Компетенция , Санкт-Петербург и область ,  
0 

«Апартаменты станут еще более дефицитным товаром»

Сергей Софронов, ГК «ПСК»
Сергей Софронов, ГК «ПСК» (Фото: ПСК)
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов — о ситуации со спросом и предложением, а также перспективах реализации новых проектов на рынке апартаментов.

«Ситуация на рынках меняется быстро. Если последняя неделя февраля и первая неделя марта в сегменте апарт-отелей прошли достаточно успешно: люди пытались пристроить свои капиталы. То, начиная со второй недели марта, мы почувствовали снижение активности населения в плане размещения денег в стройке. Причем не только в апартаментах, но и в элитной недвижимости.

В будущем цены на апартаменты будут расти. Даже несмотря на снижающийся спрос, мы не можем позволить себе опуститься в цене — из-за того, что на нас очень сильно давит рост себестоимости строительных материалов и рабочей силы.

Рост цен на стройматериалы составляет сегодня уже от 30% и выше. Есть позиции, по которым цена увеличилась вдвое. Есть позиции, которые в принципе перестали продавать, и они стали дефицитными на рынке. Несмотря на то, что, казалось бы, у нас степень локализации строительной отрасли достигает 90%, есть вещи, без которых достроить любой проект достаточно сложно. Поэтому мы ждем рост стоимости всей недвижимости — это касается не только сегмента сервисных апартаментов.

По спросу, если ставка Центрального банка не опустится до каких-то приемлемых уровней и не позволит возобновиться ипотечным программам, мы также увидим снижение. По нашим проектам доля ипотеки в сегменте сервисных апартаментов колеблется от 40 до 60%. Да, есть клиенты, которые приобретают за 100% оплату, плюс мы предоставляем рассрочки, но рассрочки по действующему законодательству не могут по срокам выходить за рамки ввода объектов в эксплуатацию. Соответственно, мы ждем снижения спроса как минимум в объеме ипотечных покупателей.

Не сыграет на руку рынку и перезапуск субсидированной ипотеки. Даже если увеличить лимиты с 3 млн рублей до какого-то более приемлемого уровня, но с большей ставкой, от 10 до 12%, то ставка на апартаменты останется на уровне 19-23%. То есть фактически ипотека для апартаментов станет заградительной, а весь ипотечный спрос плавно перетечет в жилье.

Из позитивного — сохранение программ субсидированной ипотеки. Она предлагается по уже ставшей привычной схеме «застройщик-банк». В таком случае, в проектах на высокой стадии готовности, у инвесторов сохраняется интерес к вложениям. Пока действует субсидированная ставка под приемлемые 11-13%, объект достраивается. После начала операционной эксплуатации доход от сдачи апартаментов в аренду покрывает значительную часть платежа. В дальнейшем, по мере снижения ключевой ставки ЦБ, у заемщика сохраняется возможность рефинансировать ипотеку. Как это уже было ранее, когда ключевая снижалась и банки охотно рефинансировали выданные ранее кредиты. Полагаем, что ключевая ставка в перспективе все же будет снижаться, поскольку уровень в 20% несет очень серьезные долгосрочные последствия для экономики в целом: для производителей, малого и среднего бизнеса.

Со своей стороны, мы запустили программу субсидированной ипотеки на апартаменты в сети Avenir и апарт-комплексе START совместно со Сбербанком. Она предусматривает варианты сниженных ставок на первый или на первые два года кредитования, а ввиду того, что START и первый апарт-отель сети Avenir — Putilov, начнет работу уже в июле, а остальные — в следующем году, предложение для инвесторов более чем акутально.

В части же финансирования проектов мы столкнулись с проблемой высоких ставок. Текущие проекты ведутся за счет проектного финансирования, которое уже было одобрено. У нас есть проекты, которые строятся по эскроу-счетам, наполнение по ним близко к 100%, поэтому у нас есть специальная льготная ставка по этому проектному финансированию и да, банк подтвердил устно, что готов увеличивать размер проектного финансирования, в случае если будет увеличена стоимость реализации. Но получить эту специальную ставку смогут в не все. Для этого эскроу-счета должны быть наполнены близко к 100%, а в текущих условиях сделать это за месяц-два маловероятно.

Что касается новых проектов, то возникает большой вопрос, за счет чего финансировать их запуск. Потому что брать проектное финансирование под ставку 23%, наверное, сейчас мало кто готов. Существуют схемы с инвестиционными договорами, с предварительными договорами, но граждане у нас не настолько доверчивые, особенно при наличии более надежной альтернативы с эскроу-счетами. Поэтому мы ждем снижения ставки Центрального банка, либо мер поддержки от государства. Одна из уже анонсированных мер — это субсидирование, в том числе, ставок проектного финансирования.

По своим текущим проектам мы видим позитивный сценарий их завершения, поскольку нам не придется секвестрировать бюджет на материалы из-за высокой степени готовности проектов и наличия товарных запасов. Кроме того, мы придержали часть апартаментов в наших проектах, поэтому сейчас сможем реализовать их по более высокой цене.

Учитывая, что новые проекты в ближайшее время выходить на рынок не будут, либо будут, но в меньшем объеме, предложение апартаментов сократится. Как минимум равнозначно сокращению спроса, но, возможно, и больше. Таким образом, товар станет еще более дефицитным. А потребность сохранить те деньги, которые еще остались на руках, у россиян останется».

Содержание
Закрыть