Элитная недвижимость в Петербурге в основном возводится в наиболее престижных районах города — Центральном, Петроградском и Адмиралтейском — в его исторической части, поэтому и уйти от 320-летнего контекста при проектировании невозможно. Как девелоперы переосмысливают историческую среду и как их подход меняется со временем и под влиянием мировых трендов — спросили у застройщиков, архитекторов и консалтеров.
Концентрация премиума
В настоящее время на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга можно выделить три района, в которых сосредоточено строительство элитного жилья, — это Центральный, Петроградский и Адмиралтейский районы. Также в разные периоды на рынке появлялись единичные новостройки в тяготеющих к центру частях Василеостровского и Выборгского районов, однако в настоящее время строительство элитного жилья там не ведется, отмечает заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Светлана Московченко.
Премиальная застройка сосредоточена в трех районах города — Центральном, Петроградском и Адмиралтейском
Исключения составляют точечные проекты в ближайших пригородах, например, на берегу Финского залива в Курортном районе, в Петергофе, Пушкине, добавляет директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1 Оксана Понаморенко. «В принципе, тут действует схожий принцип: близость к природным объектам и объектам, представляющим историческую ценность», — поясняет она.
Внутри востребованных у девелоперов районов выделяются отдельные локации, в которых традиционно концентрируется жилье элитного класса. По словам Светланы Московченко, их список практически не претерпел изменений за последние 30 лет. «При этом последние несколько лет активно развивается новая локация — Петровский остров, новое жилое строительство на котором ведется в формате редевелопмента промышленных зон», — говорит эксперт.
Активное освоение Петровского острова началось в 2015 году, когда была согласована концепция развития территории. Сегодня, по оценкам консалтеров NF Group, Петровский остров является лидером среди локаций по площади элитного жилья, представленного в продаже: по итогам I квартала 2023 года его доля составила 41% от общего объема предложения — 54 тыс. кв. м.
«Водное окружение предопределяет отличные видовые характеристики и создает экологичную среду, появляются новые общественные пространства — набережные, места для прогулок и отдыха. Островное расположение в свою очередь создает некую камерность, идеальную для формирования однородного социального слоя», — поясняет успех данной локации коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков.
Особенности выбора локации
Строительный потенциал центра города крайне мал, свободных участков, подходящих под возведение жилья, практических нет, отмечают девелоперы. Новые проекты возникают в основном на территориях под редевелопмент, что сказывается на их стоимости. Кроме того, такие объекты несут в себе множество ограничений, связанных с застройкой в историческом центре.
Уйти от таких ограничений и рисков можно при возведении премиального объекта в отдалении от центра. «В Петербурге сейчас не осталось пятен под застройку в популярных районах. К тому же изменились требования потребителей к премиальному жилью. Ценители качественной недвижимости теперь хотят не только жить комфортно внутри своих домов, но и видеть красивый природный пейзаж за окнами. Соответственно, теперь для реализации премиальных проектов девелоперы все чаще выбирают локации рядом с водоемами и парками вдали от шумного центра», — говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Однако такой подход также сопряжен со значительными вложениями. «Точечные проекты в престижных районах строить дешевле: спрос на них обеспечен статусностью локации, инфраструктура и обустройство окрестных территорий уже созданы, — отмечает Ася Левнева. — Девелоперу остается только возвести действительно качественный объект и украсить дворовую территорию. Для реализации проектов на окраине помимо расходов на возведение самого дома надо серьезно вложиться в коммуникации, инфраструктуру и маркетинг».
Для реализации элитных проектов вне исторического центра помимо расходов на возведение самого дома девелоперу придется серьезно вложиться в коммуникации, инфраструктуру и маркетинг
По словам Дмитрия Сухотина, генерального директора ООО «Дудергофский проект» (входит в группу компаний «БФА-Девелопмент»), застройщика жилого квартала «Огни Залива», девелоперы могут назвать проект «премиальным» почти в любой части города. «Однако, как мне кажется, только в близости к центру историческому или деловому, а также у воды получаются по-настоящему премиальные проекты», — добавляет он.
Отражение эпохи
По словам руководителя архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры» Евгения Герасимова, архитектура является отражением настоящего. «В ней как в капле воды отражаются общественные отношения, эстетические взгляды, уровень технологического развития, покупательная способность и строительные возможности. Почему архитектура такая? Потому что мы такие», — комментирует развитие рынка недвижимости архитектор.
Никита Явейн, создатель и руководитель Архитектурного бюро «Студия 44», отмечает по-прежнему сильное влияние 90-х на формирование новых проектов — стремление сделать закрытую, непроницаемую территорию. «Это ближе к американо-китайским образцам, хотя уровень преступности у нас гораздо ниже, — говорит архитектор. — Сегодня сделать территорию безопасной можно совсем другими способами, не ставя заборы и решетки. Но 90-е годы живут в голове очень сильно, они сформировали тех людей, которые строят, продают и покупают».
Мировые тренды тоже отражаются в петербургской застройке со своей спецификой и некоторой задержкой по времени, отмечают архитекторы. В качестве примера Евгений Герасимов приводит тренд на «танцующие» окна — когда по этажам окна не совпадают по вертикали: «Мы вместе с Сергеем Чобаном все сказали об этом еще в 2002 году, 20 лет назад, в проекте «Дом у моря». На сегодняшний день такие «танцующие» окна уже вышли из моды, но в России все идет с опозданием, поэтому мы видим, что у нас до сих пор в историческом центре возводятся дома, которые морально устарели. Некоторые пытаются впрыгнуть в поезд, который уже давно стоит в тупике».
В архитектурном бюро «Слои» подчеркивают, что в обществе сейчас нет запроса на более интересную авторскую архитектуру. «Мы за 30 лет не научились создавать объекты, которые могут на равных конкурировать с европейскими, американскими или азиатскими образцами как объекты искусства или дизайна. Потому что переосмысляли исторический центр вместо создания объектов архитектуры, — говорится в ответе бюро на запрос РБК Петербург. — Мы проектируем здания, а не среду».
По словам Никиты Явейна, явным шагом вперед было бы создание более открытых проектов. Например, квартиры с террасами на первом этаже, более проницаемое пространство, с большим количеством общественных структур, проникающих внутрь дома, говорит архитектор.
Контекстуальная застройка
Пока качественное переосмысление исторического центра и принципов элитарности не произошло, девелоперы пытаются совмещать современные подходы с историзмом. «Но не в бездумном клонировании, а с помощью ассоциативного подхода, который дает возможность создать новое по стилистике здание, органично внедренное в существующий исторический контекст», — отмечает заведующий кафедрой архитектурного проектирования СПбГАСУ Андрей Суровенков.
В итоге застройка в историческом центре становится контекстуальной. «Эксперименты и противопоставление архитектурных стилей окружающей застройке остались по большей части в прошлом, — полагает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — Задача нового строительства в том числе в обновлении кварталов без их девальвации, без перетягивания всего внимания на себя».
«При создании наших проектов мы, безусловно, принимаем во внимание особенности местности, поэтому все новостройки гармонично вписываются в окружающую историческую застройку. Например, в архитектуре ЖК «Граф Орлов» прослеживается «сталинский ампир», свойственный этой части Московского района», — согласна с этим принципом Оксана Понаморенко.
Любое новое строительство в историческом центре — это всегда вызов и каждый раз новые условия, подчеркивает Денис Бабаков. Он привел пример жилого комплекса NEVA HAUS, который расположился на Петровском острове на месте краснокирпичного пивоваренного завода «Бавария». «В основе NEVA HAUS переосмысление кирпичного стиля, который отлично вписался в окружающий архитектурный контекст. Проект сочетает в себе классические традиции и последние достижения в области домостроения. За классику отвечают отделанные натуральным мрамором, венецианской штукатуркой и вставками из дерева внутренние интерьеры. За современность — цифровизация, современная инженерия, «зеленый» статус проекта GREEN ZOOM»
Внимательное отношение к истории позволяет сохранять архитектурное наследие, говорит директор по продажам и маркетингу ГК «Альфа Фаберже» Елена Ширшова. «Однако и новая современная архитектура рано или поздно становится памятником и объектом культурного наследия, потому смешение стилей, новое прочтение зданий рядом с историческим контекстом — абсолютно естественное развитие городов. Самое главное — бережно интегрировать имеющиеся исторические объекты на территории застройки в новый высокотехнологичный проект», — добавляет она.
При таком подходе перед архитекторами стоит непростая задача. Сергей Софронов описывает ее на примере проекта «Северная корона», в составе которого есть реконструируемое здание доходного дома 1912 года. «Чтобы вернуть фасадам исторический облик, нужно работать с историками архитектуры, архивами и другими материалами начала прошлого века. В данном случае от современных архитекторов требуется даже больше, чем от архитекторов прошлого. Нужно не только создавать новое, но и вместе с тем воссоздавать», — говорит он.
«Мы привлекаем архитектурные бюро, которые понимают, что такое Петербург, какие у него градостроительные традиции и неписаные правила. Какими материалами создается тот или иной стиль, — добавляет Сергей Софронов. — С другой стороны, архитекторы должны понимать общую экономическую модель и также обладать видением развития премиальной недвижимости. Проект, особенно в историческом центре, должен оставаться актуальным долгое время».
Материалы и решения
В качестве материалов, которые не потеряют актуальность, Никита Явейн называет клинкер и камень. «Думаю, мода на клинкер будет только усиливаться. Во-первых, он идеально живет в наших условиях, а во-вторых, появилась огромная база кирпичного производства, — поясняет он. — Мода на камень тоже вряд ли уйдет. Ведь премиальное от непремиального отличает подлинность во всех элементах, отсутствие подделок под богатство».
Ася Левнева отмечает каскадность как важный прием видовой застройки. «Так как микрорайон находится на побережье Финского залива, а по территории протекает три исторических канала, дома в «Балтийской жемчужине» располагаются каскадно: высотные доминанты — в центре, а малоэтажные домовладения — на берегу», — приводит пример такой застройки эксперт.
При всей бережности и традиционности застройки строительные технологии и материалы применяются наиболее продвинутые. «При проектировании изучаются и применяются новейшие конструктивные и отделочные материалы, инженерные системы, ландшафтные решения для придомовой территории, что позволяет создавать качественные жилые комплексы, органично вписанные в исторический центр города, но предоставляющие жильцам максимальный комфорт», — подчеркивает Андрей Суровенков.
Отчасти именно поэтому кризис и санкции серьезно ударили по премиальному сегменту — зарубежные материалы и оборудование чаще всего использовались при строительстве домов высокого класса. «По итогам 2022 года предложение значительно опередило платежеспособный спрос в этом сегменте, — говорит Ася Левнева. — Мы не знаем, сколько продлится кризис, но уже сейчас очевидно, что предложение будет сокращаться и общее качество проектов может снизиться».
Но интерес к проектам сохранится, уверены девелоперы. Сочетание локации, уникальности проектов и сложности их возведения всегда будут сказываться на ограниченности предложения, как и на стабильности спроса на такие объекты.
«Исторический центр — это одна из первоочередных локаций для премиальных проектов. Новая застройка здесь большая редкость, отсюда высокий спрос на новую недвижимость. Участки, где возможно строительство, появляются редко. Само строительство требует щадящих технологий на этапе нулевого цикла и целый набор дополнительных мероприятий по защите окружающей застройки. Это значительно ограничивает число девелоперов, готовых работать в центре города. К самому подбору участков девелоперы подходят, как и ранее, — с очень тщательной оценкой».
«Премиальный проект определяет в первую очередь его местоположение, притом что это необязательно должен быть тихий район или деловой квартал, но центральный — однозначно, в окружении памятников архитектуры, парковых ансамблей или с видом на Неву. Первая береговая линия также может придать проекту элитарность независимо от района города, например, Приморский район имеет такие локации или исторический центр, который, несмотря на плотность архитектурной материи, привлекает внимание элитного покупателя».
«Выбор места для премиальных проектов не сильно изменился. В первую очередь, такие новостройки появляются в исторической части города, в локациях с качественной инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением, недалеко от водоемов и парков. Исключения — точечные проекты в ближайших пригородах, например, на берегу Финского залива в Курортном районе, в Петергофе, Пушкине. В принципе, тут действует схожий принцип: близость к природным объектам и объектам, представляющим историческую ценность».
