Количество сделок на загородном рынке Петербурга в прошлом году сократилось на треть. Рынок вернулся к допандемийным показателям, признают аналитики и участники рынка. Однако ожидания от нового сезона у экспертов высокие — поддержать рынок смогут как закрытые границы, так развитие ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. Как себя чувствует рынок, а также что, где и за сколько можно купить сегодня в Петербурге и его пригородах — в материале РБК Петербург.
Рынок покупателя
В 2022 году на первичном загородном рынке Петербурга купили заметно меньше коттеджей, участков и таунхаусов, чем годом ранее, — 7,8 тыс., что на 33% ниже результатов 2021 года, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость».
«После «тучных» для загородного рынка 2020–2021 годов, когда продажи демонстрировали позитивную динамику, мы все столкнулись с новыми обстоятельствами и новыми вводными: резкое увеличение предложения на вторичном рынке, снижение продаж участков и домовладений в коттеджных поселках, — подтверждает данные генеральный директор «Росса Ракенне СПб» (эксклюзивный дистрибьютор Honka в России) Александр Царев. — В целом по рынку Ленинградской области спрос на участки в коттеджных поселках сократился на треть по сравнению с показателями 2021 года».
По словам Марины Шкурко, управляющего партнера Puzzle Realty — агентства, специализирующегося на загородной недвижимости, 2022 год по спросу разделился на два периода: с 24 февраля до 21 сентября и после 21 сентября. «Первый период был рынком продавца. Покупатели стремились сохранить накопления через покупку недвижимости как наиболее стабильный актив в период турбулентности. На рынок вышли те, кто в том числе откладывал покупку загородного домовладения», — говорит эксперт. Второй период — после 21 сентября — стал рынком покупателя. «Часть платежеспособного населения уехала, стало расти количество домовладений, выставленных на продажу. Осень, которая обычно является одним из пиковых сезонов на загородном рынке, оказалась ниже аналогичного периода в 2021 году по объему продаж», — добавляет Марина Шкурко.
По оценкам директора по продажам загородного комплекса «Образ Жизни» Виктории Бланк, порядка 80% сделок по продажам коттеджей и таунхаусов пришлось на первое полугодие 2022 года в силу определенной инерции спроса.
Что и для чего покупали
Продажи в этот период низкого спроса шли у застройщиков, которые предлагали продукт на высокой стадии готовности и обладали хорошей репутацией, отмечает Александр Царев. «Активно также торговались участки без подряда в эконом-сегменте, возможно, для части покупателей это был вопрос инвестиций в землю, как инструмент сохранения денег», — добавляет он.
«На примере нашего проекта мы наблюдаем снижение интереса к инвестиционной недвижимости при сохранившемся спросе на недвижимость для собственного проживания», — отмечает еще один тренд Виктория Бланк.
Заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Светлана Московченко называет основным трендом 2022 года обострение конкуренции между коттеджными поселками на первичном и вторичном рынках. По итогам 2022 года совокупный объем спроса в поселках элитного и бизнес-классов составил 72 лота, что в три раза меньше по сравнению с 2021 годом. За год было реализовано 43 элитных коттеджа, что на 48% меньше, чем в 2021 году. Также было реализовано 29 коттеджей бизнес-класса, что на 77% меньше прошлогоднего показателя. «Отрицательная динамика наблюдалась по причине ограниченного объема готового предложения и нежелания покупателей заниматься долгосрочным строительством на участках без подряда», — поясняет эксперт.
Цены замерли
С осени 2022 года впервые за последние два года аналитики отметили тенденцию на замедление, а местами и отсутствие прироста цен по проектам. «Активнее стали предлагаться различные акционные предложения, например специальные скидки на пул лотов», — уточняет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Татьяна Любимова отмечает, что в основном сделки с загородными коттеджами заключались в ценовом диапазоне 50–80 млн руб. «Заметно выросло число «срочных» продаж из-за релокации собственников, — констатирует она. — В течение года скидки при сделках могли достигать 20–30%».
При этом говорить об обрушении рынка или его чрезмерной затоваренности не приходится. «В течение прошлого года мы наблюдали достаточный интерес потенциальных клиентов к элитным объектам, особенно готовым. Продажи в коттеджных поселках премиум-класса шли, новые проекты на рынок выводились. В сложившихся условиях хуже себя чувствовал сегмент бизнес-класса», — констатирует Александр Царев.
В КЦ «Петербургская Недвижимость» зафиксировали, что на дорогие проекты на земельном рынке (с ценой сотки от 500 тыс. руб. и выше) в 2022 году приходилось 5% от всех сделок участков без подряда. В ряде наиболее статусных проектов в зоне до 20–40 км от КАД сотка земли перешла рубеж в 1 млн руб./сот., хотя ранее подобная цена предложения встречалась преимущественно на первой линии Финского залива в Курортном районе города.
Популярные направления
По данным «Петербургской Недвижимости», в течение 2022 года самые доступные участки без подряда (до 100 тыс. руб./сот.) чаще всего покупали в Ломоносовском районе вблизи Лопухинки и Воронино. Сделки в ценовых категориях от 100 до 500 тыс. руб./сот. заключались в основном во Всеволожском районе, вблизи Лесколово, Разметелево, Рахьи, Токсово, Колтушей, Вартемяг. Традиционно самые дорогие покупки — в Выборгском районе рядом с Репино и Песками.
Основной объем сделок в прошлом году пришелся на участки без подряда в удалении 20–40 км от КАД — 41%. При этом снизилась доля сделок до 20 км от КАД и выросла доля проектов в зоне 60–80 км преимущественно за счет роста числа покупок в дорогих проектах на берегу озер. Вместе с тем 43% всех коттеджей реализовано во Всеволожском районе в Разметелево, Вартемягах, Токсово. Второй по популярности район — Ломоносовский с долей 24%, локации — Аннино и Ропша.
По оценкам Марины Шкурко, для временного проживания популярны Выборгский и Приозерский районы. Для постоянного — Всеволожский район Приозерского направления, а также та часть района, которая получит присоединение к ВСД и удобный выезд на скоростные магистрали, в первую очередь Хязельки, Колтуши, Янино. По данным Виктории Бланк, как и прежде, популярностью пользуются загородный «золотой треугольник» Репино — Ленинское — Комарово и Токсовское направление.
Весеннее оживление
По данным «Циан.Аналитики», к началу нового сезона 2023 года на рынке загородной недвижимости в Петербургской агломерации на дома приходится 41% предложения, на участки — 54%. Средняя площадь загородных домов в продаже в Санкт-Петербурге составляет 256 кв. м. Это выше, чем в среднем по стране (от 200 кв. м).
«Сформированный отложенный спрос IV квартала 2022 года повлиял на динамику продаж в I квартале 2023 года. В нашем агентстве количество входящих запросов на загородные объекты увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года», — говорит Марина Шкурко.
По словам эксперта, можно выделить два направления потребительского спроса: готовый дом с отделкой, одноуровневый, с плоской крышей, в современной стилистике, площадью 250–350 кв. м, и участок под строительство, где покупатели стараются обеспечить для себя комфортный график финансовых вложений в проект.
«Сейчас мы наблюдаем постепенное увеличение интереса к проекту и в отсутствие каких-либо значимых потрясений прогнозируем постепенное если не восстановление, то улучшение показателей в сравнении со вторым полугодием минувшего года», — рассчитывает Виктория Бланк.
По словам эксперта, на загородный рынок будут оказывать влияние несколько факторов: ограниченность маршрутов, усложнение процедуры получения виз, увеличение бюджета на заграничный отдых, а также запрет на выезд для некоторых категорий граждан. «Все это заставляет обратить внимание на загородную недвижимость тех, кто еще не сделал этого за время ковидных ограничений», — полагает Виктория Бланк.
В NF Group видят интерес региональных клиентов к загородной недвижимости, в том числе к домам высокой ценовой категории. «Точечно можно отметить рост цен на особо ликвидные предложения, в частности на загородные дома, расположенные на первой линии в Курортном районе, на дома в популярных поселках со сформированной инфраструктурой, а также на дома с земельными участками от одного гектара», — добавляет Татьяна Любимова.
Ипотечный стимул
Прогнозы на 2023 год у опрошенных РБК Петербург экспертов довольно оптимистичные. «В этом году влияние на рынок оказывает сформировавшаяся высокая цена предложения: уровень доходов отстает от изменения цен на рынке. И если ранее можно было приобрести участок стоимостью 1–1,5 млн руб. с коммуникациями в пределах до 40 км от КАД, то теперь такое предложение стоит искать все дальше от города», — отмечает Ольга Трошева.
Средний бюджет покупки коттеджа с землей теперь составляет от 8–10 млн руб., а более качественные проекты коттеджных поселков с собственной инфраструктурой — уже 15–20 млн руб. «Таким образом, загородный рынок все больше будет ориентироваться на использование схемы ипотечного кредитования, поскольку основной спрос продолжает концентрироваться в формате участков без подряда», — считает Ольга Трошева.
По данным совместного исследования «ДомКлик» с «Дом.РФ», в 2022 году выдача ипотеки с господдержкой на ИЖС выросла в 13 раз с 2021 года до 26,1 тыс. кредитов в целом по стране. В прошлом году «Дом.РФ» выдал почти 300 кредитов на 1,6 млрд руб. для возведения ИЖС в Ленобласти «хозспособом» и более 500 кредитов на 3 млрд руб. в Петербурге. Сейчас средневзвешенная ставка по таким кредитам составляет около 6%.
В 13 раз за 2022 год выросла выдача ипотеки с господдержкой в сегменте ИЖС
Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов также называет расширение льготной ипотеки на покупку дома дополнительным стимулом для развития формата загородного жилья. «В последние пару лет он стал более массовым для покупателя, и многие дома конкурируют уже не только внутри сегмента загородного рынка, но и с городской недвижимостью, выступая альтернативой по стоимости при существенно большей площади», — отмечает эксперт.
Устойчивость рынка в кризис
«В 2023 году можно ожидать сохранения спроса на уровне 2022 года и появления новых интересных проектов. На загородную недвижимость бизнес-класса продолжат оказывать влияние рыночные факторы, в том числе ограниченность предложения», — полагает Светлана Московченко.
Элитный сегмент демонстрирует большую устойчивость. «Думаю, что в премиальном сегменте цены продолжат рост, но и срок экспозиции объектов также увеличится, поскольку покупатели сейчас более осторожно подходят к процессу приобретения недвижимости, взвешивая все «за» и «против», повышая требования к будущему домовладению. Ажиотажный спрос на коттеджи, свидетелями которого мы были в 2020–2021 годах, закончился. Мы вернулись к допандемийным показателям», — резюмирует Александр Царев.
«В этом году на рынок будет сильное влияние оказывать ситуация в стране, политические и экономические факторы. Отсутствие стабильности и возможности спокойно стоить планы — это реальность сегодняшнего дня. В то же время за прошлый год мы все адаптировались к ситуации, тот, кто заинтересован иметь загородный дом, будет изучать рынок, рассматривать предложения, покупать или строить. Продажи будут идти на уровне допандемийных показателей».
