Больше трети новостроек Петербургской агломерации приходятся на пригородные локации — именно там есть территории, пригодные для комплексного освоения. При этом за счет новых инфраструктурных проектов повышается транспортная доступность пригородов. Как повлияет на проекты комплексного освоения территорий (КОТ) строительство широтной магистрали скоростного движения и КАД-2, какие локации сегодня развиваются наиболее активно и как развивается само понятие КОТ в последние десятилетия — в материале РБК+ Петербург.
Стимул для роста
По предварительным итогам 2023 года застройщики вывели на рынок Петербургской агломерации 3,7 млн кв. м жилой недвижимости, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». Чуть больше трети этого объема приходится на пригороды Петербурга и близлежащие районы Ленобласти. Именно пригород обладает потенциалом для комплексного освоения территорий, где у девелоперов есть возможность реализовывать масштабные проекты с собственной инфраструктурой, прокомментировала данные директор консалтингового центра Ольга Трошева.
Развитие в рамках КОТ — это тренд, который формируется в Петербурге последние 20 лет. И если в конце 2012 года доля масштабных проектов площадью от 300 тыс. кв. м составляла 17% от общего предложения агломерации (в кв. м), то по итогам 2022 года — немногим меньше 40%.
Одно из важнейших условий для комплексного развития территорий — транспортная доступность локации. Поэтому, по мнению экспертов, крупные инфраструктурные проекты, запущенные в Петербурге, дадут новый стимул для развития многолетнего тренда. «Новые трассы дают дополнительный стимул к развитию пригородных территорий (как в Ленинградской области, так и «внутренних пригородов» в Санкт-Петербурге), в том числе пока что слабо застроенных и труднодоступных территорий юго-восточной части агломерации — за счет Восточного скоростного диаметра (ВСД)», — отметила эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
«Я думаю, что появится много интересных территорий после того, как будут реализованы такие проекты, как ВСД. Как минимум, направления Всеволожска, Янино получат новое развитие», — назвала основных «бенефициаров» новой магистрали директор по девелопменту «Самолет Страна» Ольга Щилова.
«ВСД должен активизировать развитие восточной части города, в первую очередь — редевелопмент серых зон. Также он пойдет на пользу застройке прилегающих к городу частей Ленинградской области, которые переживали активное развитие, но в последнее время сталкиваются с проблемами из-за отстающего развития транспортной системы», — дополнил операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
Новые границы
Еще один крупный инфраструктурный проект, который скажется на развитии агломерации — это КАД-2. «Влияние КАД-2 предсказать сложнее из-за большей удаленности от Петербурга, но в перспективе эта трасса должна улучшить внутреннюю связь между населенными пунктами и районами Ленинградской области, сделать некоторые участки более привлекательными для индустриального использования, строительства дач и/или жилья, а также, возможно, способствовать появлению новых рекреационных объектов», — полагает Игорь Кокорев.
«Строительство КАД-2, которая должна пройти на расстоянии 25-30 км от Петербурга, в перспективе может привести к расширению границ агломерации и к более интенсивной застройке прилегающих территорий», — прогнозирует Елена Лапшина.
У Петербурга уже есть опыт того, как масштабные инфраструктурные проекты стимулировали развитие территорий вокруг. Например, по словам Игоря Кокорева, открытие станции метро «Парнас» существенно способствовало застройке окружающих территорий. Однако, по его словам, чаще новые станции не дают такого существенного эффекта: например, открытие ветки «Обводный канал»-«Шушары» пока привело к реализации только единичных новых объектов у каждой отдельной станции, но не активизировало комплексное развитие территорий. «Это во многом связано с ограниченными возможностями по застройке (нет или мало подходящих участков), а также с градостроительными ограничениями на многие окружающие площадки», — пояснил эксперт.
Текущие перспективы
В настоящее время активнее всего Петербургская агломерация прирастает КОТами в южном направлении. Так, по словам Ольги Щиловой, одна из наиболее перспективных территорий — это Новосаратовка. «Поэтому у нас там два крупных проекта — «Южная Нева» и «Невская Долина». Они находятся достаточно близко, однако имеют разный формат», — уточнила Ольга Щилова.
Помимо Новосаратовки, Елена Лапшина в числе перспективных локаций назвала также Лаголово и Новоселье.
«В настоящее время большим потенциалом обладают территории на периферии города между Пушкинским и Московским районами близ Пулковского шоссе. Также активно будут развиваться территории близ железнодорожной станции «Детскосельская» и Колпинского шоссе», — перечислил, в свою очередь, Игорь Кокорев.
Качественный прогресс
А вот первые локации масштабного освоения «заКАДья» — такие как Мурино и Кудрово — практически исчерпали себя. Их освоение нельзя назвать в полной мере комплексным, хотя, по данным Елены Лапшиной, проекты КОТ составляют примерно половину застройки этих локаций.
Недостатком первых проектов комплексного развития территорий зачастую было отставание в плане строительства социальной инфраструктуры — жителям не хватало школ, детских садов, поликлиник. Сегодня, по словам Елены Лапшиной, все больше покупателей обращают внимание на «внутреннее наполнение» проекта, поэтому для застройщиков важно, чтобы проект включал не только «квадратные метры», но и комфортное окружение с большим набором разнообразных услуг. «Сейчас в проектах КОТ наблюдается тенденция к созданию более комфортной среды и развитию концепции «город в городе» — в таких проектах необходимость выезжать за пределы квартала значительно снижается за счет развития всей необходимой инфраструктуры, создания большого количества рабочих мест», — подчеркнула Елена Лапшина.
«В проектах комплексного освоения территории, когда у компании есть участок в 20-100 га, можно действительно создать интересную территорию, заложить правильную концепцию, где будет предусмотрена сразу и общественная, и социальная, и образовательная, и спортивная инфраструктура. По возможности — парковые зоны либо внутри, либо прилегающие к жилой застройке», — подтвердила тенденцию Ольга Щилова.
«В рамках КОТ строятся не просто жилые здания, а создается вся городской квартал с инфраструктурой, включающей дороги, образовательные учреждения и детские сады, торговые и офисные помещения и др. В результате все, что нужно — от магазина до офиса — в шаговой доступности», — перечислил, в свою очередь, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.
Задел на будущее
Проекты комплексного освоения территорий набирают все большую популярность. В ближайшие годы их доля, вероятно, продолжит увеличиваться — по данным «Петербургской недвижимости» за 9 месяцев текущего года, средний размер земельных участков, приобретенных девелоперами, вырос. Так, если в текущем году по сделкам за январь—сентябрь эксперты насчитали 22 приобретенных участка общей площадью более 470 га, то в аналогичный период прошлого года было совершено в 3 раза больше сделок, а суммарная площадь была всего на 15% выше.
«Основное развитие проектов КОТ все же наиболее перспективно для Ленинградской области, где много свободных площадей и растет спрос. Кроме того, пригороды могут дать девелоперам участки по более низким ценам, что позволяет снизить себестоимость будущего ЖК, а значит, и сделать жилье более доступным для покупателей», — прогнозирует Елена Лапшина. А новые инфраструктурные проекты благодаря повышению транспортной доступности дополнительно ускорят развитие пригородных территорий.