За последние два года новостройки Петербурга в среднем потеряли полтора этажа, если считать из расчета на квадратный метр, свидетельствуют данные Единого ресурса застройщиков. Доля высоток в 25 и более этажей за это время сократилась с 24,1% до 14,9%. По оценке экспертов, это не случайный статистический выброс, а тренд, сформировавшийся под влиянием многих факторов — в том числе с учетом потребностей покупателей жилья. Подробнее об истоках тренда и его перспективах — в материале РБК+ Петербург.
Идем на снижение
Средняя этажность строящейся в петербургской агломерации жилой недвижимости постепенно снижается, показывает статистика Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ). Так, по Петербургу средняя высота реализуемых проектов в сентябре 2023 составляла 15,9 этажей на кв.м, тогда как в сентябре 2021-го — 17,3. То есть за два года новостройки потеряли полтора этажа.
«В наиболее насыщенной строящимися ЖК зоне (от границ исторического центра до КАД) в 2016-2017 годах запускали 18-19-этажные корпуса, а сейчас среднее значение этого показателя снизилось до 12-13 этажей», — отметил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. При этом, по его словам, почти не меняется этажность новых проектов в Ленинградской области, которая уже 10 лет колеблется в узком диапазоне 9-12 этажей. Для сравнения, в Москве в зоне от Садового кольца до Третьего транспортного (ТТК) типовая новостройка за 8 лет выросла с 16 до 24 этажей, а между ТТК и МКАД в 2023 году большая часть новинок пришлась на высотное строительство (26 этажей и более).
Высота как компромисс
Высота проекта зачастую становится компромиссом между интересами застройщиков и покупателей. И в зависимости от ситуации на рынке маятник качается то в одну, то в другую сторону.
«Для застройщиков в общем случае выгоднее строить больше этажей и продавать больше квартир. Хотя, при превышении 25-этажной отметки зависимость становится более многоаспектной — и сложность и длительность реализации таких проектов увеличивается, ужесточаются технические требования», — уточнил Алексей Попов. Для покупателей же, по его словам, более привлекательными являются жилые комплексы, высотность которых соразмерна с человеком. «Есть мнение, что строения, которые выше наиболее высоких деревьев (т.е. 9-10 этажей) нам психологически менее комфортны», — добавил эксперт.
Сегодня, в условиях сдержанного спроса и высокой конкуренции между застройщиками, интересы покупателей вышли на первый план. Так, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева объясняет снижение высотности новых проектов предпочтениями клиентов. «Сейчас многие клиенты не хотят покупать квартиры в высоких домах и предъявляют все более строгие требования к приватности, спокойствию и безопасности», — пояснила она. Например, по ее словам, в ГК «КВС» большой популярностью пользуются пригородные объекты, состоящие из домов высотой всего 4-5 этажей.
«Подход застройщиков — выжать максимум квадратных метров из земельного участка — постепенно уходит в прошлое», — убеждена генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. По ее словам, при реализации проектов комплексного освоения территорий компания делает ставку на возведение жилых домов переменной этажности. «Благодаря большой площади у нас есть возможность грамотно расположить сами здания на территории, чтобы создать удобные дворы с максимальной инсоляцией, а также сразу запланировать многофункциональные общественные зоны — прогулочные аллеи, парк или центральную площади, коммерцию», — подчеркнула она.
Локация диктует правила
Территориальные особенности Петербурга и земель, предназначенных для нового строительства — это еще одна причина, приводящая к постепенному сокращению этажности новостроек. Если в центре, где возможны отдельные точечные проекты, действуют наиболее жесткие ограничения по высоте, то на периферии большинство проектов — это КОТы, где застройщик может развернуться «вширь», а не только «ввысь».
«Основной земельный ресурс застройки Санкт-Петербурга — его промышленный пояс. Площадь таких территорий в Северной столице в относительном выражении больше, чем в Москве, огромные промзоны непосредственно прилегают к центру города (в Москве в центре преобладали небольшие по площади производственные территории). За счет больших земельных ресурсов, доступных для редевелопмента, здесь удалось снизить плотность и высотность новой жилой застройки», — полагает Алексей Попов. Также этот тренд связан и с более высокой себестоимостью высотного строительства в Петербурге, добавил эксперт.
Кроме того, сейчас строительство идет не только «в чистом поле» и на месте бывшей «промки», но и в исторических пригородах. «Малоэтажная застройка особенно актуальна для исторических локаций, где высокие дома смотрелись бы чужеродно. Это уникальные зеленые районы с множеством достопримечательностей, например, Петродворцовый или Пушкинский, с обилием парков и дворцов», — подчеркнула Анжелика Альшаева.
Устойчивый тренд
По словам Алексея Попова, относительно скромные средние показатели этажности не означают, что в агломерации Петербурга совсем не строят высотные ЖК. «Города Кудрово и Мурино являются одними из самых высоких городов во всей стране с этажностью типового дома более 18 этажей», — напомнил он, и средний показатель рассчитывается с учетом 4-5-этажных проектов (формат, который, появившись в Подмосковье в начале 2010-х, там не получил столь широкого распространения).
И все же эпоха 20-25-этажных «муравейников» в Петербурге подошла к завершению, убеждена Валерия Малышева. «На это повлияли и нормативные ограничения, и конкуренция со стороны масштабных среднеэтажных проектов с развитой внутренней инфраструктурой, и возросшие запросы потребителей на комфортную среду», — перечислила она ключевые факторы, благодаря которым этот тренд должен закрепиться на ближайшие годы.
В целом, по ее словам, девелоперский продукт меняется очень медленно. Если смотреть на архитектуру, применяемые строительные технологии, оформление фасадов, то за последние 10 лет мало что изменилось. Используются уже известные и проверенные материалы и конструкции. Фасадные решения обновляются с учетом актуальных трендов в архитектуре и урбанистике, а также текущей ситуации в отрасли.
Тем не менее, в девелопменте есть значимые новые тренды помимо высоты. «Наполнение жилых комплексов — это та опция, которая качественно изменилась за последние 5-10 лет. Сейчас покупатель голосует рублем за комфортную среду, многофункциональность и разнообразие инфраструктуры. Людям важно закрыть максимум своих потребностей в общении, спорте, отдыхе и досуге, не выходя за пределы своего квартала», — резюмирует Валерия Малышева.
