«Премиальные проекты, жилая недвижимость комфорт-класса и сервисные апартаменты демонстрируют разную динамику в зависимости от ключевых факторов, влияющих на спрос.
Так, на премиальных проектах, скорее всего, сказались бонусы, выплаченные топ-менеджерам — компании зафиксировали прибыль по итогам года. Плюс произошла некая фиксация настроения, появилось понимание, что текущая ситуация закрепилась на достаточно длительный период, и люди уже стали планировать жизнь дальше в изменившихся реалиях.
В комфорт-классе мы сегодня видим некое увеличение спроса относительно января. Понятно, что большая часть спроса была реализована в конце прошлого года, когда рынок отреагировал на грядущую отмену околонулевых ставок, и разговоры об отмене льготной ипотеки — как мы помним, решение о ее продлении объявили в самом конце декабря. Продление льготной ипотеки, по сути, зафиксировало полтора года некой стабильности, которая является для комфорт-класса определяющей.
Дополнительные меры поддержки могут как поддержать эту стабильность, так и поколебать ее, если они будут не до конца продуманными. Если мы говорим про поддержку строительства за счет льгот на рынке первичной недвижимости — логика понятна, это значимая отрасль экономики, в которой много занятых. Недавно прозвучали предложения по льготной ипотеке на вторичном рынке. Здесь все не так просто. Точечные настройки — например, поддержка комбинированных сделок с продажей вторичной недвижимости для приобретения первичной — были бы хороши, но они достаточно сложны с точки зрения реализации. А субсидирование в целом — это «костыли», которые зачастую приводят к перекосам. Например, когда появилась ипотека с господдержкой, стоимость первички выросла опережающими темпами. То же самое может произойти, например, с предлагаемыми льготами на покупку просторных квартир.
Сегмент сервисных апартаментов демонстрирует свою динамику. Здесь ключевой фактор в принятии решения о покупке — это уверенность инвестора в завтрашнем дне, поскольку вложение в недвижимость осуществляется на длительный период. Пока что позитивные факторы больше влияют на загрузку апартаментов, чем на продажи инвесторам. По нашим проектам мы видим положительную динамику загрузки, с опережающими темпами относительно наших планов. И это связано не только с краткосрочной туристической загрузкой. Развитие предприятий в отдельных отраслях — в том числе в сегменте тяжелой промышленности — положительно влияет и на долгосрочную загрузку апарт-отелей.
Тем не менее, и по покупательскому спросу в этом сегменте мы тоже видим адаптацию к текущим реалиям — спрос в марте существенно вырос относительно периода января-февраля и даже «перешагнул» отдельные месяцы IV квартала прошлого года. Поэтому мы ожидаем, что прогнозы, которые мы давали в конце прошлого года о том, что 2023 год будет по итогам сопоставим по спросу с 2022-м, вероятно, оправдаются.
Возможно, на рынке недвижимости в перспективе появятся новые покупатели, например, в развитие тех отраслей, которые сейчас начали расти. Мы не видим, чтобы сбывались негативные для жилой недвижимости прогнозы, которые звучали несколько лет назад от компаний, которые специализировались на шеринговой недвижимости. Они говорили о том, что подрастает молодое поколение, которое не будет владеть недвижимостью — только пользоваться. Это предположение не оправдалось. Доля покупок людей возраста до 30 составляет сейчас порядка 20%, и она даже растет. Если основываться на данных об ипотечных заемщиках, основную долю сегодня занимают люди от 30 до 40 лет.
Текущее состояние рынка отличается от прошлых лет тем, что сезонность хотя и присутствует, но смазывается различными новостными факторами. Так, спрос апреля зафиксировался на показателях марта, образовалось некое «плато», тогда как в прошлые годы наблюдалась другая динамика. К сожалению, равновесие, которое сегодня установилось на рынке, довольно зыбкое. Новостной фактор может откинуть спрос в «яму». Например, недавно мы услышали предложение ввести НДС 20% в сегменте сервисных апартаментов — это было бы для сегмента достаточно болезненно».