Ключевая ставка ЦБ этим летом выросла в 1,6 раза с 7,5% до 12% годовых. Для рынка недвижимости это означает увеличение ставок по кредитам как для застройщиков — по проектному финансированию, так и для населения — по ипотеке. Как оценивают сложившуюся ситуацию девелоперы и эксперты рынка, и что будет с ценами — в материале РБК+ Петербург.
Ключ на взлет
Повышение ключевой ставки этим летом происходило в два этапа. Сначала 21 июля 2023 года Центробанк впервые с сентября 2022 года повысил ключевую ставку с 7,5 до 8,5%. А затем совет директоров Банка России на внеплановом заседании 15 августа 2023 года повысил ключевую ставку еще раз, но уже с 8,5% до 12% годовых. Это решение, как отмечается в пресс-релизе ЦБ, «принято в целях ограничения рисков для ценовой стабильности».
«Инфляционное давление продолжает усиливаться. По оценке на 7 августа, показатель годовой инфляции увеличился до 4,4%. При этом текущие темпы прироста цен продолжают ускоряться. В среднем за последние три месяца текущий рост с поправкой на сезонность составил 7,6% в пересчете на год. Такой же показатель базовой инфляции увеличился до 7,1%», — подчеркнули в ЦБ.
Льготные новостройки
Для рынка недвижимости повышение ключевой ставки означает, в частности, изменение условий выдачи ипотеки. Причем это не единственный фактор, стимулирующий повышение ипотечной ставки в этом году. Как напомнила руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева, ограничения выдачи «околонулевой» ипотеки в начале 2023 года уже привели к двукратному росту средневзвешенной ставки по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке Санкт-Петербурга всего за полгода. На конец июня 2023 года показатель вернулся до уровня начала 2022 года — 5,75% (тогда как в конце 2022 года находился на уровне 2,47%).
В то же время, влияние ключевой ставки на рынок новостроек не столь высоко. «Увеличение ключевой ставки ЦБ ожидаемо приведет росту ставок по рыночной ипотеке, однако доминирующий спрос, более 80%, на новостройки обеспечивают не рыночные программы, а субсидированные — «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека», ставки по которым пока сохраняются на уровне ниже 8% и 6% соответственно», — отметила Алина Базаева.
Этот тезис подтверждается, в частности, статистикой агентства недвижимости «КВС». «На данный момент ипотечные сделки в компании «КВС» составляют порядка 80% от общего числа: 35-40% — семейная ипотека, а остальное — ипотека с господдержкой. Чаще всего наши клиенты пользуются сниженными ставками по индивидуальным программам, разработанным совместно с банками», — рассказала генеральный директор Агентства Анжелика Альшаева.
Факторы риска
Соответственно, изменения, в первую очередь, коснутся рынка вторичного жилья и сегмента апартаментов, полагает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова. По ее оценке, после пересмотра условий банки могут поднять ставки рыночной ипотеки до 15-15,5% — исходя из существовавшей ранее разницы между ключевой и рыночной ставками в 3,5%.
Однако на рынке нового строительства решение ЦБ так или иначе отразится. «Безусловно, это негативный фактор, учитывая зависимость первичного и вторичных рынков. До 30% сделок на рынке новостроек осуществляется после продажи имеющего жилья», — пояснила Ольга Кузнецова. Кроме того, по ее словам, в новых условиях существует риск пересмотра предельной величины ставки и по госпрограммам.
В краткосрочной перспективе ожидание роста ипотечных ставок может привести к всплеску спроса, ожидают эксперты. «Безусловно, повышение ключевой ставки вызывает ажиотаж среди населения. Он обусловлен желанием успеть приобрести квартиру до повышения, по старым условиям. Например, в нашей компании июль месяц был активнее по сравнению с маем или июнем, возможно, именно это изменение повлияло на повышение спроса», — прогнозирует Анжелика Альшаева.
«Клиенты, которые получили одобрение банка, но обдумывали покупку, будут принимать решение быстрее», — согласна Ольга Кузнецова.
Похожая ситуация наблюдалась в конце прошлого года, когда многие покупатели недвижимости ожидали прекращения действия программы ипотеки с господдержкой. В результате IV квартал 2022 года «поглотил» потенциальных покупателей следующего периода, и 2023 год начался с провала на рынке новостроек.
Дальнейшее развитие ситуации во многом будет определяться сохранением государственных программ и субсидированных программ застройщиков в партнерстве с банками, а также длительностью сохранения ключевой ставки на текущем уровне и перспективами ее повышения или снижения в сентябре, полагает Алина Базаева. На данный момент ближайшее плановое заседание ЦБ по поводу ключевой ставки назначено на 15 сентября.
Цена проекта
Ипотека — не единственный элемент рынка недвижимости, на который оказывает влияние ключевая ставка ЦБ. От нее зависят также кредиты, выдаваемые застройщикам — то есть, в первую очередь, проектное финансирование. Обычно номинальная ставка, предлагаемая банками, находится на уровне ключевой ставки плюс 3-5%, отметила Алина Базаева.
Реальные условия проектного финансирования могут быть более благоприятными. Так, крупные застройщики могут привлекать средства для строительства по заниженной ставке, являясь «менее рискованными» в глазах у банка. Кроме того, проектное финансирование позволяет минимизировать ставку по кредиту за счет быстрого притока средств на эскроу-счета, для чего застройщику необходимо поднять темпы продаж на начальных этапах стройки. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%. «Как итог — эффективная ставка по проекту в первую очередь зависит от темпов продаж и скорости наполнения эскроу-счетов», — пояснила Алина Базаева.
В то же время стоит отметить, что после перехода на проектное финансирование спрос на жилье на стадии котлована в Петербурге снизился. Доля квартир, приобретаемых на этом этапе, составляет порядка 20% — втрое меньше, чем в 2020 году.
Среднесрочный прогноз
Повышение ключевой ставки так или иначе отразится на ставках по кредитам как для застройщиков, так и для покупателей, подчеркнул генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. По его словам, в среднесрочной перспективе это повлечет за собой повышение цен на жилье.
Однако, по его оценкам, этот процесс может назреть не раньше, чем в начале 2024 года. «Цены поднимутся не быстро, так как сам цикл строительства носит длительный характер», — объяснил Алексей Белоусов.
