Реформа 2019 года с переходом на проектное финансирование для застройщиков и введением эскроу-счетов серьезно изменила строительный рынок России. По данным ЦБ, к 1 октября 2023 года после завершения проектов и раскрытия эскроу-счетов с них было перечислено 5,3 трлн руб. застройщикам или банкам в погашение предоставленных кредитов. В Петербурге и Ленобласти с использованием проектного финансирования возводится уже более 90% жилых объектов. Какие резервы есть у данного инструмента и какие трудности остаются в его применении — в материале РБК Петербург.
Первые итоги
Темпы роста объемов проектного финансирования после утверждения новых норм строительства впечатляют. «С начала 2020 года объем кредитных соглашений ВТБ в Петербурге и Ленинградской области с застройщиками в рамках 214-ФЗ увеличен более чем в 12 раз − до 259 млрд руб. В 2020 году мы заключили сделок на 24,5 млрд руб., в 2023 — 73 млрд руб.», — отметил Максим Кущ, начальник управления по Санкт-Петербургу и Ленинградской области департамента регионального корпоративного бизнеса.
«Банк ПСБ за прошедшие два года утвердил и реализовал 118 проектов регионального и федерального значения», — отметил, в свою очередь, Алексей Апанасенко, заместитель директора департамента среднего бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ.
По словам Валерии Малышевой, генерального директора АО «Ленстройтрест», этот инструмент и ранее широко использовался застройщиками. Но с середины 2018 года, то есть с момента законодательной реформы и появления новой схемы расчетов с покупателями квартир в новостройках через счета эскроу, роль этого инструмента становится все более важной. «А со снижением возможностей привлечения финансирования на фондовом рынке, в первую очередь, через механизмы облигационных займов, его роль стала определяющей», — добавила эксперт.
Основное преимущество
Главный плюс внедрения системы проектного финансирования — это минимизация рисков для обычного покупателя недвижимости, подчеркнул Андрей Лебедев, руководитель отдела маркетинга, рекламы и продаж ИСГ «Таймс». Если у застройщика возникнут какие-либо сложности, то это, в первую очередь, проблемы самого застройщика и банка, который финансирует строительство. «Денежные средства покупателя защищены, а выражение «обманутые дольщики» постепенно уходит из оборота», — говорит Андрей Лебедев.
Кроме того, как отметила Валерия Малышева, переход на эскроу и проектное финансирование сыграли роль стабилизатора рынка в сложных условиях последних лет. Так, наличие открытых лимитов целевого финансирования позволило девелоперам не снижать темпы строительства в I полугодии 2023 года при снижении спроса на рынке (после резкого ужесточения ЦБ условий субсидирования ставок по ипотеке).
«За последние четыре года девелопмент пережил несколько непростых периодов. Компании активно перенастраивали бизнес-процессы в период роста издержек и изменения себестоимости бизнеса. Но это не помешало застройщикам наращивать объемы строительства», — согласен Максим Кущ.
В порядке исключения
По данным портала наш.дом.рф, на сегодняшний день доля строящегося жилья в Санкт-Петербурге с использованием счетов эскроу составляет около 94,1% от общего объема строительства. Для Ленинградской области этот показатель составляет 97,7%. Для сравнения, на начало 2023 года эти показатели составляли 79,8% для Санкт-Петербурга и 92,7% для Ленинградской области. В целом по России сейчас этот показатель сегодня — 94,8%. На начало года был 89,9%.
«Можно было бы сделать вывод, что если ранее Санкт-Петербург отставал по темпам перехода на работу с эскроу, то сейчас догоняет остальные регионы. Но само наличие проектов, реализуемых с привлечением дольщиков без использования счетов-эксроу спустя 4 года с момента запуска реформы вызывает некоторые вопросы», — полагает Валерия Малышева.
Она напомнила, что среди критериев для проектов, которые можно было достраивать по старой схеме привлечения денежных средств без эскроу, была установлена минимальная степень готовности проекта к 1 июля 2019 года на уровне 15%, а для системообразующих застройщиков на уровне 6%. При среднем сроке реализации проектов жилищного строительства в два года таких проектов на сегодня уже не должно было остаться. «Видимо, речь идет о проектах, сроки разрешений на строительство по которым продлевались, возможно неоднократно, за прошедшие годы. И темп строительства по которым отличался от заявленного изначально», — заключила Малышева.
Максим Кущ также объясняет оставшиеся исключения: «В Санкт-Петербурге застройщики запускали масштабные проекты комплексного освоения территорий, состоящие из нескольких очередей, до вступления в силу изменений в законодательство, обязывающих использовать эскроу-счета при работе с дольщиками. Именно поэтому они сохранили возможность остаться на прежней схеме работы. Главным образом, это крупнейшие девелоперы страны, где не возникает сомнений в завершении проектов».
В свою очередь, Алексей Апанасенко напомнил, что проект можно реализовывать без проектного финансирования, за счет собственных средств застройщиков. «И такие прецеденты есть», — заметил он.
Вопрос масштаба
Одна из особенностей проектного финансирования — жесткие условия получения, соответствовать которым может не каждый застройщик. «Так, банки смотрят на опыт работы застройщика. И если застройщик построил, например, всего 10 тыс. кв. м жилья, а хочет построить 50 тыс., то с большой долей вероятности он получит отказ», — привел пример Андрей Лебедев.
Из этой ситуации есть выход, отметил Алексей Апанасенко: «Небольшой застройщик может привлечь для реализации проекта опытных участников рынка, например, генерального подрядчика, крупное агентство недвижимости, опытных дизайнеров, тем самым снизить риски неполучения финансирования. В портфеле ПСБ есть такие проекты, которые представляют собой единичные объекты с бюджетом до 1 млрд руб.»
Еще одним важным моментом, по словам Андрея Лебедева, является наличие необходимого объема собственного участия. Для разных компаний и разных проектов цифры могут отличаться, но средний «первоначальный взнос» составляет порядка 10-15% от всей стоимости реализации проекта. То есть, если застройщик хочет реализовать проект стоимостью 5 млрд руб., то он для этого изначально должен иметь 500-750 млн руб.
В то же время, как подчеркнула Валерия Малышева, ключевым фактором при принятии банками решения об открытии проектного финансирования является не размер застройщика, а его опыт и реноме на рынке, а также качество кредитуемого проекта, устойчивость показателей его финансовой модели. «При наличии интересных, качественных и востребованных рынком проектов проблем с поиском финансирования не возникает», — подчеркнула она.
Задел для улучшения
Несмотря на успешный опыт применения проектного финансирования, участники процесса полагают, что этот механизм требует доработки. «Одним из важных аспектов проектного финансирования, о котором неоднократно заявляли застройщики, и который до сих пор не реализован — это поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Внедрение этого механизма позволило бы существенно снизить финансовую нагрузку на застройщиков и привести к снижению себестоимости строительства», — подчеркивает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
По мнению Максима Куща, необходимо также развивать цифровизацию строительной отрасли. «Это позволит упростить документооборот, уменьшить трудозатраты как клиента, так и банка, а также сократить сроки рассмотрения кредитных заявок», — пояснил он.
Алексей Апанасенко тоже указал на необходимость более глубокой цифровизации процессов, а также повышения доступности информации всех участников рынка, более прозрачной системы внесения изменения в исходно-разрешительную документацию и перевода земельных участков в другое назначение использования. По его словам, в проектном финансировании пока не используются коробочные решения в электронном формате, а они также могли бы повысить эффективность процесса.
В свою очередь, Андрей Лебедев предложил глобально изменить правила проектного финансирования: «Сейчас это, по сути, обычный целевой кредит с привязкой к ключевой ставке ЦБ. Если государство хочет, чтобы стоимость жилья все-таки снизилась и стала более доступной для покупателя, то почему не рассмотреть вариант, при котором для всех застройщиков ставка проектного финансирования будет 2-3% годовых». Причем эти 2-3% должны быть заработком конечного банка, который предоставил проектное финансирование, чтобы у него был интерес это делать, уточнил эксперт. Такие меры, по его словам, могли бы стать дополнительным драйвером для системообразующей строительной отрасли.
Широкие перспективы
По мнению экспертов, многоэтажное жилищное строительство — далеко не единственный сегмент, в котором может применяться проектное финансирование. По словам Алексея Апанасенко, в числе перспективных направлений — загородное строительство, реализация проектов в малом и среднем бизнесе по строительству логистических комплексов и новых производств в формате коробочных решений, государственно-частное партнерство и другие возможности.
В числе перспективных направлений для развития проектного финансирования — загородное строительство, реализация проектов в малом и среднем бизнесе по строительству логистических комплексов и новых производств в формате коробочных решений, государственно-частное партнерство и другие возможности.
Но чтобы в полной мере реализовать эти перспективы, по словам Валерии Малышевой, необходимо стимулировать расширение перечня банков, предоставляющих услуги проектного финансирования. «Более конкурентная среда по условиям, ставкам, срокам, гибкости в принятии решений на этом рынке будет лишь способствовать росту эффективности», — отмечает она.
В целом, эксперты видят в проектном финансировании эффективный инструмент развития строительного рынка. «Безусловно, рост числа объектов, строящихся по схемам проектного финансирования, будет неуклонно расти и в ближайшие два-три года приблизится к своему максимуму. Проектное финансирование прочно закрепилось в жилищном строительстве, к тому же переход на эскроу-счета сделал рынок более прозрачным для конечного потребителя», — заключил Алексей Белоусов.
