Минстрой России поддержал предложение о дополнительных льготах по ипотеке на квартиры площадью от 55 кв. м и выше. Инициатива, предложенная в прошлом году ДОМ.РФ, направлена на поддержку семей и улучшение демографической ситуации в стране. Девелоперы оценивают предложение двояко: с одной стороны, сегодня любая поддержка спроса будет актуальна, с другой — неясно, как инициатива будет работать.
Давний тренд
Минстрой России поддерживает предложение ДОМ.РФ о сниженной ставке по ипотеке на квартиры площадью от 55 кв. м. «Мы считаем, что это может стимулировать покупку квартир с большей площадью. Мы поддерживаем», — цитирует Тасс заместителя главы министерства Николая Стасишина. Замминистра добавил, что теперь необходимо найти средства для субсидирования пониженной ставки.
Саму инициативу озвучил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко на встрече с Владимиром Путиным осенью прошлого года. «Семьи не берут большие квартиры, и это сдерживает рождение детей. Можно было бы включить и некую меру поддержки на стимулирование приобретения жилья больших метражей — больше 55 кв.м. Такие предложения мы сейчас вместе с комиссией по демографии прорабатываем», — отмечал Мутко.
Как ранее отмечали аналитики, тренд на сокращение средней площади квартир в новостройках сформировался уже давно. Эксперты Фонда «Институт экономики города» в исследовании, посвященном спросу на жилье в России, пишут, что прогнозируемый рост обеспеченности жильем (с 1,12 жилых единиц на домохозяйство 2021 г. до 1,24 в 2030 г.) будет достигнут отчасти благодаря снижению площадей квартир. По данным фонда, в период 2010–2021 гг. средняя площадь квартиры во вводимых новостройках сократилась на 10 кв. м: с 62,7 до 52,3 кв. м.
При этом в структуре квартир, занимаемых семьями, накопились серьезные диспропорции. С одной стороны, почти половина домохозяйств, состоящих из 3 человек, занимают одну или две комнаты, и почти 30% домохозяйств, состоящих из 4 и более человек, имеют одну или две комнаты. С другой стороны, более 70% домохозяйств, состоящих из 1 человека, имеют две и более комнат.
Петербург следует общему тренду. По данным консалтинговой компании Nikoliers, средняя площадь квартир, выведенных на рынок Санкт-Петербурга в 2022 году, составила 51,1 кв. м. В 2020 году этот показатель был на уровне 57,7 кв. м. Уменьшение площадей наблюдается во всех сегментах жилой недвижимости. Комфорт-класс за последние три года «потерял» 6,8 кв. м — средняя площадь новых лотов в 2022 году составила 44,5 кв. м. В бизнес-классе квартиры в среднем уменьшились до 61,1 кв. м (минус 13,1 кв. м с 2020 года). Значительнее всего сократилась средняя площадь новых лотов в премиум-классе: со 115,8 кв. м в 2020 году до 89,1 кв. м в 2022 году.
Средняя площадь покупки опустилась еще ниже: в 2022 году показатель средней площади реализованных лотов опустился до 40,2 кв. м, что на 2,3 кв. м меньше, чем в 2021 году.
Уточняющие вопросы
Сможет ли инициатива ДОМ.РФ переломить или хотя бы замедлить этот тренд, даже если правительство изыщет бюджетные средства на дополнительные ипотечные льготы, вопрос дискуссионный. По мнению начальника отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург» Владислава Фадеева, полностью оценить влияние инициативы можно будет после публикации всех условий. По его словам, чтобы серьезно повлиять на спрос, понижение ставок по ипотеке должно быть не менее 2-3 процентных пункта по сравнению с небольшими лотами. Кроме того, программа должна действовать длительный период времени.
«Если же в моменте будет принято решение о дополнительном субсидировании, к примеру, на 0,3-0,5 процентных пункта в течение 2023 или даже 2024 года, то это, во-первых, не окажет ощутимого влияния на решение о приобретении более просторных квартир, кроме случаев, когда заемщик выберет 55 кв. м, а не 54 кв. м. Во-вторых, не изменит квартирографию, так как в этот период будут продаваться квартиры, которые строятся уже сегодня», — подчеркнул Фадеев.
Владислав Фадеев указал на еще одну деталь, требующую уточнений: если площадь квартиры по проекту составляет 55,1 кв. м, а после строительства и обмера станет 54,9 кв. м, означает ли это автоматическое повышение ставки в рамках договора?
Любая поддержка пригодится
В свою очередь, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев воспринимает инициативу как расширение возможностей семейной ипотеки и всецело приветствует. «Расширение условий программы семейной ипотеки позволит не только поддержать спрос на новостройки, но и будет способствовать росту интереса к двух- и трехкомнатным квартирам. Также эта мера станет хорошим мотиватором для тех покупателей, которые занимали выжидательную позицию и не решались на улучшение жилищных условий, и тех, кто рассматривал ранее более компактные варианты», — полагает эксперт.
Денис Заседателев напомнил, что с учетом первоначального взноса в размере 15% и суммы кредита до 12 млн рублей для Петербурга и Ленобласти, общая стоимость квартиры, которую можно купить с использованием семейной ипотеки, достигает примерно 13,5 млн рублей. По его словам, на эту сумму можно приобрести комфортную двухкомнатную квартиру в черте города, а в Ленобласти — и трехкомнатную.
Инициативу одобрила и генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. «Сейчас любая дополнительная мера поддержки для строительного рынка — это хорошо и своевременно. В данный момент продажи жилья находятся на достаточно низком уровне. Конечно, особенно важно поддерживать семейных покупателей, которым нужно расширяться и которые приобретают двух- и трехкомнатные квартиры», — подчеркнула она.
По оценке Альшаевой, чтобы инициатива заработала, желательно опустить ставку семейной ипотеки до 1-2% с действующих 6%, поскольку в нынешней ситуации самое главное для людей — небольшой ежемесячный платеж. Также, по ее словам, можно снизить минимальный первый взнос до 5-10%: некоторые клиенты готовы взять кредит и могут его содержать, но у них нет необходимых накоплений.
