С 1 января 2024 года первоначальный взнос при покупке недвижимости с господдержкой увеличится до 30%. По прогнозам экспертов, это может серьезно сократить число потенциальных покупателей — спрос снизится на 20-30%. Как будет развиваться рынок в новых условиях — в материале РБК+ Петербург.
В новый год с новыми правилами
15 декабря 2023 года Правительство РФ повысило первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8%, до 30%. «Эта мера направлена на повышение качества кредитов», — отмечалось на сайте Министерства финансов РФ. Действовать она будет с 1 января 2024 года.
Также был ограничен максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, до 6 млн руб. Ранее для Петербурга, Москвы, Московской и Ленинградской областей эта сумма составляла 12 млн руб. Эти изменения вступили в силу уже с 23 декабря 2023 года. «Ближайшая неделя будет горячей у многих застройщиков, да и у банков. Больше всего от ограничения лимита снизится спрос на более качественное и более габаритное жилье», — комментировал изменение генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
Ранее исполнительный директор «Выберу.ру» Ярослав Баджурак прогнозировал, что рост минимального первоначального взноса по программам с господдержкой до 30% приведет к «ипотечной зиме». По мнению эксперта, новое повышение первоначального взноса по ипотеке на 10% приведет к падению спроса еще минимум на 20%: «А значит, от покупки квартиры откажется каждый пятый потенциальный заемщик».
По оценкам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, повышение первоначального взноса до 30% уменьшит число потенциальных заемщиков на 20-30%.
Последствия первой волны
Пока повышение не вступило в силу, рынок недвижимости традиционно отреагировал оживлением. «Безусловно, после объявления предстоящего повышения размера первоначального взноса рынок ощутил рост интереса со стороны покупателей, как и всегда, когда существенно меняются условия ипотечного кредитования и вводятся новые ограничения, — говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова. — Вторая волна спроса началась сразу после поднятия ключевой ставки. Поскольку оба фактора существенные и произошли один за другим, оценить наибольшее влияние не представляется возможным, скорее речь идет об их совокупности, которая заставила покупателей быстрее принять решение и совершить сделку».
Самое главное событие рынка недвижимости в декабре 2023 года – это, безусловно, повышение ключевой ставки и постановление Правительства РФ об изменении требований на получение ипотеки с господдержкой, подтверждает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. «Эти два события сильно повлияли на спрос на рынке недвижимости. Декабрь всегда был месяцем с повышенным спросом на недвижимость, а в этом году декабрь — особенно третья неделя — оказались на пике спроса. Застройщики даже были вынуждены закрывать бронирования с ипотекой по старым правилам, так как просто физически не справлялись с заявками на приобретение квартир», — добавляет Соболева.
В дальнейшем увеличение первого взноса в два раза — с 15 до 30%, которое произошло поэтапно за последние три месяца, — существенно повлияют на темпы продаж. «Первоначальный взнос не ниже 30% процентов и рост ставок приведут к спаду на рынке в следующем году, — говорит генеральный директор компании «КВС» Сергей Ярошенко. — Мы планируем для себя некий провал по продажам, по одной простой причине, что все должны перестроиться на новый лад: и первый взнос повысили, и ставка будет другая. Для ипотеки или для рынка недвижимости любые колебания плохо».
«По нашим внутренним исследованиям, средний размер первоначального взноса на новостройки в Петербурге составляет порядка 28%, исходя из этого оптимальное значение первоначального взноса составляет порядка 20%», — отмечает Ольга Кузнецова.
Эксперт добавляет, что при среднем первоначальном взносе в 28% более половины от потенциальных покупателей не смогут позволить себе взять ипотеку.
Зона риска
Участники рынка выделяют две категории покупателей, которых повышение первоначального взноса коснется в первую очередь. Первая — те, кто имеет относительно небольшой среднемесячный доход, который не позволяет накопить на первоначальный взнос.
Вторая группа — покупатели, которые используют в качестве первоначального взноса средства, полученные от продажи имеющегося вторичного жилья.
«В 2023 году Центробанк пять раз поднял ключевую ставку, которая формирует в том числе и ипотечные ставки для вторичного рынка жилья. Сегодня они поднялись до заградительного уровня. Покупатели не смогут брать ипотеку по таким высоким ставкам и приобретать «вторичку». — поясняет Ольга Кузнецова.
Сократить срок накопления первоначального взноса потребители стремятся за счет привлечения потребительских кредитов. Как отмечают участники рынка, такая практика достаточно распространена. Также банки стали запускать программы улучшения жилищных условий. «Технически это работает следующим образом: банк выдает клиенту ипотеку на первоначальный взнос под залог собственной недвижимости заемщика, — говорил директор «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. — При этом одновременно выдается ипотечный кредит на приобретение нового жилья. Эти два кредита связаны между собой. Важно отметить, что в отличие от ежемесячно погашаемой ипотеки, кредит на первоначальный взнос выплачивается единовременно (основной долг плюс проценты) по истечении двух лет. Однако это можно сделать и ранее», — отмечал он.
Застройщики также развивают свои программы. Так, «Ленстройтрест» разработал программу «5% первый взнос». «Она подходит тем, кому не хватает средств на первоначальный взнос, но все же 5% от стоимости выбранной квартиры накоплено, — поясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Застройщик добавит недостающие средства, но стоимость жилья при этом увеличится на 1,5% плюс сумма, которую одолжит ГК».
Однако ЦБ последовательно проводит политику ужесточения кредитной политики. Также рассматривается возможность введения единого стандарта ипотечного кредитования. «Такое решение приведет к монополизации рынка ипотечного кредитования, — прогнозирует Ольга Кузнецова. — На рынке должна существовать конкуренция. Единый стандарт исключит рыночные механизмы и специальные программы, которые пользуются спросом у клиентов».
