Рост ставки ЦБ и повышение первоначального взноса по ипотечным кредитам сказываются на параметрах покупки квартир, а ослабление рубля дополнительно бьет по покупательской способности населения. Как это сказывается на продажах в новостройках, каков прогноз на ближайшие месяцы, а также стоит ли покупать недвижимость сейчас, и если да, то какую — РБК+ Петербург спросил у экспертов рынка.
Критерии выбора
«Сегодня подходящее время для приобретения недвижимости. Стоимость «квадрата» растет независимо от того, увеличивается ключевая ставка или нет. Не нужно откладывать решение жилищного вопроса или ждать более выгодных условий. Сейчас уже действуют программы субсидированной и траншевой ипотеки, которые хорошо работают, рассрочки с различными условиями и гибкая система скидок и акций. Все это помогает людям найти «свой» вариант.
Сейчас рынок первичной недвижимости очень активен. Мы понимаем, что дополнительно подогревают спрос постоянные слухи относительно изменений условий льготной ипотеки. Ведь около 90% сделок на первичном рынке совершаются именно с применением программ господдержки. Также покупатели обеспокоены растущей инфляцией и увеличением ключевой ставки. При этом изменение ипотечных условий (льготная ипотека на «первичке» выдается по прежней ставке, но первый внос увеличился с 15% до 20%) существенно не повлияло на заключение сделок.
До конца года мы можем наблюдать незначительный рост цен, и сохранение стабильно высокого уровня спроса. Можно предположить, что в конце 2023 года объемы реализации будут соответствовать показателям III квартала 2023 года. Кроме того, поскольку пока сложно предсказать, что будет с программами льготной ипотеки в июле 2024 года, то чем ближе к этой дате, тем более активным будет спрос.
Мой совет покупателям: выбирайте новостройку, которая подходит именно вам. Смотрите локацию, стоимость, потребительские характеристики, репутацию и надежность девелопера. Если вы нашли вариант, подходящий вашим критериям, смело покупайте».
Напряженные ожидания
«Безусловно, сейчас самое подходящее время для покупки недвижимости, поскольку не исключено повторное повышение первоначального взноса.
Октябрь показал хорошую динамику продаж — объем сделок равен сентябрьским показателям, чему мы, безусловно, рады. Я считаю, что на повышенный покупательский спрос повлияло множество факторов: и повышение ключевой ставки, и увеличение первоначального взноса, и ужесточение требований банков побудили потребителя как можно скорее вложить накопления в недвижимость, успеть приобрести квартиру по нынешним условиям.
Думаю, что до конца 2023 года ситуация на рынке недвижимости не изменится».
Перспектива ближайших месяцев
«В октябре в новостройках сегмента масс-маркет Петербурга и ЛО спрос в квадратных метрах снизился на 15% относительно результатов сентября. По сравнению с октябрем прошлого года объем реализованных квартир вырос в 1,8 раза.
На динамику покупательской активности влияли как традиционные факторы, так и временные. С одной стороны, осенний период всегда характеризуется активностью на рынке новостроек, с другой — ужесточение финансово-кредитной политики ЦБ и волатильность национальный валюты стимулировали клиентов к быстрому решению о покупке.
Если говорить о доле жилья, приобретенного в ипотеку, в октябре она осталась примерно на том же уровне, что и год назад. В сделках «Главстрой Санкт-Петербург» ипотека в октябре 2022 года составила 96%, в октябре 2023 года — 95%. При этом количество самих сделок в 2023 году выросло на треть в сравнении аналогичным периодом 2022 года (октябрь к октябрю). В октябре 2023 года 56% сделок было заключено по программе «Господдержка», 36% — по «Семейной ипотеке». В октябре 2022 года: «Господдержка» — 60%, «Семейная ипотека» — 34%.
На текущий момент основной объем ипотечных кредитов составляют одобренные еще до повышения ключевой ставки ЦБ РФ. Полагаю, что негативное влияние ужесточения условий по ипотеке мы будем наблюдать в течение следующих 4 месяцев. Если проводить аналогию с повышением ипотечной ставки в феврале 2022 года, то на тот момент снижение количества выдач по ипотеке снизилось в три раза (апрель 2022 года к марту 2022 года).
Увеличение минимального размера первоначального взноса по ипотеке в моменте ограничивает возможности населения к приобретению жилья. Статистика показывает, что львиная доля депозитов в банках находится на уровне до 100 тыс. руб., поэтому клиенты вынуждены еще искать источники для первого взноса по ипотеке. Как следствие, объемы продаж первичной недвижимости ближайшей перспективе не будут расти».