спроса. Как адаптируется девелоперский бизнес к очередному витку новой реальности — в интервью РБК+ Петербург рассказала генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
Заградительный взнос
— Каким стал 2023 год для рынка жилой недвижимости Петербурга?
— На мой взгляд, для всех участников рынка год был достаточно успешный. В частности, в группе компании «КВС» по итогам 2023 года вдвое выросли показатели по количеству сделок, проданных квадратных метров и выручки.
— Благодаря чему стал возможен рост?
— Ключевым фактором явилась ипотека — в нашей компании ее доля составляет 77%, и в целом на первичном рынке ситуация аналогичная.
— Что происходит на рынке сейчас, после изменения параметров льготной ипотеки?
— Мы видим, что в первые недели января количество звонков от потенциальных клиентов осталось на уровне аналогичных периодов ноября-декабря, но количество бронирований уменьшилось. Основным препятствием стало увеличение первоначального взноса по программе господдержки до 30% и сокращение максимальной суммы кредита до 6 млн руб. По сути, это однокомнатная квартира, даже если смотреть проекты в Ленинградской области. Все желающие купить 2-3-комнатную квартиру, если не попадают под условия семейной ипотеки, должны либо дополнительно увеличить первый взнос, либо брать кредит по рыночной ставке 16-17%, и должно пройти время, чтобы люди к этому привыкли.
Основным препятствием стало увеличение первоначального взноса по программе господдержки до 30% и сокращение максимальной суммы кредита до 6 млн руб. По сути, это однокомнатная квартира
— Как ситуация будет развиваться дальше с точки зрения спроса и предложения?
— Очевидно, что спрос в 2024 году уже не достигнет уровня прошлого года. Вероятнее всего, застройщики будут придерживать вывод новых проектов, строительство которых еще не начато. И такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока не изменятся условия кредитования.
— Каким образом?
— Есть много различных программ, в том числе на региональном уровне. Например, в Московской области есть программа для государственных работников — медиков, педагогов, которым областной бюджет компенсирует первый взнос. Мы надеемся, что в Петербурге и Ленобласти власти также пойдут по этому пути и поддержат таким образом не только строительную отрасль, но и целые группы населения.
Кто заплатит комиссию
— А у застройщиков остались какие-то возможности стимулирования спроса? Ипотека с околонулевыми ставками ушла в прошлое, против траншевой ипотеки Центробанк тоже высказывался…
— Траншевая ипотека существует, но и для нее нужен первый взнос 30%. Кроме того, например, Сбер, который предоставляет траншевую ипотеку, сейчас ввел комиссию для застройщиков за выдачу льготной ипотеки.
— Как вы расцениваете ситуацию с этими комиссиями?
— Понятно, что государство сократило субсидии, а банки все равно хотят выдавать ипотеку, но уже за счет застройщиков. В краткосрочной перспективе это возможно. Но в долгосрочной это неизбежно перекладывается на себестоимость строительства. При этом, когда застройщик получает проектное финансирование на строительство какого-либо объекта либо очереди, он закладывает определенную финансовую модель с учетом всех затрат. А здесь получаются дополнительные затраты от 7 до 11% от суммы кредита, то есть порядка 6% от общей стоимости квартиры. И других вариантов, кроме как увеличить стоимость квартиры, у застройщиков нет. Притормозить продажи, пока ситуация не разрешится, не получится — в договоре проектного финансирования с банком есть график наполнения счетов эскроу, и за нарушение этого графика предусмотрены штрафные санкции.
— Значит ли это, что цены на квартиры растут?
— По моим данным, те застройщики, которые пошли на условия банков, установивших комиссию, в среднем увеличивают стоимость от 5 до 9%. Мы увеличиваем на 5%. При этом у клиента есть выбор: взять ипотеку в Сбере, ВТБ и так далее, и его цена будет выше на 5%, или получить ипотеку, например, в «Дом.рф», который не берет комиссию, и приобрести квартиру по меньшей стоимости. Но нужно понимать, что у «Дом.рф» и небольших банков, которые сейчас не берут комиссию с застройщиков, есть определенные сложности со скоростью работы, с большими объемами выдачи.
Застройщики, которые пошли на условия банков, установивших комиссию, в среднем увеличивают стоимость квартир от 5 до 9%
— Как и когда эта ситуация может разрешиться?
— Недавно прошла встреча Центробанка, ФАС и ряда застройщиков, но договориться не удалось. Сейчас все наблюдают друг за другом, и я думаю, что будут наблюдать до конца января, а может быть, и до конца февраля.
Кто покупает
— Кто в сложившихся условиях основной покупатель жилья? Базовая господдержка сократилась, остается семейная программа?
— Действительно, по итогам 2023 года у нас семейная ипотека занимала примерно одинаковую долю с обычной господдержкой. Сейчас, безусловно, основным драйвером будет семейная ипотека, а это значит, что основным клиентом будет семья с детьми. В то же время, кредита в 12 млн руб. в текущих условиях для семейной квартиры уже маловато. При этом по ИТ-ипотеке — 18 млн руб., но ее доля составляет порядка 5% в общем объеме сделок.
— Какие квартиры пользуются наибольшим спросом по семейной программе?
— Однокомнатные квартиры, эргономичные двухкомнатные варианты. Тем не менее, в наших проектах есть и трехкомнатные квартиры, и даже четырехкомнатные.
— Какие еще особенности вы можете отметить с точки зрения портрета покупателя?
— У нас в 2023 году порядка 40% покупателей составили клиенты из регионов, такого еще никогда не было. Традиционно это регионы Северо-Запада — Мурманск, Архангельск, Коми, а в последние два года к ним добавилась Москва. Далее идут понемногу — Норильск, Новый Уренгой, Сургут, даже Краснодарский край, который раньше в сторону Петербурга не смотрел.
— Что изменилось?
— Когда начались проблемы выезда за границу на отдых, жители других регионов России стали чаще приезжать в Петербург.
— То есть, квартиры покупаются под сдачу туристам?
— Совсем не обязательно. Предположим, у человека есть свободные деньги, он хочет их сохранить и решает — пусть будет квартира в Петербурге, я люблю этот город и буду сюда приезжать по выходным, на каникулы. Покупают детям, покупают себе к выходу на пенсию — вариантов много.
Проекты и прогнозы
— Какова сегодня ситуация с кадрами для строительной отрасли?
— Стабильно тяжелая. И не только по строительным специальностям. Например, если раньше у меня на одно место менеджера по продажам было 30 претендентов, то сейчас один кандидат на пять вакансий. Отчасти это связано с пандемией, когда многие ушли на удаленную работу и решили не возвращаться, отчасти — с событиями 2022 года. Но в первую очередь сказывается демографическая яма: молодежь 25-35 лет, основной мой персонал — это поколение, рожденное в 90-е, когда рождаемость была очень низкая.
У себя в компании мы разработали и внедрили корпоративную ипотеку, чтобы удерживать сотрудников, пересмотрели ряд требований при приеме на работу — если раньше на должность менеджера по продажам обязательным было высшее образование, то сейчас мы смотрим на навыки и личностные качества кандидата.
— Расскажите, пожалуйста, подробнее о ваших проектах. Какой объем недвижимости вы вывели на рынок в прошлом году, какие планы на этот?
— В прошлом году мы вывели несколько очередей в наших текущих объектах комплексного освоения территории, а также два новых проекта — это жилой комплекс «Дубровский» недалеко от Екатерининского парка в Пушкине и проект бизнес-класса «Б15» на проспекте Маршала Блюхера. Всего за 2023 год мы вывели на рынок около 360 тыс. кв. м жилой недвижимости, что позволило нам занять третье место по объему строительства среди застройщиков Петербурга, по оценкам порталов РБК и ЕРЗ.РФ.
Что касается 2024 года, то у нас есть планы по выпуску новых очередей в наших проектах весной и осенью, но мы будем наблюдать за рыночной ситуацией. Если спрос будет сильно проседать, выводить новые объекты и брать на себя обязательства и перед банком, и перед дольщиками было бы неправильно.
— Не так давно вы приобрели участок на Курской улице у компании Glorax. Каковы планы компании в отношении этого участка?
— Мы будем корректировать концепцию проекта, и уже объявили тендер на проектирование. Точно могу сказать, что это будет семейный проект бизнес-класса — в рамках технического задания на проектирование мы прописали большую долю семейных квартир.
— Какие участки вас интересуют для дальнейшего пополнения земельного банка?
— Мы смотрим участки в Петербурге и Ленинградской области. Сейчас, в первую очередь, именно в Петербурге.
— Они еще есть на рынке?
— Возможны разные варианты. Glorax — не единственный девелопер, который по тем или иным причинам пересматривает свои планы по работе в Петербурге. Участки на рынке есть, но понятно, что владельцы хотят за них высокую цену, а ставки проектного финансирования вносят свои коррективы в финансовую модель.
— По вашему мнению, от чего будет зависеть дальнейшая ситуация на рынке недвижимости Петербурга?
— От очень многих факторов. Начиная от того, что решится со ставками по ипотеке и с комиссией банков. Уберут ли полностью базовую программу господдержки, и когда это случится. Прогнозировать сейчас что бы то ни было — неблагодарное дело, мы живем в ситуации «здесь и сейчас» и зависим от каждого решения государства. Ближайший поворотный момент — чем окончится обсуждение ЦБ с ФАС и застройщиками.
Мы однозначно понимаем, что массовая ипотека с господдержкой в том или ином виде из Петербурга уйдет, и очень надеемся на то, что региональные власти примут решение о целевых мерах поддержки. Мы как застройщики со своей стороны готовы выступить с предложениями.
