«На сегодняшний день в Петербурге существует дефицит площадей для промышленного производства. Вложения в строительство коммерческой промышленной недвижимости — склады, производственные помещения — это, на мой взгляд, хорошая инвестиционная стратегия.
Сейчас есть запрос на локализацию, меняются логистические схемы. Вследствие этого востребованы, в частности, производственные площади свободного назначения, где можно разместить не очень сложное производство, крупноузловую сборку.
С точки зрения локации необходимо в первую очередь обращать внимание на транспортную доступность: обязательно нужны железнодорожная ветка, автомобильная дорога, в идеале — выход к Финскому заливу. Если размещать логистические, терминальные комплексы, объекты, рассчитанные на розничную торговлю, рынок b2c, стоит ориентироваться на ближайшие пригороды. Если речь идет о промышленном производстве — можно рассматривать всю территорию Ленобласти.
На сегодняшний день реализовать не очень крупный проект от зарождения идеи до момента перерезания ленточки можно за 14 месяцев. Существуют быстровозводимые конструкции, которые позволяют дополнительно ускорить строительство.
Кроме того, современные цифровые технологии дают возможность для снижения как срока, так и стоимости строительства. Во-первых, за счет унификации. Во-вторых, за счет жесткого контроля за соблюдением планов. Для промышленной стройки год-полтора — это достаточно жесткий срок, но «цифра» позволяет его соблюсти.
Третье, что дает цифровизация — возможность контролировать каждый участок строительства отдельно и в совокупности. Разбивая объект на составные части, можно обнаружить возможности для сокращения затрат по отдельным позициям и добиться сокращения общего бюджета стройки.
Поясню на примере. На этапе проектирования мы создаем BIM-модель объекта, а затем — если реализуется комплексное цифровое управление — накладываем на нее очень подробный график. И к каждому элементу модели — балке, колонне — «привязывается» его статус. Помимо трех измерений объекта, появляется четвертое — срок. Мы видим, что происходит с этой колонной: ее только спроектировали, или она уже лежит на площадке, фронт для монтажа есть, но мы ее почему-то не монтируем. Вовремя отследив эти детали, можно не допустить срыва сроков, а в некоторых случаях сократить график работ на 3-6 месяцев. Каждый «сэкономленный» месяц — это дополнительная экономия в денежном выражении благодаря более раннему старту производства. На крупном производстве дополнительная прибыль от более раннего запуска может доходить до $10 млн в месяц.
Для небольших строек главное преимущество цифровых технологий — защита от ошибок, которые могли бы привести к отклонениям от бюджета. Если ты реализуешь проект за 100 млрд руб., у тебя больше возможностей для маневра, и многие ошибки на начальной стадии можно нивелировать. Когда ты строишь объект стоимостью 100 млн руб., у тебя, как правило, цена ошибки выше. К тому же, цифровая модель на длинной дистанции упростит эксплуатацию объекта, что в свою очередь приведет к экономии бюджета.
Важно понимать, что если еще 5 лет назад использование цифровых технологий в проектировании и строительстве приводило к удорожанию стройки на 10–20%, то сегодня, если проект изначально создается в 3D-формате, на стоимость проекта это не влияет.
Благодаря технологиям, существенно упростившим процесс, и высокому спросу со стороны петербургских предприятий, мы сегодня наблюдаем рост интереса девелоперов к промышленным объектам. Вокруг Петербурга появляются достаточно интересные проекты, например, в Новоорловской особой экономической зоне. Это промышленные здания свободного назначения, которые легко могут быть трансформировны под производство либо склады. В таких объектах может разместиться практически любое производство (за исключением предприятий высокого класса опасности): машиностроение, легкая промышленность, любая крупноузловая сборка, не требующая сложной технологической цепочки.
Промышленный девелопмент — перспективное направление, и государство тоже поддерживает это видение. Появился такой инструмент, как промышленная ипотека, который, на мой взгляд, даст этому направлению дополнительный толчок».