Очередное ужесточение ипотечных условий породило всплеск отложенного спроса на рынке новостроек Петербурга, но общее количество сделок с начала года не достигло прошлогодних показателей. По словам экспертов, у девелоперов осталось не так много инструментов для финансового стимулирования спроса, тем не менее, момент для покупки сегодня удачный — в условиях «рынка покупателя» застройщики уделяют максимальное внимание качеству проекта.
Всплеск, но не «бум»
Первые девять месяцев 2023 года рынок новостроек Петербурга отработал чуть ниже уровня прошлого года: по разным оценкам, количество сделок сократилось на 2-3% и составило 32-36 тыс. Причем наибольшее количество сделок вновь, как и в декабре прошлого года, обеспечил ажиотаж перед очередным ужесточением условий ипотеки. По данным Nikoliers, за III квартал 2023 года было зарегистрировано 14 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 37% выше результата за предыдущий квартал, причем 5,8 тыс. шт. пришлось на сентябрь.
«Мы наблюдаем эффект отложенного спроса, вызванный ужесточением ипотечных требований ЦБ, а также очередным увеличением ключевой ставки. Эти события вызвали у многих опасения, что нужно приготовиться к длительному периоду высоких ставок», — отмечают аналитики Nikoliers. Кроме того, по словам экспертов, в условиях неопределенности и волатильности рубля покупатели чаще принимают решения о приобретении недвижимости.
«Стоит отметить, что никакого «бума» мы сейчас не наблюдаем, к нему нет предпосылок, текущие показатели, скорее, отражают поддержание спроса примерно на одном уровне с 2022 годом: объем сделок за 9 месяцев 2023 года по сравнению с 9 месяцами 2021 года все еще существенно ниже (-26%)», — говорится в комментарии консалтеров.
Оживление на рынке в третьем квартале подтверждают девелоперы. «За последние 3 месяца на рынке было реализовано больше объектов, чем за все первое полугодие 2023 года», — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
При этом на спрос сейчас воздействует целый ряд факторов, влияние каждого из которых неоднозначно. Так, по словам Яна Фельдмана, повышение первоначального взноса и действующие цены влияют на этот процесс двояким образом: с одной стороны, покупатели стараются побыстрее реализовать свои намерения и приобрести жилье, другая часть вынуждена сейчас откладывать сделку.
В то же время, по мнению руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, повышение первоначального взноса некритично для рынка. «Изменение требований к первоначальному взносу может убрать с рынка некоторое количество потенциальных покупателей. Но их не так много, так как у таких заемщиков остаются варианты, связанные с выбором более дешевых объектов», — считает эксперт.
Еще один фактор — повышение ключевой ставки Центробанка. По словам Алексея Попова, оно повлияло на первичный рынок лишь опосредованно. «Все льготные программы (под которые подходит более 85% новостроек в регионе, за исключением апартаментов и ЖК премиум-сегмента) пока сохранены и, более того, именно рост ставок по «обычной» ипотеке привели на первичный рынок тех, кто ранее рассматривал в т.ч. и варианты на «вторичке», — пояснил эксперт.
Инструменты против охлаждения
Поводов для дальнейшего роста спроса в среднесрочной перспективе эксперты не видят. В Nikoliers полагают, что до конца года можно будет наблюдать эффект отложенного спроса, но затем показатели в связи с ростом ипотечных ставок ожидаемо начнут падать.
«В целом мы ожидаем некое охлаждении спроса в ближайшие 3-4 месяца из-за ужесточения условий ипотеки», — прогнозирует, в свою очередь, Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Соответственно, девелоперам необходимо задуматься над дополнительными инструментами поддержания спроса — в первую очередь, с точки зрения доступности покупки. «К середине октября мы пока не наблюдаем активного запуска акций у застройщиков. Рынок еще отходит от ажиотажного всплеска в августе-сентябре. Тем не менее, застройщики уже ощущают снижение объема бронирования квартир и, как следствие, ведут проработку возможных акций. В качестве ориентира может быть использована дата 11/11, в ретейле она ассоциируется с большими скидками и распродажами», — говорит Дмитрий Ефремов.
«У нас есть программы, которые позволяют приобрести квартиру с минимальным первоначальным взносом. Другие застройщики тоже стараются стимулировать покупателей, активно субсидируют ипотечные ставки для того, чтобы общая стоимость жилья позволяла обслуживать кредит, предоставляют скидки. Также есть программы трейд-ин, сейчас эта услуга пользуется большим спросом», — отмечает, в свою очередь, Ян Фельдман.
Субсидирование ставок сегодня — дорогостоящая услуга для девелопера, отметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. Так, например, в одном из крупнейших банков программа субсидирования привязывается к проектному финансированию, и эффективность этого инструмента сильно зависит от этапа реализации проекта, количества денег на эскроу-счетах и так далее. «Субсидирование как инструмент теперь можно назвать аналогом системы скидок, поскольку расплачиваться будет девелопер», — подчеркнула эксперт.
Конкуренция качеством
В целом, возможностей стимулировать покупку финансово у застройщиков осталось не так много, говорят эксперты, поэтому наибольшее внимание уделяется тщательной проработке продукта и концепции квартала.
«Существует несколько составляющих проекта, которые с течением времени не обесцениваются: центральные локации, близость к метро, удобные развязки и выезды, первая линия водоемов, близость скверов и парков», — говорит Елизавета Конвей. Отдельный фактор, который, по ее словам, сказывается на привлекательности жилого проекта, — квартальная застройка.
«Стилистическое единообразие и социальная однородность квартала, продуманные места общего пользования, новые инфраструктурные объекты, благоустроенные дворы и современный ландшафтный дизайн для многих покупателей являются решающими при выборе квартиры», — подчеркивает эксперт.
Дмитрий Ефремов рекомендует покупателям подбирать варианты исходя из целей. «Для инвесторов стабильно остаются интересны лоты в виде студий и однокомнатных квартир вблизи станций метро. Семейным клиентам с детьми мы рекомендуем рассматривать варианты жилья вблизи рекреационных зон — парков, водоемов», — поясняет он.
Ян Фельдман, в свою очередь, называет следующие признаки удачного проекта: оптимальное соотношение цены и качества, удобное расположение, отсутствие высоток, наличие необходимой инфраструктуры — школ, детских садов, магазинов, а также высокая готовность. «Самые же привлекательные условия покупки предлагаются на объектах с близким сроком сдачи», — заключил эксперт.