Доля нежилых помещений в новых проектах в Петербурге и области растет. По оценкам девелоперов, за последние 7 лет она выросла вдвое до 8-10% в общем объеме застройки. Как отмечают консалтеры, этот рост коснулся не только площадей коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий, но затронул паркинги, кладовки и общественные зоны. Во сколько это обходится покупателям, и какие преимущества создает для жизни — в материале РБК+ Петербург.
Двойной рост
Если в 2015 доля нежилых помещений на первых этажах новостроек занимала 2-5% от общего объема застройки, то уже к 2020 году она увеличилась до 6-7%. В некоторых жилых комплексах этот показатель может доходить до 8-10%, говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
«По моему мнению, средний уровень — порядка 6-7% от общего объема застройки — будет оптимальным с точки зрения насыщенности новых кварталов объектами торгово-бытовой инфраструктуры, эффективности работы таких площадей для собственников и сохранения необходимого уровня конкуренции в локации», — добавляет Фельдман.
Эти небольшие, на первый взгляд, цифры включают в себя весь комфорт будущего проживания в новом жилом комплексе: спортивную инфраструктуру, библиотеки, коворкинги, клубы по интересам, уличный формат торговли, паркинги, кладовые и места для общения жителей. Все, что вам может понадобиться в повседневной жизни.
Паркинги и кладовки
Подход застройщиков к созданию нежилых помещений в новых ЖК меняется вслед за увеличением их доли. Все чаще в домах появляются подземные паркинги, а число парковочных мест стабильно увеличивается. В крупных городах это связано с тем, что покупатели становятся более требовательными. Парковочные места для них — необходимый элемент комфортного проживания.
«Застройщики видят эту тенденцию и учитывают при строительстве объектов, — говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Некоторые компании специально предусматривают спуск в паркинг на лифте. Другие стараются удешевить стоимость проекта и создают отдельные входы».
В домах комфорт-класса количество квартир примерно в три раза превышает число машино-мест, отмечает Соболева. Все дело в том, что в таких домах довольно много небольших квартир (студий и однокомнатных). Как правило, их покупают либо молодые люди, которые еще не приобрели автомобиль, либо инвесторы для последующей сдачи в аренду. В проектах бизнес-класса квартир больше чем парковочных мест примерно в 1,5-2 раза. Соответственно, не каждая квартира продается с машино-местом.
Спрос на паркинги достаточно устойчив и зависит от динамики спроса на квартиры, хотя эта зависимость не прямая, а связана со степенью заселенности комплекса, с насыщенностью парковочными местами в локации, говорит начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург» Владислав Фадеев.
«Спрос на паркинги находится на сопоставимом с 2021 годом уровне, несмотря на то, что общий спрос на квартиры снизился вследствие экономической ситуации», — добавляет он.
ГК «Ленстройтрест» делает ставку на наземные парковки — строит отдельно стоящие многоярусные паркинги и подземные автостоянки. Количество машино-мест при этом определяется нормативами. «Мы не видим смысла строить больше с учетом развития каршеринга и доступности такси. Люди хотят, чтобы внутренняя территория использовалась функционально: рядом с домом были пункты проката велосипедов и парковка автомобилей каршеринга», — поясняет позицию компании Ян Фельдман.
Другая тенденция на рынке — сокращение площадей квартир. В результате возникает проблема хранения вещей. «Поэтому застройщики предлагают к покупке кладовые помещения, которые зачастую располагаются прямо на этаже. Стоят они от 50-100 тыс. руб., — говорит Катерина Соболева. — Сейчас эта тенденция прослеживается в проектах «Группы ЛСР», ГК «ПИК» и Setl Group».
Коммерция как знак отличия
Подход застройщиков к коммерческим помещениям меняется по мере того, как девелоперы учатся эффективнее их проектировать и сдавать в аренду или продавать.
Меняется само восприятие коммерческих помещений, подчеркивает Владислав Фадеев. «Сейчас коммерческие помещения являются необходимым элементом и зачастую отличительной особенностью жилых комплексов, — говорит он. — Они помогают создать насыщенною инфраструктурными объектами среду для жителей. Например, в наших жилых комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» уже сегодня работает более 450 коммерческих объектов. При этом грамотное проектирование помещений на ранней стадии позволяет эффективно сдавать их в аренду в дальнейшем (или продавать), тем самым максимизировать прибыль».
Такой подход стал уже не исключением, а скорее частой практикой, поскольку грамотно спланированная торговая инфраструктура может способствовать продаже жилья, а в дальнейшем поддерживать имидж жилого проекта, подтверждает заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш.
В сегменте масс-маркета на коммерческие помещения приходится 3-5% от продаваемой площади жилого комплекса, в зависит от класса жилья, высотности и окружения объекта. Например, в малоэтажном ЖК «Любоград» в Стрельне помещений под магазины и кафе будет немного, говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. «Во-первых, число жителей в этом объекте будет относительно небольшим, во-вторых, район уже развит и неподалеку есть гипермаркеты и другая коммерческая инфраструктура», — поясняет Альшаева.
За последние пару лет коммерческие помещения в новостройках подорожали в пределах 30-40%, говорят девелоперы. Наиболее востребованный метраж — от 30 до 70 кв. м, для крупных арендаторов интересен формат до 200 кв. м.
«В фокусе внимания инвесторов как небольшие дома в районах со сложившей инфраструктурой, так и крупные проекты комплексной застройки, в хорошей локации и активно развивающиеся. Состав арендаторов, как правило, зависит от класса недвижимости», — отмечает Ян Фельдман.
Арендаторам всегда интересно располагаться в составе новых жилых проектов, подчеркивает Евгения Кулеш. «Особенно комфортно в них себя чувствуют продуктовый ретейл, некоторые форматы общепита (кофейни, пекарни), аптеки и сервисный профиль: медицинские кабинеты, салоны красоты, детские центры», — добавляет эксперт.
Баланс интересов
Спрос на коммерческую недвижимость в текущей ситуации упал. «В течение этого года мы наблюдали снижение стоимости аренды на коммерческие помещения в городе за исключением двух категорий: во-первых, помещений для супермаркетов, во-вторых, небольших помещений до 50 кв. м, которые могут быть использованы под разные нужды — например, для ПВЗ интернет-магазинов», — говорит Владислав Фадеев.
Особенно заметно падение спроса отразилось на крупных сделках: таких, как покупка больших помещений под продуктовые гипермаркеты, которые могут стоить 70-80 млн руб., констатирует Анжелика Альшаева. Впрочем, не всегда сами застройщики заинтересованы в продаже всей коммерческой недвижимости на первых этажах зданий.
«Если мы владеем помещением, мы можем самостоятельно выбирать арендатора и, таким образом, влиять на инфраструктуру жилого комплекса. Например, в «Ясно.Янино» мы сдаем помещение медицинскому центру, который принимает пациентов по ОМС: благодаря этому у жителей есть доступ к медицинской помощи», — привела пример Анжелика Альшаева.
Другие девелоперы и вовсе не продают помещения, а лишь сдают их в аренду. Идея единого управления всеми коммерческими площадями в рамках одного проекта позволяет сделать наполнение проекта более сбалансированным, говорит Евгения Кулеш.
Такой стратегии, в частности, придерживается «Главстрой Санкт-Петербург». «Мы уже несколько лет придерживаемся стратегии сдачи помещений в аренду, что обусловлено желанием создавать равномерную среду проживания в районе, созданную с учетом пожеланий жителей», — поясняет Владислав Фадеев.
Но не у всех компаний есть для этого ресурсы и компетенции, поскольку это не является профильным бизнесом для девелопера. Поэтому чаще всего, коммерческие помещения реализуются, как и квартиры. Однако застройщики могут влиять на заполнение коммерции через проектирование помещений определенного метража, с соответствующими инженерными коммуникациями и другими техническими характеристиками. Также гармонизации наполнения коммерческой инфраструктуры способствуют специальные условия покупки для интересных арендаторов.
Например, ГК «Ленстройтрест» предложила специальные программы для жителей, которые хотят открыть свой бизнес рядом с домом. «Так, у нас открываются пекарни, пиццерии, детские развивающие центры. Мы считаем, что привлечение местных жителей к развитию коммерческой инфраструктуры в новых кварталах — это работающая история», — говорит Ян Фельдман. Пока доля таких сделок незначительна, но в будущем может стать популярной.
Но помимо магазинов, предприятий сферы услуг, торговых объектов и другой коммерческой инфраструктуры девелоперы предусматривают площади, ориентированные на полезные сервисы для жителей — соседские центры, коворкинги, клубы по интересам и т.п. «В каждом нашем квартале — Янила, Юттери, IQ Гатчина и Окла — мы открываем полезные сервисы для новоселов. Такое насыщение новых жилых кварталов социальной инфраструктурой позволяет повысить их привлекательность в глазах жителей и сформировать соседские комьюнити, потребность в которых растет с каждым годом», — резюмирует Ян Фельдман.