После изменения условий по госпрограммам семейная ипотека становится ключевым инструментом для покупки жилья в новостройках — петербургские девелоперы уже оценивают ее долю в общем количестве жилищных кредитов в 40-45%. О том, как это повлияет на рынок жилой недвижимости и какие требования предъявляют семейные покупатели — в материале РБК+ Петербург.
Рекорды господдержки
Прошлый год стал рекордным по выдаче ипотеки с господдержкой в России. По данным Дом.рф, если общий объем выданных кредитов на жилье в 2022 году сократился к 2021 на 16% и составил 4,8 трлн руб., то объем кредитов с господдержкой вырос на 41% до 2,2 трлн руб. и достиг 46% в общем объеме выдачи.
В числе программ государственной поддержки наибольшим спросом пользовалась льготная ипотека, известная также как «господдержка 2020» (1,3 трлн руб.), на втором месте находилась семейная ипотека (792 млрд руб.).
В 2023 году у семейной ипотеки есть все шансы вырваться вперед. В середине прошлого года ее действие расширили на семьи с одним ребенком, родившимся после 2018 года, с 2023 года — на все семьи с двумя детьми до 18 лет (ранее хотя бы один из детей должен был быть рожден после 2018 года). При этом «господдержку 2020» хотя и продлили, ставка по ней выросла с 7 до 8%, тогда как у семейной осталась на уровне 6%.
С учетом новых условий потенциал семейной ипотеки очень велик. По оценке генерального директора Агентства недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, под текущие критерии подходит около четверти россиян. «Многие наши клиенты специально ждали 1 февраля, чтобы приобрести жилье на новых условиях», — подчеркнула она.
Причины роста
Петербургские девелоперы уже ощутили растущую популярность семейной ипотеки. «С начала года мы фиксируем высокий интерес к этой программе. В феврале доля семейной ипотеки во всех ипотечных сделках «Главстрой Санкт-Петербург» выросла до 45%», — сообщила гендиректор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева полагает, что причина роста популярности программы не только в перечисленных выше условиях. «Это происходит за счет того, что были введены ограничения на ипотеку с государственной поддержкой [имеется в виду «господдержка 2020» — прим. ред.]. С 2023 года покупатель может иметь лишь одну подобную ипотеку», — отметила она.
У семейной ипотеки такого ограничения нет. «Семейной ипотекой можно воспользоваться не один раз. То есть, можно улучшить сначала свои жилищные условия, потом купить квартиру ребенку», — подчеркнул директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. Еще одним преимуществом программы Фельдман назвал длинный срок, на который выдается кредит — 35 лет. Это позволяет минимизировать ежемесячный платеж и сделать программу доступной максимально широкому кругу покупателей.
Семейный размер
Рост популярности семейной ипотеки, возможно, скажется на средней площади продаваемых квартир. Ранее аналитики отмечали, что в период 2010–2021 годов средняя площадь квартир во вводимых новостройках сократилась на 10 кв. м: с 62,7 до 52,3 кв. м, и Дом.рф даже предлагал ввести специальную льготу на покупку квартир большей площади.
«По семейной ипотеке, на которую сейчас приходится более 40% покупок с использованием кредита, люди чаще всего покупают просторное жилье. Как правило, это двухкомнатные квартиры площадью более 52 кв. м», — отметила Анжелика Альшаева.
Семейным покупателям также нужны определенные планировочные решения, отмечают девелоперы. «Для семьи больше всего подходит квартира, которая позволяет проводить вместе достаточно много времени. На мой взгляд, таким условиям, в первую очередь, удовлетворяют так называемые «евроквартиры», имеющие просторные гостиные площадью 14-20 кв. м (в зависимости от площади квартиры), совмещенные с кухней или прихожей, и небольшие спальни», — полагает Юлия Ружицкая. Такое зонирование, по ее словам, помогает сохранить личное пространство и обеспечить комфортную общественную зону, предназначенную для проведения основного активного времени семьи.
Ян Фельдман, в свою очередь, отмечает, что помимо общего пространства семье необходимы компактные зоны, где можно организовать удаленное рабочее место или детскую. «Из дополнительных опций можно отметить гардеробные, кладовые (они позволяют освободить пространство), просторные балконы или лоджии, где опять же можно оборудовать рабочий кабинет для одного из родителей или игровую для ребенка», — добавил он.
Помимо планировки конкретной квартиры важны характеристики всего жилого комплекса — квартирография, благоустройство и так далее, подчеркивают девелоперы. «В своих кварталах мы стараемся развести семейных покупателей и молодую аудиторию. Есть целые корпуса, где акцент сделан на двух- и трехкомнатных квартирах, предназначенных для проживания семей с детьми. Молодежь заселяется в секции, где преобладают студии и однокомнатные квартиры», — рассказал Ян Фельдман.
Юлия Ружицкая, в свою очередь, упомянула наличие необходимой инфраструктуры, развитые общественные пространства — детские и спортивные площадки, уютные благоустроенные дворы, велодорожки, зоны отдыха для различных возрастных категорий.
Стимул для выжидающих
Льготная ставка от государства — не единственное предложение на ипотечном рынке для семейных покупателей. Застройщики со своей стороны оценили потенциал этой аудитории и предлагают собственные варианты поддержки. Так, Юлия Ружицкая назвала скидки на покупку квартиры, ипотечные программы с околонулевой ставкой на первые три года и вариант ипотеки в рассрочку. Ян Фельдман перечислил собственные программы застройщиков с субсидированием ставки, скидочные сертификаты и рассрочки как на сами квартиры, так и на вспомогательные помещения — например, кладовые.
Стоит отметить, что по государственной семейной ипотеке возможности дополнительного субсидирования от застройщика ограничены: ЦБ установил предельный минимум ставки в 4,5%.
Тем не менее, как полагает Ян Фельдман, расширение программы семейной ипотеки позволит людям, ранее занимавшим выжидательную позицию, снова вернуться к вопросу улучшения жилищных условий. «А те клиенты, которые ранее ориентировались на более компактные лоты, позволят себе приобретение недвижимости большей площади», — заключил он.
