Доля квартир на первичном рынке Петербурга, приобретаемых с готовой отделкой от застройщиков в новостройках, продолжает расти. Плюсы покупки такой недвижимости в возможности заселиться сразу после получения ключей и включить стоимость отделки в сумму ипотечного кредита. С учетом кратного роста ипотечных сделок последних лет, сегмент отделки заметно меняется — как под влиянием запросов покупателей, так и возможностей застройщиков. По-прежнему ли выгодно клиенту покупать сегодня недвижимость с готовой отделкой и что нового предлагают застройщики — в материале РБК+ Петербург.
Бесспорный вектор
Спрос на квартиры с чистовой отделкой в сегменте масс-маркета в Петербурге активно растет. «Согласно нашим данным, с 2020 года динамика спроса на квартиры с чистовой отделкой по масс-маркету в Петербурге и Ленобласти выглядит следующим образом: 2020 год — 49%, 2021 год — 64%, 2022 год — 68% и, наконец, по итогам 9 месяцев 2023 года — 72%», — приводит данные начальник управления ценообразования и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман подтверждает тенденцию: «В течение последних трех лет доля квартир, проданных с отделкой от застройщика, неуклонно росла. Разве что в последние шесть месяцев тренд немного замедлился в виду роста цен и повышения первоначального взноса. Сейчас доля квартир с типовой отделкой в нашей компании составляет около 50%. Полагаю, что у застройщиков жилья эконом-класса этот показатель выше».
Как отмечает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», если говорить в целом о сегменте масс-маркета, то за последние 3 года спрос на квартиры с чистовой отделкой никак не изменился — в 99% случаев клиент хочет квартиру с полной чистовой отделкой.
Ипотечный драйвер
Очевидные преимущества приобретения квартиры с чистовой отделкой — возможность переехать в квартиру сразу после получения ключей, избавив себя от необходимости самостоятельно заниматься ремонтом. Кроме того, чистовая отделка от застройщика обходится покупателям дешевле, чем аналогичная «собственными силами», говорят девелоперы, отмечая, что даже с ростом стоимости материалов это преимущество сохраняется.
«За последние два года все материалы сильно выросли в цене. За 2023 год показатели себестоимости увеличились примерно на 10%, — отмечает Анжелика Альшаева. — Но при этом выгода клиента все равно сохранилась, поскольку застройщик приобретает материалы оптом, большими объемами и это, безусловно, дешевле розницы».
«Радикальным» называет рост затрат застройщиков на чистовую отделку и Ян Фельдман: «По нашим оценкам, увеличение составило 2-2,5 раза. Тем не менее, выгода для покупателей сохранилась. Мы не зарабатываем на чистовой отделке, продаем ее по себестоимости. Делаем это абсолютно осознанно, и не потому, что она не популярна, а как раз наоборот. Люди охотно приобретают эту опцию, особенно если можно включить ее в ипотеку».
Более 85% сделок на первичном рынке недвижимости Петербурга происходят с помощью привлечения ипотеки, отмечают эксперты Becar Asset Management.
«Затраты на отделку существенно изменились за последние 3-5 лет, во время пандемии и СВО, — подтверждает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — У многих застройщиков поставщики сменились уже по несколько раз. Поэтому девелоперы, перестраховываясь из-за непонимания, сколько будет стоить отделка через 2-3 года, когда объект дойдет до этого этапа отделочных работ, выставляют цену с запасом. Но и это предложение остается востребованным, тем более что покупатели могут приобретать отделку в ипотеку».
Возможность включить отделку в «тело» кредита, как отмечает Дмитрий Ефремов, приносит клиенту реальную экономию: «Ремонт от застройщика получается выгоднее, чем проводить его с привлечением потребительского кредита по более высокой ставке. Ипотечные ставки и сегодня привлекательны: действует семейная ипотека и господдержка. Обе программы распространяются как на строящиеся, так и на готовые квартиры от застройщика».
Элитный парадокс
Спрос на объекты с готовой отделкой растет и в высоких классах жилья, отмечают эксперты. «По итогам июня 2023 года доля комплексов с предчистовой отделкой выросла за год на 6% — до 26%. Увеличение обусловлено выходом в продажу четырех новых объектов, предлагающих лоты с предчистовой отделкой», — отметил Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
На фоне растущего интереса покупателей к квартирам с отделкой, как отмечает Андрей Соловьев, «предложение на первичном рынке высококлассного жилья оказалось не вполне релевантным запросам клиентов, что отразилось в переориентации части покупателей на вторичный рынок, где, как правило, жилье предлагается с качественным ремонтом, — и интерес к нему за последний год увеличился».
Наличие спроса на отделку в высоких сегментах подтверждает и Анжелика Альшаева: «В проектах бизнес-класса и выше от «КВС» есть как чистовая отделка, так и отделка white box. Высоким спросом пользуются оба варианта и, особенно, white box — он позволяет легко реализовать любой дизайн квартиры в подготовленном белом помещении, избавляя покупателей от самого энергозатратного этапа черновых работ».
Смена приоритетов
Тренд к росту спроса на отделку поддерживает и другая тенденция — повышение качества отделки от застройщиков. «Очевидно встречное движение: покупатели все чаще интересуются отделкой и оснащением квартир, а застройщики демонстрируют тренд на улучшение качества отделки», — отмечает Катерина Соболева.
Изменилось качество самой отделки, этому стало уделяться больше внимания, — подтверждает Ян Фельдман: «Сейчас каждый уважающий себя девелопер старается развиваться в этом направлении». Изменился и перечень опций, предлагаемых в составе пакетов чистовой отделки. Если ранее в отделку входили обычно обои под покраску (это дает жильцам возможность быстро сделать дизайн квартиры индивидуальным), укладка ламината и плинтусов, в санузлах — керамической плитки и сантехники, устанавливались также межкомнатные двери, то сейчас в отделку входит больше параметров. «Так, практически все застройщики уже устанавливают финишную качественную сантехнику, которую не нужно менять, частично мебельные элементы, например, тумбы под раковинами», — уточняет Ян Фельдман.
В то же время Анжелика Альшаева подчеркивает, что в компании не меняли перечень, входящий в чистовую отделку, но постоянно улучшают качество материалов и работ. «В проектах «КВС» чистовая отделка подразумевает флизелиновые обои в комнатах и на кухне, готовые выровненные потолки, укладку ламината, а также отделку керамической плиткой стен и пола в санузлах. Предусмотрено остекление балконов и лоджий, установка дверей (входных и комнатных), полное инженерное обеспечение (водоснабжение, отопление, электрика, вентиляция) с установкой всей сантехники», — перечисляет эксперт.
Нейтральное совершенство
Вариантов чистовой отделки по-прежнему не так много. По словам Яна Фельдмана, чтобы у покупателей был выбор, застройщик должен предлагать как минимум два варианта отделки. «Обычно они разрабатываются нейтральными, чтобы подходили наибольшему количеству людей с разными эстетическими взглядами, — отмечает эксперт. — Если говорить о ГК «Ленстройтрест», то мы ориентируемся на «вневременные» решения — на приемы, которые не устареют через полгода или пять лет и которые можно легко обновлять с помощью текстиля или развески постеров или картин».
«Количество вариантов отделки определяется, в том числе, внутренними процессами компании и объемами продаж, — поясняет Дмитрий Ефремов. — На потоке застройщику очень важна стандартизация и ограниченный набор вариантов. В свою очередь клиенты все более приветствуют кастомизацию решений и рассчитывают увидеть ее в предложениях от застройщиков, — таковы современные тенденции. Конечный итог — это результат поиска баланса»
В комплексах «Главстрой Санкт-Петербург» есть три варианта отделки: «Оптима», «Комфорт» и white box. В то же время спрос вносит коррективы: меняется ряд решений в отделке (материалы и стиль), пересматриваются доли того или иного вида отделки. Это итерационный процесс, учитывающий обратную связь от клиентов, подчеркивает Дмитрий Ефремов.
В «КВС» предпочтение отдается, как отмечает Анжелика Альшаева, «вариантам чистовой отделки в мягких светлых тонах, которые отлично сочетаются с любыми цветами и фактурами мебели, текстиля и аксессуаров».
Меблировка под вопросом
Участники рынка полагают, что тенденция к увеличению спроса на квартиры с чистовой отделкой сохранится и в будущем. «Этот тренд однозначно продолжится, подавляющее большинство квартир будет продаваться с отделкой, при этом ее качество продолжит улучшаться в виду конкуренции между застройщиками», — полагает Ян Фельдман.
Доля чистовой отделки в сегменте масс-маркет, как полагает Дмитрий Ефремов, в ближайший год приблизится к уровню 75%, но застройщикам приходится учитывать непростые реалии рынка: «Сверху давит уже цена квадратного метра жилья, а снизу — возможность обеспечить качество и объемы на должном уровне у каждого застройщика. Рабочая сила, связанная с чистовыми отделочными работами, пока тоже остается в дефиците».
Менее определенными видятся экспертам перспективы превращения меблировки — частичной или полной — в норму для застройщиков при сдаче жилья, а для покупателей — в действительно востребованную опцию. «Меблировка – это, конечно, важный параметр готового решения для клиента, — отмечает Дмитрий Ефремов. — Но есть ряд организационных и юридических ограничений, а также уровень текущих цен, и, в результате, мы пока видим спрос на этот продукт лишь в диапазоне 3-5%».
Анжелика Альшаева также полагает, что в обозримой перспективе полная или частичная меблировка не станет нормой у застройщиков: «Это связано с множеством рисков, которые девелоперы берут на себя: например, мебельные производства могут задерживать поставки, не доложить какую-то деталь или затянуть со сроками установки и так далее. Все это ложится на плечи застройщика и далеко не каждый готов этим заниматься». Поэтому «КВС» пошел по другому пути, предлагая меблировку как дополнительную услугу. «Мы работаем напрямую с производителем, и цена комплексной меблировки оказывается существенно ниже, чем в рознице. Кроме того, стоимость фиксируется в момент подписания договора, который можно заключить в любой момент после покупки квартиры, — и ко времени сдачи дома цена не изменится».
Ян Фельдман настроен более оптимистично: «Полагаю, что уже в скором будущем меблировка и кухонное оборудование станут практически обязательным предложением. В нем много бенефитов для покупателя — это касается и личного жилья, и, тем более, актуально для квартир, которые покупаются как инвестиция. Выгодно получать полностью готовый к эксплуатации продукт, имея при этом возможность включить все это в ипотеку».
