«Спрос на первичном рынке жилой недвижимости Петербурга остается высоким. Так, итогам третьего квартала 2023 года уровень проданных квартир в строящихся объектах Петербурга увеличился с 30 до 33%. Несмотря на негативные для застройщиков прогнозы, продолжается и рост цен, хотя и незначительный.
К концу прошлого месяца средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга достигла отметки в 249,8 тыс. руб. Причем рост начался с августа, когда существенно возрос спрос на жилье. До этого средняя цена уступала прошлогодним показателям.
Большое влияние на рынок оказал рост ключевой ставки. С начала 2023 года Центробанк четыре раза повышал ключевую ставку. В итоге с 7,5% она выросла до 15%, при этом ЦБ не исключает, что до конца года может произойти еще одно повышение. Это оказало влияние и на ипотеку, а именно она является главным драйвером спроса на квартиры. Рыночные ставки ипотеки в новостройках выросли с 11 до 15%. Однако на первичном рынке благодаря льготным программам доля ипотечных продаж осталась на высоком уровне. По данным экспертов, на такие сделки приходится 83% от общего числа продаж. Из них 9 из 10 — по льготным программам.
Однако помимо прямых последствий повышения ключевой ставки нужно учитывать и отложенные, в том числе за счет повышения стоимости проектного финансирования. Для большинства строительных компаний это может привести к увеличению стоимости новых объектов. Поскольку компания «Л1» сейчас преимущественно работает с готовыми проектами, нас эти последствия коснутся в меньшей степени.
В целом же, цены напрямую зависят от спроса, а в конце года он традиционно высок. Отметим, что сейчас именно недвижимость остается самым стабильным инструментом для инвестирования. Это материальный актив, который не может моментально обесцениться, как это может произойти с акциями или криптовалютами. Стоимость жилой недвижимости в любые периоды имеет тенденцию к росту, особенно в качественных проектах, которые будут иметь актуальность и через 5, и через 10 лет.
Поэтому откладывать покупку не стоит. В Петербурге довольно хорошее предложение строящегося и готового жилья. Причем последний вариант предпочтительнее: сейчас разница цен на начальном этапе строительства и в сданных домах невелика. При этом в сданное жилье можно быстро заселиться, минимизировав риски такой сделки.
Более благоприятных условий для покупки ждать также не имеет смысла. Центробанк дает понять, что условия льготной ипотеки в следующем году могут быть вновь пересмотрены. Например, на ноябрьском пленарном заседании Государственной Думы председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что в перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем. У Петербурга не так много шансов попасть в подобные программы, поскольку начиная с 2014 года ввод жилья в городе не опускается ниже 3 млн кв. м в год и в 2021-2022 годах составил порядка 3,5 млн кв. м.
Сегодня девелоперы предлагают все ипотечные программы, субсидируемые государством. Кроме того, у строительных компаний остались возможности для собственных программы стимулирования спроса — от рассрочек до специальных и целевых акционных предложений в зависимости от сезона. В нашем случае это программы рассрочки, trade-in и другие специальные предложения, которые помогают поддерживать продажи на стабильном уровне, даже если ставки по программам с государственной поддержкой увеличатся».