По данным официальной статистики, объем промышленного производства в Петербурге в прошлом году вырос на 3,9%. На фоне ухода иностранных поставщиков отечественные предприятия отчаянно нуждаются в увеличении мощностей, но площадей для этого нет — все предыдущие годы девелоперы предпочитали строить склады. Возможно, ситуация изменится через 1,5 года, когда в строй начнут входить новые объекты, заложенные в ответ на потребность рынка.
Промки нет, остались склады
В 2022-м объем продукции петербургского транспортного машиностроения вырос на 16%, в фармацевтической отрасли рост составил 17,3%, в пищевой промышленности — 23,1%, а выпуск одежды увеличился в 2,4 раза к 2021 году.
«Благодаря технологическому перевооружению и переходу на отечественные комплектующие открылось несколько новых производств и производственных линий. Уход иностранных поставщиков способствовал увеличению выпуска одежды, текстиля, товаров для дома на петербургских предприятиях», — отмечал ранее губернатор Петербурга Александр Беглов.
Потребность в наращивании выпуска промышленной продукции в Петербурге далеко не исчерпана, и эксперты фиксируют повышенный спрос на недвижимость промышленного назначения. «За последний год динамика спроса на аренду и покупку промышленной земли увеличилась, несмотря на небольшие промежутки спада активности в марте и сентябре 2022 года. Реальность диктует условия, и внутренний спрос растет на фоне политики импортозамещения, оттока конкурентов и запросов b2b рынка», — отмечает партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.
При этом, по словам замдиректора департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris Андрея Кузьминича, баланс запросов по типу сделки продолжает смещаться в сторону приобретения объектов в собственность, хотя аренда качественных помещений в ключевых локациях по-прежнему востребована. Предложению ответить на этот спрос, по сути, нечем.
Андрей Кузьминич напомнил, что единственным годом, когда в Петербурге объем ввода производственных площадей превысил отметку в 100 тыс. кв. м, стал 2015-й. «В остальные годы он был ничтожно мал, около 10–20 тыс. кв. м в год. Для сравнения: рынок складской недвижимости ежегодно прирастает на несколько сотен тысяч «квадратов». Тем более что больше половины всех промышленных объектов, существующих на рынке, — собственные объекты компаний. Объем спекулятивного предложения составляет всего порядка 1 млн кв. м», — подчеркнул эксперт.
1 млн кв. м — объем спекулятивного предложения на рынке промышленной недвижимости. Для сравнения: рынок складской недвижимости ежегодно прирастает на несколько сотен тысяч «квадратов».
«В отличие от производств, склады являются универсальным форматом, требуют меньших инвестиций, при этом экспонируются по сопоставимым ставкам аренды», — пояснил Филипп Чайка логику девелоперов.
Предложение по крупицам
В результате предложение на рынке промышленной недвижимости приходится собирать буквально по крупицам, говорит партнер, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Алла Сидоренко. «Если не считать участков под строительство с подведенными коммуникациями, остается два варианта. Это либо складские комплексы, которые нарезаются частями и в которых есть возможность разместить производство, но разместить его можно не везде. Либо объекты советского периода, 1970–80-х годов, которые сейчас потихоньку выводятся на рынок», — рассказала она.
По словам Сидоренко, советские заводы, хотя и требуют значительных вложений для того, чтобы разместить в них современное производство, зачастую находятся в хорошей локации и представляют собой крепкие железобетонные конструкции. «Это в основном от 10 тыс. кв. м и более», — уточнила эксперт.
Для небольших промышленных предприятий вариантов еще меньше. «Крупные заводские объекты, которые были высвобождены в течение 2022 года, не подходят небольшим производственным компаниям, так как их конструктив изначально не предусматривает мелкую нарезку, а оборудование соответствует нуждам узкого профиля», — отметил Филипп Чайка. А формат light industrial, который мог бы подойти этому сегменту, слабо развит в Санкт-Петербурге, его объем составляет около 37 тыс. кв. м, и последние выведенные на рынок площади были законтрактованы в кратчайшие сроки.
Более того, как отметила Алла Сидоренко, арендные ставки в формате light industrial составляют порядка 1 тыс. руб. за кв. м. «Небольшие компании не могут позволить такую дорогую аренду. Поэтому light industrial пока у нас работает больше в торговом направлении: склад, склад плюс торговля, шоурум», — пояснила она. Неудивительно, что, по словам Андрея Кузьминича, большинство малых и средних промышленных предприятий преимущественно стали рассматривать приобретение в собственность производственных площадей.
Сами промышленники подтверждают как потребность в новых площадях, так и дефицит качественного предложения. «Нам необходим рост, необходима площадка от 3 тыс. кв. м. Примерно раз в год мы проводим мониторинг рынка, но не видим подходящего предложения», — говорит основатель компании Happychef Олег Титов.
Он отметил, что главное требование к площадке — помимо наличия всех коммуникаций — это гарантии того, что производству не придется в скором времени съезжать с нового места. «Я знаю примеры, когда компания находила помещение, переезжала туда, делала ремонт, вкладывалась, и через год ее оттуда выгоняли. Это большие расходы, случалось, что владельцы не выдерживали и продавали после этого свой бизнес», — подчеркивает Титов.
Своими силами
Один из немногих доступных вариантов для петербургской промышленности на данный момент — строительство новых производственных мощностей на подготовленных участках за пределами КАД. «Большинство крупных предприятий полностью или частично выводят свое производство за черту города. Все чаще представители реального сектора экономики не спешат занимать площади на условиях аренды, предпочитая строительство производственных мощностей собственными силами или с привлечением сторонних подрядных организаций. Вырос спрос на земельные участки, при покупке которых компании могут полностью реализовать свой проект под действующие потребности», — отметил Андрей Кузьминич.
«Отсутствие готового предложения активно стимулирует рост запросов на покупку участков под самостоятельное строительство. Количество закрытых сделок по таким запросам выросло в 2022 году и продолжит расти в 2023-м», — подтвердил тенденцию Филипп Чайка.
В свою очередь, директор по развитию индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков отмечает бум на рынке участков промышленного назначения в 2021 году, когда парк пополнился сразу 10 новыми резидентами. По сравнению с этим пиковым значением 3 сделки в 2022 году и 4-5 в планах на 2023 выглядят достаточно скромно, однако в период перемен и неопределенности это отличный результат, отметил он.
«Если считать срок реализации проекта с момента выбора земельного участка, то подготовка и оформление сделки занимает 3-4 месяца, после чего можно начинать проектирование и строительство. Если компания заранее просчитала параметры создаваемого производства и определилась с источниками финансирования, то запроектировать и построить производство в индустриальном парке можно за один год», — добавил Александр Паршуков.
Спросом пользуются и участки в особой экономической зоне. В конце прошлого года ОЭЗ «Санкт-Петербург» заявил о намерении открыть новую — уже третью — площадку и планирует расширяться дальше. «Город рассматривает и четвертую, и пятую площадку. Важно, чтобы инвесторам было удобно там размещаться, была интересная транспортная доступность, потому что в ОЭЗ работают инновационные предприятия с высокооплачиваемыми сотрудниками, им должно быть удобно добираться до работы», — отметила генеральный директор АО «Особая экономическая зона «Санкт-Петербург» Тамара Рондалева. По ее словам, новая площадка на Парнасе готовится принять резидентов из пищевой отрасли, станкостроения и других отраслей, идут переговоры с одним из крупнейших российских производителей электроники.
Однако эксперты видят в строительстве с нуля сразу несколько сложностей. Первая — финансовая. «Строительство часто рассматривается как «план Б» ввиду зачастую большей стоимости, сроков реализации и возникающих вопросов при привлечении заемных средств», — пояснил Андрей Кузьминич.
Вторая проблема, связанная с любым переездом «в поля» вне зависимости от степени готовности объекта, — это риск потери работников. «По статистике, перевод производства на 20 км от КАД и далее приводит к потере 30% кадров в течение года. Для предприятия это тяжело», — отметила Алла Сидоренко.
30% сотрудников может потерять компания в течение года при переводе производства на 20 км от КАД и далее.
Спрос рождает предложение
Сложившийся дефицит — окно возможностей для промышленных девелоперов, полагают эксперты. «В 2023 году мы рассчитываем на новый виток девелопмента. Девелоперы, видя неудовлетворенный спрос со стороны производственных компаний, будут организовывать универсальные складские объекты с производственной функцией», — говорит Филипп Чайка.
Генеральный директор IBCON Тимур Маджитов уже наблюдает активность в этом сегменте. «Вокруг Петербурга появляются достаточно интересные проекты, например, в Новоорловской особой экономической зоне. Это промышленные здания свободного назначения, которые легко могут быть трансформированы под производство либо склады. В таких объектах может разместиться практически любое производство (за исключением предприятий высокого класса опасности): машиностроение, легкая промышленность, любая крупноузловая сборка, не требующая сложной технологической цепочки», — отмечает он.
По словам Тимура Маджитова, новые площади появятся относительно быстро: современные быстровозводимые конструкции и цифровые технологии в проектировании и строительстве позволяют создавать промышленные объекты менее чем за 1,5 года. Дополнительный толчок промышленному девелопменту, по мнению эксперта, даст промышленная ипотека, которая простимулирует покупку площадей в новых объектах.
Однако действующая промышленная ипотека имеет один существенный недостаток — ее можно использовать только для приобретения готовых зданий, говорит Александр Паршуков. «При этом на рынке очень мало современных промышленных зданий, предлагаемых на продажу. Более того, даже если такие здания спекулятивно строятся девелоперами, продаются они до конца стройки. Поэтому наилучшей мерой поддержки развития предприятий в дополнение к промышленной ипотеке я считаю льготное кредитование строительства новых производственных зданий», — добавляет он. Такая мера, по словам эксперта, существенно расширит перечень потенциальных заемщиков и даст импульс переезду предприятий со старых площадей на современные.
Но и в том случае, когда объект подходит под условия промипотеки, промышленники не спешат брать кредит. «Переезд на новую площадку — сам по себе затратный процесс. И он не происходит одномоментно. В это время компания одновременно платит аренду на имеющейся площадке и обслуживает кредит», — поясняет Алла Сидоренко. Поэтому для успешного применения промышленной ипотеки, по мнению эксперта, государству следует ввести кредитные каникулы.
