Проекты комплексного освоения территорий — КОТы появились в Петербурге в середине «нулевых». К настоящему времени доля масштабных проектов в общей массе новостроек превысила треть, а само понятие КОТ эволюционировало — в первую очередь, в сторону комплексности. Что изменилось за почти 20-летнюю историю КОТов, где будут появляться новые масштабные проекты, и как они будут выглядеть — в материале РБК+.
Дитя «нулевых»
В конце 2022 года в Петербурге и на прилегающих территориях Ленобласти масштабные жилые проекты (общей проектной площадью жилья от 300 тыс. кв. м и выше) занимали 38% в общем метраже предложения, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». «Для сравнения, в конце 2012 года доля таких проектов составляла всего 17%. Таким образом, за 10 лет доля предложения, приходящаяся на крупные проекты, выросла более чем в два раза», — подчеркивает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
38% всего предложения в жилых проектах петербургской агломерации приходится на КОТ
То есть уже больше трети жилья в петербургской агломерации сегодня строится в проектах комплексного освоения территории — КОТах. Хотя точного определения, какие именно проекты относятся к КОТам, какова должна быть минимальная площадь такого проекта и его наполнение, нет. Притом что само понятие появилось в российском законодательстве еще в конце 2004 года: в Земельный кодекс была введена статья 30.2 «Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства».
В 2005 году в Петербурге начали появляться первые проекты КОТов, в 2006 году вышло постановление городского правительства «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства». Учитывая, что четких требований к подобным проектам прописано не было, далеко не все КОТы «нулевых» оправдывали слово «комплексное» в своем названии. «Изначально под проектами комплексного освоения территории подразумевали масштабную застройку, часто — однотипную», — отмечает эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина.
С годами, по ее словам, подход менялся, и такие проекты стали подразумевать не только жилую составляющую, но и полноценную инфраструктурную: с социально-досуговой, общественно-деловой инфраструктурой, единой улично-дорожной сетью и пр. «Одна из задач — создавать полноценные проекты формата «город в городе», когда все необходимое для жизни есть в пешей доступности. Одна из целей — в том числе снижение маятниковой миграции», — подчеркивает Кирюхина.
Инфраструктурная эволюция
Впрочем, для снижения маятниковой миграции необходимо количество рабочих мест, сопоставимое с количеством жителей района. В Москве, как ранее говорил директор отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг «IPG Estate Россия» Алексей Лазутин, для решения этой проблемы ввели плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка и скидку для девелопера, если он на этом участке создает места приложения труда — офисы, склады и так далее. В Петербурге КОТы по большей части дополняются социальной и коммерческой функциями и гораздо реже — общественно-деловой, поэтому необходимость дальних поездок на работу сохраняется.
Изменения последних лет на рынке труда отчасти сгладили остроту этой проблемы и одновременно привели к изменению наполнения КОТов, причем не только новых, но и запущенных ранее. Как заметила Яна Голубева, городской планировщик, руководитель проектного бюро MLA+ и преподаватель Института дизайна и урбанистики ИТМО, проекты в пригородах — это зачастую масштабные стройки, задуманные еще 20-30 лет назад. «Достаточно часто заказчики переосмысливают то, что было запроектировано ранее. Люди стали больше работать из дома. Поэтому, например, есть большой спрос на объекты для малого бизнеса — места для косметических салонов, детских центров и так далее, которых не было в первоначальных проектах», — поделилась она.
Пример корректировки проекта по ходу реализации привела директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1 Оксана Понаморенко. Компания реализует несколько крупных жилых комплексов в Выборгском районе. «Изначально проект планировался как единый жилой комплекс «Лондон Парк». Но поскольку его очереди по функционалу, квартирографии и другим признакам отличаются друг от друга, их было решено выделить в отдельные комплексы», — рассказала Понаморенко.
На сегодняшний день, по словам коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, КОТ подразумевает крупный земельный участок и проект строительства жилой, социальной, коммерческой и общественной инфраструктуры. «Современные КОТы включают в себя все параметры, которые позволяют называть строящийся район жилым. От достаточности мест в детсадах и школах до зон отдыха жителей и достаточности парковочных мест», — подчеркнул он.
«Один из современных трендов урбанистки — это локальное развитие микрорайонов. Проекты комплексного освоения территории подразумевают не только строительство жилья, но и создание всего необходимого для жизни людей, — отметил, в свою очередь, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков. — Основное преимущество КОТ в том, что изначально можно создать привлекательную среду: предусмотреть наличие соцобъектов, их расположение, совместно с администрацией города организовать транспорт и т.д. Такой подход радикально меняет облик города — действительно создает дополнительные центры притяжения».
Работа с дефицитом
Однако заложенный в «нулевые» дефицит инфраструктуры сохраняется до сих пор. Как недавно отмечал председатель Комитета по строительству Петербурга Игорь Креславский, четыре года назад в городе не хватало более 300 детских садов, школ и поликлиник. По словам чиновника, сейчас дефицит сокращается, но он по-прежнему есть.
Сегодня в Петербурге девелоперы новых масштабных проектов обязаны строить «социалку» за свой счет — такое условие закладывается при получении разрешения на строительство. В прошлом году, по словам Креславского, частным бизнесом было построено 20 детских садов, пять школ, одна совмещенная школа-детский сад, две встроенных поликлиники, один физкультурно-оздоровительный комплекс и один участковый пункт полиции. Девелоперы в среднем оценивают долю соцобъектов в общей стоимости строительства примерно в 20%.
Кроме того, власти искусственно замедлили темпы строительства: в декабре 2020 года правительство Петербурга и Минстрой РФ подписали соглашение об ограничении объемов ежегодного вывода жилья до 2030 года — 3 млн кв м в год.
Ленобласть решает проблему иначе. В 2012 году в регионе была запущена программа «Соцобъекты в обмен на налоги», в рамках которой затраты на школы и садики возвращались из налогов, уплаченных девелоперами в региональный бюджет. Однако в феврале 2023 года губернатор региона Александр Дрозденко сообщил, что этот год будет последним, когда программа будет действовать в нынешнем виде — нагрузка на бюджет с учетом общеэкономической ситуации и высоких темпов строительства становится слишком высокой.
Южный тренд
Свободных участков под масштабное строительство в Петербурге становится все меньше, поэтому КОТы все больше смещаются на приграничные с городом территории. «Прежде всего, это Всеволожский район, где уже хорошая инфраструктура, транспортная доступность в сравнении с другими районами области, и уже есть множество примеров проектов КОТ, около половины застройки приходится на такие проекты», — отметила Виктория Кирюхина.
По мнению директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, в интересах города для реализации КОТ лучше выбирать депрессивные районы, качественные проекты в которых стали бы мощным стимулом для развития инфраструктуры и транспортной доступности. «Нуждаются в развитии Красногвардейский район, московско-колпинское направление, Шушары, Ручьи, Кронштадт и многие другие локации. До сих пор недооценен Красносельский район», — отмечает она. В целом, по словам Аси Левневой, чем дальше на юг, тем больше проблем и дешевле жилье, при этом в северных направлениях недвижимость чаще всего переоценена. Поэтому, вероятнее всего, большинство девелоперов продолжат экспансию за КАД и в Ленобласть в южном направлении.
Южный тренд наблюдает и Сергей Софронов. «Две трети участков из всех приобретенных в прошлом году под жилую застройку находятся за пределами КАД (в черте Петербурга и Ленобласти). Это будущие КОТы. Основной потенциал у юга Петербурга. Пушкинский район, например, уже в лидерах по объему нового предложения. Крупные проекты есть в Красносельском районе и в восточной части Петродворцового района», — перечисляет он.
Ольга Трошева, помимо развития южного направления, отметила продолжение освоения территории в Каменке, а также крупные проекты в зоне аэродрома Горская вблизи Сестрорецка и в локации Лаголово в Ленобласти.
«В Петербурге все больше будет появляться проектов комплексного развития территорий, сейчас занятых промышленными и нежилыми объектами», — отметил, в свою очередь, гендиректор ООО «Дудергофский проект» (входит в группу компаний «БФА-Девелопмент») Дмитрий Сухотин.
КОТы: наглядно
Один из первых проектов КОТ в Петербурге, стартовавший в 2005 году, — «Балтийская жемчужина» — реализуется одноименной компанией на средства крупных китайских инвесторов в Красносельском районе на южном побережье Финского залива. «Территория микрорайона насчитывает 205 га. На территории проекта уже функционируют поликлинический комплекс для взрослых и детей с отделением скорой помощи, пять детских садов и две школы с бассейнами, полицейский участок, крупнейший на юго-западе ТРЦ «Жемчужная плаза», деловой центр и другие объекты инфраструктуры. Кроме того, в рамках обязательств перед городом компания проложила 16 дорог, укрепила стенки 5 набережных и построила мосты», — рассказала Ася Левнева. Проект реализован на 90%, в 2023 году будут выведены в продажу последние готовые ЖК бизнес-класса Lotos Club и Riviera Club.
Примерно тогда же, в 2000-х, «ЛенРусСтрой» запустил проект «Дудергофская Линия 3» на 600 тыс. кв. м, а в 2011 году компания начала разрабатывать концепцию нового КОТ на 400 тысяч. Оба проекта завершены, в них проживают около 25 тыс. жителей. «Проекты полностью соответствуют всем признакам КОТ. Например, в нашем КОТ «Новое Горелово» две муниципальных школы и два детских сада, частный детский сад, бульвар-променад, плейхаб на площади 4,5 га, магазины, большие зоны рекреации, вся торгово-бытовая инфраструктура, даже собственное пожарное депо. Сейчас мы строим сравнительно небольшой проект КОТ — Умный квартал «ЛесART» на 120 тыс. кв. м в поселке Новоселье», — отметил заместитель гендиректора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
«БФА-Девелопмент» с проектом «Огни Залива» тоже можно включить в число пионеров комплексного освоения территорий в Петербурге. «Квартал с двух сторон окружен водой, наши жители могут прогуливаться по благоустроенным набережным Дудергофского канала и Финского залива. Квартал большой, общей площадью около 32 га, находится в начале Ленинского проспекта и ограничен Дудергофским каналом, Балтийским бульваром и проспектом Героев. Общая площадь возводимых жилых домов более 770 тыс. кв. м. Всего планируется построить 7,5 тыс квартир в 15 жилых домах», — рассказал Дмитрий Сухотин. На сегодня введены в эксплуатацию две очереди строительства (в общей сложности пять домов), к концу 2023 года введется третья очередь (еще два дома). В 2024 году будут введены в эксплуатацию социальные объекты.
Еще один пример петербургского КОТа — жилой комплекс «Цивилизация» от ЛСР. «Необходимые сервисы: аптеки, кафе, отделения банков, продуктовые магазины, а также социальная инфраструктура — детские сады и школы, строительство которых велось параллельно, — здесь появились вместе с первыми домами. Отдельно стоит отметить расположение жилого комплекса — это набережная Невы, всего 10-15 минут на машине до центра города, рядом три станции метро», — рассказал Денис Бабаков. В настоящее время компания приступила к реализации еще одного масштабного жилого проекта КОТ — «ЛСР. Ржевский парк». Проект также отличается перспективной локацией: 40 минут до центра города либо на автомобиле, либо на электричке (в пешей доступности станция «Ковалево»), поблизости расположены загородные рекреации для семейного досуга — Ржевский лесопарк, Колтушские высоты, побережье Ладожского озера. Социальная инфраструктура создается параллельно с жилыми домами.
Большие планы на КОТ и у ПСК, в частности, идет разработка проекта на Пулковском шоссе. «Мы прорабатываем два проекта, и у нас есть опыт работы как в рамках большой территории, на которой работают несколько девелоперов, так и разработок проектов строительства на отдельных крупных участках в 25-29 га», — рассказал Сергей Софронов. «Мы исходим из принципа создания города в городе — самодостаточного с точки зрения комфорта проживания. Кроме этого жители получают: дизайнерские входные группы, помещение колясочных и лапомоек, санузлы для жителей с входом с улицы в местах досуговых зон (можно не заходить домой с детьми во время прогулки), сквозные входные группы с зонами ожидания, умный дом, келлеры, планировочные решения, оптимизированные под расстановку мебели», — отметил он.
Компания Л1 не называет свои проекты КОТами, однако, по словам Оксаны Понаморенко, комплекс из четырех ЖК в Выбогском районе — «Лондон Парк», «Шекспир», «Поэт» и «Байрон» — по своим масштабам и функционалу вполне можно отнести к квартальной застройке. «Общая площадь проекта составляет 615 тыс. кв. м. В общей сложности в четырех жилых комплексах около 5 тыс. квартир различных планировок и метража. Также в состав квартала входят торгово-развлекательный центр площадью 60 тыс. кв. м, физкультурно-оздоровительный центр с двумя бассейнами, два многоуровневых и подземные паркинги, коммерческие зоны. Три из четырех комплексов: «Лондон Парк», «Поэт» и «Шекспир» уже сданы и заселены. Последний, ЖК «Байрон», будет введен в эксплуатацию в этом году», — рассказала Понаморенко.
Проекты будущего: объединение усилий
Сегодня, по оценке Сергея Софронова, на топ-15 строительных компаний по объему текущего строительства в Петербурге приходится порядка 40 проектов комплексной, квартальной застройки. «Принципиально такая ситуация пока будет сохраняться — все крупные девелоперы так или иначе будут строить в рамках КОТ», — убежден Софронов.
Как подчеркнул Денис Бабаков, девелоперы, особенно опытные, заинтересованы в проектах комплексного освоения: «Проекты КОТ позволяют предложить клиенту высококачественный продукт, сформировать центр притяжения, где можно комфортно жить, работать недалеко от дома, отводить ребенка в сад или школу, тут же отдыхать в лаундж-зонах или парках. Благодаря всему этому ценность для покупателя растет, проекты со временем только дорожают», — пояснил он.
С другой стороны, основное развитие проектов КОТ, говорит Виктория Кирюхина, наиболее перспективно для Ленинградской области, где растет объем как предложения, так и спроса. Этот тренд отчасти подтверждается статистикой: по данным Циан, на первичном рынке Петербурга продажи сократились на 30% относительно прошлого года до 48 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в 2022 году, в области сокращение всего 7% относительно 2021 года — 20 тыс. ДДУ в 2022 году. Около 71% всех сделок в новостройках региона приходится на Петербург. Это меньше, чем в 2019-2021 годах, когда доля города составляла около 76-77%. «Из-за удорожания стоимости лотов в Петербурге покупатели стали чаще рассматривать более бюджетные локации в области, к тому же, сейчас там в продаже находится около 35% всех лотов в регионе, тогда как еще 2 года назад — только 25%», — пояснила Виктория Кирюхина.
В период нарастающих санкций и сокращения платежеспособного спроса на пути реализации проектов комплексного освоения территорий приходится преодолевать множество барьеров, отметила, в свою очередь, Ася Левнева. Высокие издержки и сложность долгосрочного планирования в условиях кризиса — это только часть из них. «И несмотря на это, часто вынужденная из-за отсутствия в городе пятен под застройку экспансия девелоперов за КАД обязывает строить не только жилье, но и объекты инфраструктуры, прокладывать дороги, мосты, создавать комфортную среду для жизни людей даже в удаленных от мегаполиса локациях», — подчеркнула она.
В результате, по мнению Аси Левневой, капиталоемкие проекты будущего — это продукт коллаборации нескольких компаний при поддержке и субсидировании государства.
Примеры различных форм коллаборации уже появляются. По словам Максима Жабина, компания выбрала локацию в Новоселье в том числе и благодаря системному подходу со стороны администрации Аннинского поселения. «Без муниципального образования не получилось бы создать район с по-настоящему комфортной средой, не только в рамках одного квартала, но и всего поселка в целом», — заключил Максим Жабин.
«Один из современных трендов урбанистики — это локальное развитие микрорайонов. Проекты комплексного освоения территории подразумевают не только строительство жилья, но и создание всего необходимого для жизни людей. Основное преимущество КОТ в том, что изначально можно создать привлекательную среду: предусмотреть наличие соцобъектов, их расположение, совместно с администрацией города организовать транспорт и т.д. Такой подход радикально меняет облик города — действительно создает дополнительные центры притяжения».
«Капиталоемкие проекты будущего — это продукт коллаборации нескольких компаний при поддержке и субсидировании государства. В период нарастающих санкций и сокращения платежеспособного спроса на пути реализации проектов комплексного освоения территорий приходится преодолевать множество барьеров. Высокие издержки и сложность долгосрочного планирования — только часть из них. И несмотря на это, часто вынужденная из-за отсутствия в городе пятен под застройку экспансия девелоперов за КАД обязывает строить не только жилье, но и объекты инфраструктуры, прокладывать дороги, мосты, создавать комфортную среду для жизни людей даже в удаленных от мегаполиса локациях».
«Основным признаком комплексного проекта будет застройка большого земельного участка, одного или нескольких в рамках квартала, микрорайона с созданием, кроме жилых зданий, всего необходимого для жизни: социальных и коммерческих объектов, дорог и пр. В Санкт-Петербурге, мне кажется, все больше будет появляться проектов комплексного развития территорий, сейчас занятых промышленными и нежилыми объектами. Наши же планы — построить столь необходимые жителям социальные объекты в рамках ЖК «Огни Залива» и по мере развития спроса запускать стройку и продажу оставшихся восьми домов нашего квартала».
«КОТ — это не про количество отдельно стоящих зданий, это прежде всего про самодостаточность, про наличие всей необходимой инфраструктуры внутри квартала. С «нулевых» годов основные признаки КОТ не менялись, но видоизменялись в соответствии со все возрастающими требованиями рынка. Например, если раньше было допустимо «запаздывание» социальных объектов, то сегодня нормой является их введение в эксплуатацию одновременно или раньше жилой части застройки. Сегодня появилось еще одно негласное правило. Девелоперы принимают во внимание окружающие их проект территории и органично вписывают свой проект в существующую среду, сотрудничая со всеми участниками развития района, в том числе с коллегами».